פרויקט התחדשות עירונית משמעותי יוצא לדרך ברמת גן: התוכנית במתחם הרחובות אבא הלל, רש"י וארניה קיבלה תוקף, ובמסגרתה ייהרסו 14 מבני מגורים ישנים ובהם 161 דירות, ובמקומם יוקמו שני מגדלי מגורים בני 48 קומות.
בסך הכול צפויות להיבנות בפרויקט 522 יחידות דיור, לצד כ-1,500 מ"ר של שטחי מסחר לאורך רחוב אבא הלל, שטחי ציבור וחניון תת-קרקעי. הפרויקט משתרע על כ-9.6 דונם וממוקם במערב רמת גן, סמוך לפארק הירקון ולצירי תחבורה מרכזיים.
אבל מעבר למספר הקומות ולכמות הדירות, התוכנית כוללת גם מנגנון שנועד להתמודד עם אחת הבעיות שמלוות את הבנייה לגובה: מי יממן את התחזוקה של המגדלים בעוד 20 או 30 שנה?
21 מיליון שקל לתחזוקת המגדלים
במסגרת התוכנית נקבע כי ניתן יהיה להוסיף 20 יחידות דיור מעבר ל-522 הדירות המתוכננות, אך הדבר מותנה בהקמת קרן תחזוקה בהיקף של 21 מיליון שקל. הקרן אמורה לשמש לאורך השנים למימון תחזוקת המגדלים, כולל תחזוקת מנע, בלאי ותיקונים של המערכות המורכבות המאפיינות בניינים רבי-קומות.
הרעיון הוא ליצור קשר בין הגדלת זכויות הבנייה לבין יצירת מקור כספי לטווח ארוך: היזם יכול לקבל זכויות נוספות, ובמקביל מוקצה כסף שאמור להבטיח שהבניינים לא יישארו ללא משאבים לתחזוקה משמעותית בעתיד.
לדברי היזמים, מדובר במנגנון ראשון מסוגו בגוש דן, שנועד לתת מענה לשאלה שהופכת משמעותית יותר ככל שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים מגדלים גבוהים: לא רק איך בונים אותם, אלא איך שומרים עליהם לאורך עשרות שנים.
גם דירות קטנות ומיקרו-דירות
התוכנית כוללת גם ניסיון לתת מענה למגוון גדלים של משקי בית. מתוך כלל הדירות בפרויקט, 56 יהיו מיקרו-דירות ו-116 יהיו דירות קטנות. בנוסף למגורים, החזית המסחרית לאורך אבא הלל צפויה לכלול כ-1,500 מ"ר של מסחר, ולצדה יוקמו שטחי ציבור וחניון תת-קרקעי.
הפרויקט מקודם על ידי קבוצת אב-גד החזקות ואפריקה התחדשות עירונית מבית אפריקה ישראל מגורים. על פי הערכות ראשוניות של החברות, ההכנסות הצפויות מהפרויקט מוערכות בכ-1.204 מיליארד שקל, לא כולל מע"מ, בעוד שההוצאות הצפויות עומדות על כ-959 מיליון שקל, גם כן ללא מע"מ.
אישור התוכנית מהווה שלב משמעותי בפרויקט, שצפוי לשנות את פני אחד מצירי הפיתוח המרכזיים במערב רמת גן. לצד תוספת מאות יחידות דיור, התוכנית מבקשת לייצר מתחם המשלב מגורים, מסחר, שטחי ציבור ותחבורה באזור הנמצא בסמוך לפארק הירקון.
החידוש המרכזי, עם זאת, נמצא דווקא במה שאמור לקרות שנים לאחר השלמת הבנייה: יצירת מקור כספי ייעודי לתחזוקת המגדלים כבר כחלק מתכנון הפרויקט.
התרעות פיקוד העורף