כידוע לכל ישראלי, נכס נדל"ן אינו עניין זול, ולכן "לקבל" נכס כזה במתנה וללא תמורה, הוא עניין גדול למדי, גם פיננסית וגם נפשית. אין ספק שמדובר במחווה מרגשת. אבל העניין האמיתי כאן הוא, שמהאספקט המשפטי והמיסויי, הרשויות הנוגעות לדבר מתרגשות מהמחווה הרבה פחות מנותן המתנה או מהמקבל אותה, והם מתייחסים לכך כאל עסקת מכירה לכל דבר, פרט לכך שהמקבל את הדירה אינו משלם את תמורתה למעניק.

אבל אנחנו מקדימים מעט את המאוחר...

מה מוגדר כ"קרוב משפחה", כאשר אנחנו מתייחסים להעברת דירה ללא תמורה?
הורים וילדיהם, הם ללא ספק, קרובי משפחה, לא משנה כיצד נסתכל על זה. כך גם אחאים (אחים ואחיות). אולם, במסגרת ההגדרה "קרוב משפחה" לרשויות השונות בישראל ישנן הגדרות שונות ל"קרוב משפחה", ולכן, נדייק ונחדד את העניין, ונכלול, לצורך העיסוק בנושא העברת דירה ללא תמורה, כ"קרובי משפחה" גם את בן / בת הזוג, נכדים וסב או סבתא.

מדוע שאדם ירצה להעביר לאדם אחר דירה, גם אם הוא קרוב משפחתו?
את העברת דירה ללא תמורה בין קרובים אנו מחלקים לשני סוגים עיקריים - הסוג החם (שבו מעניק הדירה מעביר אותה למקבל בעודו בחיים) והסוג ה"קר" (שבו מתרחשת העברת דירה ללא תמורה בין קרובים לאחר מותו של מעניק הדירה). וכאן, בעצם, אנחנו מכירים את הדרך הראשונה שבה מועברת דירה ללא תמורה - ירושה. אולם, במקרים מסוימים ולצורך מניעת סכסוכי ירושה עתידיים, יכול הורה או סב להעניק במתנה את הדירה בעודו חי (והנה הסיבה הנפוצה השנייה לכך שאנשים מעניקים דירה במתנה לקרוביהם).

סיבות נפוצות נוספות הן הרצון לחסוך, לצמצם ולקצץ במיסוי (מס שבח ומס רכישה - המשתנים ממקרה אחד למשנהו), הרצון להגן על הנכס ולהוציא אותו ממסגרת חלוקת רכוש משותף במערכות יחסים של פרק ב' והלאה, ואף הגנה על זכויותיהם של בני הזוג מפני חובות לנושים. ברור שגם העברת דירה כמתנה לבן או נכד משמשת סיבה טובה ליצירת הסיטואציה של העברה ללא תמורה לקרוב משפחה, אולם, כפי שניתן להבין, ממה שנכתב עד כאן, כל סיטואציה היא שונה, וקל מאד (במיוחד למי שאינו מתמצא בנושא) ליפול בכל פח אפשרי, בשל חוסר בידע מקצועי עדכני.

לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון שמעון האן, לחץ/י כאן

בואו נרכז את האופציות הקיימות ליצירת הסיטואציה:

העברת הנכס מהורה / הורים לילד/ים
בין אם מדובר ברכוש "חם" (כשההורה עדיין חי) או רכוש "קר" (לאחר מות ההורה), דירה נחשבת כאמצעי נפוץ למתן בטחון כלכלי לילדים בוגרים נשואים או לכאלה החיים בגפם. כמובן שלהעברה כזו עשויות להיות לכך גם סיבות נוספות, כניסיון להגן על הרכוש בפרק ב'.

העברת נכס מילד/ים להוריהם
ישנם אף לא מעט מקרים "הפוכים", בהם הדירה מועברת מהילדים להוריהם. מהלך כזה שמגיע מצד הילדים נובע במקרים רבים משילוב של הכנסה טובה יחד עם רצון להעניק להורים עוגן, דירה שבה יוכלו להזדקן ברגיעה ובכבוד.

העברת נכס לבן / בת הזוג
העברת דירה בין בני זוג עשויה להתבצע עקב מספר סיבות שונות, ביניהן הבטחת בטחונו הכלכלי של אחד מבני הזוג בהווה מפני נושים הרודפים את בן / בת הזוג. כאן, יש הבדל מבחינת המיסוי, בין נסיבות ומצבים שונים. למשל, המצב שבו בני הזוג מתגוררים יחד בדירה המועברת ביניהם יפטור את העברת הדירה ממס, בעוד שמצב שבו בני הזוג אינם מתגוררים באותו הנכס יחייב את ההעברה במס (מיסוי מופחת, יחסית לעסקת מכירה רגילה, אולם ללא פטור מוחלט).

עורך הדין שמעון האן (צילום: משרד עו''ד שמעון האן)עורך הדין שמעון האן (צילום: משרד עו''ד שמעון האן)

העברת נכס בין אחים
גם סוג זה של העברת נכס ללא תמורה נחשב להעברת דירה בין קרובים, ואף הוא מזכה בהקלות מסוימות בתשלום המיסים.

העברת נכס בין סב לנכדו או להפך
מקרים כאלה, אף הם, עשויים לזכות את המעורבים בהם בהקלות ובפטור ממיסוי. אולם, ייעוץ מקצועי נכון, עשוי, למשל, להכווין אתכם, במקרים מסוימים, להעברה בדרך משתלמת יותר, באמצעות גורם שלישי (דרך אביו או אימו של הנכד - בנו או בתו של הסב).

רגע, אז מה בעצם השתנה בשנים האחרונות?
על פי עורך דין שמעון האן המתמחה בדיני מקרקעין, עד לפני שנים לא רבות, תפקידו של עורך דין שהתמחה בתחום הסתכם בייעוץ ללקוח שלו ובעריכת ההסכם שבין הצדדים. כיום, לעומת זאת, בשל שינויים שונים שחלו במדיניות המיסוי של הממשלה, כל עסקה כזו מחייבת מעורך הדין לא רק להיות איש מקצוע המתמחה בעסקאות המקרקעין, אלא גם להתמחות בתכנון מס וב"תפירת" כל עסקה והסכם על פי הנתונים הספציפיים הקיימים. 

תם עידן ה"הסכם אחד מתאים לכל המקרים" והחל עידן "בואו ונתאים לכם את ההסכם הטוב והמשתלם ביותר עבורכם, על פי התכתיבים העדכניים הקיימים כיום". דבר, שללא ספק, מרים את הרף המקצועי עבור עורכי הדין העוסקים במקרקעין לרמות חדשות, ואף מצריך מכם לבצע בחינה מדוקדקת בעת בחירת עורך הדין שלכם.

משרד עו"ד שמעון האן מתמחה בדיני מקרקעין ומטפל בין היתר בעסקאות של העברה ללא תמורה בין קרובים, בסוגיות מתחום מיסוי המקרקעין ובייצוג הצדדים לעסקה בפני רשויות המס והמקרקעין. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להעברה ללא תמורה LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.