ראש הממשלה בנימין נתניהו סירב להתחייב חד־משמעית לכך שיקיים את הפסיקה וגמגם. הדיון מלחיץ את ראש הממשלה, שעלול לגרור את המדינה למשבר חוקתי. זאת הסיבה לכך שבברכתו נעשו עד לרגע האחרון מאמצים בבית הנשיא כדי להגיע בפעם המי יודע כמה למתווה פשרה כדי שהדיון בבג"ץ יהפוך למיותר.
זאת קריאת אזהרה לבני גנץ, שעלול להפוך לפראייר סדרתי או לאידיוט שימושי בידיו של מי שהפך למפר הבטחות סדרתי. נדמה שהפעם הוא הבין את זה. אם רוצים בפעם המי יודע כמה את "מתווה הנשיא", אז יואילו הצדדים להמתין להחלטת בג"ץ. לא ההפך. החלטה לכאן ולכאן של בג"ץ בהובלת הנשיאה אסתר חיות תהיה דרמטית ובעלת השלכות על המערכת הפוליטית והכלכלית. זוהי החלטת חייה.
ועדיין, ההחלטה בעילת הסבירות אינה סוף הדרך המשפטית. אתמול אמור היה לדון בג"ץ בעתירה נגד שר המשפטים יריב לוין על אי־כינוס הוועדה לבחירת שופטים, המעכבת עשרות מינויים בבתי המשפט. בסופו של דבר נענה בג"ץ לפניית לוין והדיון נדחה בשבועיים ל־19 בספטמבר. לקינוח, בסוף החודש ידון בית המשפט בעתירה נגד חוק הנבצרות (שסביר שיישומו יידחה לכנסת הבאה). ברקע סבך ההחלטות המשפטיות קיימים אתגרים פוליטיים לא מעטים, ובראשם חוק הגיוס, שפתרון הפלונטר הכרוך בו נראה כעת כבלתי אפשרי עד כדי פירוק הקואליציה.
עדיין לא ברור כיצד יסתיים ספטמבר השחור, אבל תוצאות כל אחת מההחלטות האלה היא קריטית מבחינה פוליטית. כל אחד מהאירועים ילווה בהפגנות ענק של המחאה, לצד התרעות מחודשות של מידת הכשירות של צה"ל בכלל וחיל האוויר בפרט. במקביל, שרים כמו איתמר בן גביר, בצלאל סמוטריץ' ואריה דרעי (שלא יתמנה לשר, בהנחה שהתיקון לעילת הסבירות ייפסל) מאתגרים ללא הרף את שרידות הקואליציה.
לאחר אירועי ספטמבר צפויים שני אירועים פוליטיים: ב־15 באוקטובר תחזור הכנסת למושב החורף, ושבועיים מאוחר יותר, ב־31 באוקטובר, יתקיימו הבחירות לרשויות המקומיות. חוגים המכירים את נתניהו מעריכים שאחרי הבחירות לרשויות המקומיות, ובעקבות כל האירועים, הוא יעשה חישוב מסלול פוליטי מחודש. הוא יבחן את חסינות הקואליציה מהגיהינום שאותה הקים כראש הממשלה.
נחזור ונדגיש שהאחריות למינויים הזויים כמו בן גביר בביטחון הפנים היא של נתניהו, שהפך את הממשלה למעבדת ניסויים בבני אדם. ועדיין לא הזכרתי את סיפורי הרוטציות במשרדים, כאילו מדובר במשחק הכיסאות. לאור כל זאת, אחת המסקנות הנשקלות והנראות כעת כבלתי מציאותיות היא הקדמת הבחירות. הפרצוף המופתע של הקוראים הינו במקומו.
אלא שכאן צריך להזכיר אירוע משפטי קריטי, ומדובר בעדות שנתניהו ייאלץ לתת בבית המשפט המחוזי בירושלים כחלק מתיקי האלפים. אותם חוגים מעריכים שנתניהו לא ירצה להתייצב בבית המשפט, והדרך היא עסקת טיעון. אם יפסיד בבחירות, ייאלץ לחתום על עסקת טיעון מחמירה, הכוללת פרישה מהפוליטיקה עם קלון. אם כנגד כל הסיכויים ינצח, עסקת הטיעון תהיה בתנאים נדיבים, שיאפשרו ריסוס מי קולון על הפרצוף.
במילים אחרות וכפי שצפוי, הפוליטיקה הישראלית נעה בשנה האחרונה אך ורק סביב גורלו המשפטי של נתניהו. כפי ששר המשפטים לשעבר גדעון סער חשף, ראש הממשלה אינו מעוניין בקואליציה שפויה שלא תספק את הסחורה המשפטית, כי חבל לו לבזבז זמן. הוא חותר לחתוך הפסדים בהרכבה הנוכחי. חלק מהתסריטים מוכרים היטב לבכירים בקואליציה, לבכירים במערכת הפיננסית ולכלכלני חברות הדירוג הבינלאומיות.
אפקט הפלונטר המשפטי, הפוליטי ואפשרות הקדמת הבחירות מתכתבים במישרין עם הכלכלה. מהלך של הקדמת הבחירות ייצור "בום כלכלי" שהדיו יישמעו עד וושינגטון. ראש הממשלה הבא יקבל כרטיס כניסה לארה"ב, ואולי הנשיא ג'ו ביידן יקדים אותו בביקור בישראל. אז אפשר יהיה לפנטז על גלביות למבקרים בערב הסעודית. כל מדדי הבורסה לניירות ערך ילבשו ירוק, הדולר והיורו יצנחו, והכלכלה וההייטק ימריאו. והדובדבן שבקצפת יהיה שחברות דירוג האשראי לא רק שלא יגידו נו נו נו בעקבות הרפורמה, אלא יבחנו מחדש, והפעם לחיוב, את דירוג המשק.
תסריטים אלה נשמעים שבוע לפני חגיגות ראש השנה כאופטימיים מדי, שלא לומר על גבול הפנטזיה. אבל בפוליטיקה הישראלית כבר הוכח שהכל אפשרי, מה גם שמדובר בגחמות של איש עסקים השוקל אך ורק את האינטרסים ההישרדותיים שלו. ייתכן שאחרי שנה כל כך מורכבת כזאת, מגיעה לאזרחי המדינה מתנת ראש השנה מקורית.
מצד אחד, החזרי המשכנתאות מאז גל העלאות הריבית באפריל 2022 זינקו ב־1,500 שקל לכל חודש ביחס למי שקיבל משכנתה ממוצעת של כמיליון שקל (במסלול ריבית משתנה). מצד שני, הסיכוי לירידת ריבית עבור מי שלוקח היום משכנתה גדול מהסיכוי להעלאתה. וחוץ מזה, החלופה המיידית, שהיא דירה להשכיר, הופכת ליותר ויותר יקרה, והיא כבר יותר דירה להפקיר. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האחרונים, שכר הדירה לשוכרים חדשים זינק ביולי ב־9%, ומדובר במגמה הנמשכת זה כמה חודשים. מאידך, מחירי הדיור ירדו בחודש האחרון ב־0.2%, ומדובר במגמה הנמשכת מתחילת 2023.
אבל גם הקבלנים אינם מלקקים דבש. יותר ויותר קבלנים נקלעים לאתגר מכירת דירות ועושים ככל שביכולתם שלא להוריד את המחירים. הפחתת מחיר עלולה להציב אותם מול הבנקים בבעיה פיננסית, שכן מלאי הדירות הקיימות משוערך לפי מחירים היסטוריים, והורדת מחיר תפגע בשווי המלאי ובטיב הביטחונות. אבל הן הבנקים והן הקבלנים מנסים לרבע את המעגל וללכת לקראת הקונים, וייתכן שמדובר בהזדמנות.
הבנקים לא העלו במהלך שלושת החודשים האחרונים את עול הריבית הקבועה על המשכנתה. כיום ניתן להשיג הלוואות לקניית דירה בריבית קבועה (ולא צמודה) של 4.5%־5% לשנה. היתרון הגדול במסלול זה הוא העובדה שמדובר בריבית ללא שינוי מכאן ועד סוף תקופת ההלוואה. הקבלנים, מאידך, מחזיקים את המחיר בשיניים, אף שפה ושם המחירים יורדים. מה הם עושים? נותנים הטבות חריגות לקונים, כמו מטבח מתנה בעשרות אלפי שקלים או מערכות ריהוט.
ההטבה השנייה שלא מרבים לדבר עליה היא תנאי התשלום. הטבה כזאת קיימת בתקופות קשות לקבלנים. מרבית הקבלנים מוכנים כיום למכור דירה ולהסתפק בתשלום של 20% משווי הדירה, כשיתרת התשלום (שאינו צמודה למדד הבנייה או למדד המחירים) בסוף הדרך עם קבלת הדירה. על פי ההערכות, ההטבה הגלומה במהלך זה נאמדת ב־5% משווי הדירה. לבד מהטבת המימון, המהלך מקל מאוד על הקונים שלא הספיקו למכור את הדירה (בהנחה שמדובר במשפרי דיור) או שממתינים להורדת הריבית ובינתיים יושבים על הגדר.
אם נשקלל את אפקט המימון עם ההטבות לקונים עם ירידת המחירים מתחילת השנה של כ־1.5% בממוצע, נגיע להוזלה אפקטיבית של כ־10% בהשוואה למחירי 2022. מדובר בעיתוי שבו הכוכבים מסתדרים לא רע. כל ביטול או דחיית המהפכה המשפטית עלולים להזניק את המחירים. לכן, בעיתוי כזה שווה לשקול להשקיע את הכסף בקניית דירה ובהחזרי משכנתה, ולא בתשלומים על שכר דירה.
ומה התובנות בנושא של עמיר שאלתיאל, יו"ר ומייסד קבוצת אלדר, הבקיא היטב בשוק הדיור והמשכנתאות? את הקריירה הוא התחיל בקבוצת אפריקה־ישראל ובגיל 26 פרש לעסקים פרטיים. שאלתיאל הינו הבעלים של חברת אחזקות המאגדת תחום שיווק נדל"ן, ייעוץ משכנתאות, השקעות בחו"ל ושל חברת מטרופוליס המפתחת מיזמים עירוניים. ב־2019 רכש בנק לאומי 5% ממניות הקבוצה לפי 200 מיליון שקל. שווי החברה גבוה כיום בעשרות אחוזים ממחיר העסקה.
לשאלתיאל יש תובנות לא מעטות ביחס לשוק הנדל"ן. לדבריו, "ברגע שתשתנה המגמה מצפי להעלאות ריבית לכיוון של הורדת הריבית, משקיעים רבים ורוכשים יירדו מהגדר ושוק הנדל"ן יתחזק. כל העלאת ריבית נוספת עלולה להביא לפשיטת רגל של עוד חברות ביצוע ועוד יזמים הנמצאים במינוף גבוה. אם זה יקרה, אני מאמין ומקווה שבנקי המשכנתאות ימשיכו לספוג את העלאות הריבית יחד עם הצעות ערך חדשות, כפי שנעשה בהחלטות הריבית הקודמות".
לפי הנתונים שבידיו, באפריל־מאי היה קיפאון מוחלט בשוק הדיור בגלל הרפורמה המשפטית ועליית הריבית. בעקבות כך, הייתה עצירה משמעותית וצניחה במכירות של 70%. מחודש יוני התחילה מגמת התאוששות מסוימת. "הייתי ממליץ כיום גם לזוגות צעירים לקנות דירה וגם למשפרי דיור. התנאים הנוכחיים לא יחזרו על עצמם בזמן הקרוב. אי־הצמדה למדד זה סיכון שקבלנים לא לקחו על עצמם זמן רב. הם מרשים את זה לעצמם, כי תשומות הבנייה שכבר התייקרו לא יעלו כל כך הרבה", אומר שאלתיאל ומוסיף: "כדי להתמודד עם הריבית, מקבלי המשכנתאות האריכו את טווח ההלוואה ל־25־30 שנים. בנוסף, מחזורי המשכנתה זינקו במאי־יולי ל־32% מהיקף הביצועים. הבנקים ספגו את העלאת הריבית הקבועה הלא צמודה. לאורך הזמן גם הריבית המשתנה תרד ובעקבותיה גם ההחזר החודשי".
בן זאב גייס את ניסיונו כחבר הנהלת בנק לאומי וראש חטיבת שוקי הון לשעבר. בניגוד לכל הציפיות הוא הצליח להפריט את הבורסה, להוציא את השליטה מהבנקים ודאג לשקט ביחסי העבודה. בן זאב הכניס את הבורסה לתחומי פעילות נוספים, כולל אירועים כלכליים ואפילו השכרת חלק מהמשרדים בבניין. סיכום דוחות הרבעון הראשון והרפורמה המשפטית, שעליה הוא מתבטא לראשונה, הינם עילות טובות לקיים איתו ראיון.
"אנחנו גם עדים ללא מעט פרסומים על אנשים פרטיים שמוציאים את הכסף, כולל מחסכונות ארוכי טווח. הרבה מנהלי השקעות ישראלים וזרים אומרים שהשוק הישראלי אכן זול ברמה היסטורית, אבל המשקולת הפוליטית והמשפטית מעיקה כל הזמן".
"משקיע זר אוהב לתמחר כל דבר וגם סיכונים. הם אומרים לי שהם מסוגלים לתמחר מבצעים צבאיים, אבל לגבי הרפורמה משפטית הם לא מסוגלים. מבחינתם מדובר באירוע מתגלגל שאמור היה להסתיים במרץ, לאחר מכן ביולי, אבל נכון להיום עדיין לא הסתיים".
"הצענו במסגרת זאת לאוצר להוריד מס רווחי הון מ־25% ל־20%, אבל לא קרה דבר. אנחנו מציעים הרבה רעיונות ובסוף זאת החלטה שלהם. הפוזיציה שלנו היא של המדינה והכלכלה. אנחנו יכולים לבוא עם הרבה רעיונות כלכליים, אבל לא ליזום בעצמנו. חוק האיגוח שאנחנו מברכים עליו כל כך הרבה, אושר בשעה טובה. יש עדיין הרבה כלים ודברים שאפשר לבצע כדי לקדם את הכלכלה. גם בחוק הייעוץ לא נגעו הרבה שנים, כולל הנגשת מידע לציבור הרחב".
"גם הציבור הרחב פונה אלינו במישרין ומבקש מידע. המשקיעים הצעירים רוצים יותר אחריות על ההשקעות הישירות שלהם, ואנחנו עדיין בפיגור לעומת השווקים האחרים. לכן הורדנו את עלויות המידע ואת גודל הפקודות המינימלי לקניית מניות".
התרעות פיקוד העורף