בין היתר טענה רפאל כי תעריפי ההיטלים הועלו בתחשיבי שנת 2018 בעשרות אחוזים לעומת התעריפים הקודמים, מבלי שאירעו אירועים המצדיקים עלייה כה משמעותית כי התעריפים מוטים למרכיב הקרקע, וכי חיובה של רפאל בסכום של 1.245 מיליארד שקל אינו סביר. בין היתר לנוכח העובדה שהעירייה גובה משאר היישוב כ-2.7 מיליון שקל בלבד בשנה.
עוד טענה רפאל כי התחשיב נערך על בסיס מדגם של שכונות מגורים המאופיינות בבנייה רוויה, מבלי להביא בחשבון את העובדה שבמתחם רפאל שטחי קרקע נרחבים, אין בנייה למגורים וגם לא צפויה בנייה כזו. לפי הטענה שהובאה בפסק הדין, התחשבות בהיקף הקרקעות במתחם והוספת שטחי הקרקע למכנה בנוסחת חישוב התעריף הייתה מביאה להפחתת ההיטלים בכ-807.9 מיליון שקל.
רפאל העלתה טענות נוספות ביחס לתחשיבים, ובהן כי בחישוב השטחים המבונים באזורי המדגם לא נכללו שטחי שירות בבניינים, כי עלויות הקמת תשתיות התיעול והניקוז נופחו, לטענתה, ב-81% מעל העלות הריאלית. וכי תחשיב היטל הסלילה התייחס לעלות סלילת דרכים ראשיות ולא לעלות סלילת דרכים עירוניות.
עוד נטען כי בתחשיבי השצ"פ נקבע באופן שרירותי שכל שטחי השצ"פ יפותחו באופן אינטנסיבי ללא קשר לעלויות הביצוע הצפויות, כי אין זיקה בין התשתיות במתחם מכון דוד לבין התשתיות העירוניות, וכי התחשיב אינו מביא בחשבון מימון שהתקבל או צפוי להתקבל מהמדינה לביצוע חלק מהתשתיות.
עוד קבע השופט כי, "מצאתי כי נפלו פגמים מהותיים בעריכת תחשיבי ההיטלים, כי נפגם בהכרזת מהנדס העיר על כל העיר כאזור איסוף אחד וכי ההחלטה לחלוקת העיר לרובעים לצורך חיוב בהיטלי שצ"פ והכללת המתחם ברובע הכולל שכונות מגורים אינה סבירה. כן מצאתי שרק חלק מעבודות התשתית הנטענות יכולות לבסס עילה לחיובה של רפאל בהיטלי הפיתוח".
מדגם של שכונות מגורים למתחם שגדול משאר העיר
חלק מרכזי מפסק הדין עוסק בדרך שבה חושבו התעריפים. התחשיב שעליו הסתמכה העירייה התבסס על מדגם של ארבעה אזורי מגורים הכוללים בנייה רוויה. אלא שבית המשפט מצא פער מהותי בין אותם אזורים לבין מתחם רפאל.
מתחם רפאל כולו משתרע על כ-6,800 דונם, מהם כ-6,000 דונם בתחומי קריית ים, בעוד ששטח העיר שעליו התבססו התחשיבים לפני שיוך המתחם עמד על 4,580 דונם.
בהחלטתו כתב השופט סוקול כי, "מתחם רפאל, הגדול כמעט פי 1.5 משטחה של כל שאר העיר, שונה לגמרי משטחי האזורים שנלקחו במדגם. תמהיל הבנייה במתחם שונה, היקף התשתיות שנבנו וייבנו שונה, צרכי המתחם שונים ולמעשה כמעט בכל היבט יש שוני מהותי בין מתחם רפאל לבין שאר שטחי העיר. למרות זאת נעשה שימוש במדגם שאינו מבטא את השונות האמורה".
בית המשפט עמד גם על ההבדלים בסוג התשתיות הנדרשות. בפסק הדין צוין כי במתחם לא צפויות עבודות להקמת דרכים לרווחת הציבור, מדרכות, דרכים עירוניות, מבנים לשירותים עירוניים וגני משחקים – תשתיות האופייניות לשכונות מגורים ושעלויותיהן הובאו בחשבון בתחשיב.
על רקע זה קבע השופט, "ברי על כן כי השימוש במדגם המבוסס על שכונות מגורים כדי לקבוע את תעריף ההיטל למתחם רפאל אינו סביר, ואינו מתיישב עם התכלית של עריכת תחשיב שיאפשר רק את מימון התשתית העירונית, מבלי להעשיר את קופת העירייה".
"דרישת ההיטל מרפאל היא בסכום דמיוני"
פער משמעותי נוסף שעליו הצביע בית המשפט נוגע ליחס שבין הקרקע לשטח הבנוי. המדגמים שעליהם התבססה העירייה כללו כ-543 דונם קרקע וכ-551 דונם שטחים מבונים - יחס של 40% קרקע ו-60% מבנים. לעומת זאת, בשטחי מתחם מכון דוד מדובר בכ-6,000 דונם קרקע וכ-271 דונם מבנים, כלומר כ-95% קרקע ורק 5% מבנים. השופט קבע בעניין זה כי "ברי שהמדגם אינו יכול לשמש לקביעת ההיטל בשטח מתחם רפאל".
בית המשפט מתח ביקורת חריפה במיוחד על התוצאה הכספית שאליה הוביל התחשיב. השופט סוקול ציין כי בעוד שביתרת היישוב התשלומים נופלים מ-3 מיליון שקל בשנה, החישוב שנערך לרפאל הוביל לדרישה של 1.245 מיליארד שקל.
לדבריו, "דרישת ההיטל מרפאל היא בסכום דמיוני העולה לאין שיעור על ההוצאות הצפויות למימון תשתיות שישרתו את הנכס, ואולי אפילו על עלויות ביצוע התשתיות בעיר כולה".
לצד הפגמים בתחשיב עצמו, בחן בית המשפט את העילות הקונקרטיות שעליהן התבססה דרישת התשלום. בכל הנוגע לתיעול, קבע השופט כי נפלו פגמים בהחלטת מהנדס העיר לקבוע את כל שטח העיר, לרבות מתחם רפאל, כאזור איסוף אחד. לדבריו, "החלטה זו אינה מנומקת, אינה סבירה ואינה מתיישבת עם תכניות הניקוז העירוניות, ועם נתוני השטח של מתחם רפאל ועם היותו מתחם ייחודי".
בית המשפט מצא פגמים גם בהחלטה לחלק את העיר לשלושה רובעים לצורך הטלת היטלי שצ"פ ולכלול את מתחם רפאל כחלק מהרובע הצפוני. בנוסף נקבע כי חלק מעבודות השצ"פ שעליהן הסתמכה העירייה אינן מקימות עילה לחייב את רפאל בהיטל.
גם ביחס להיטל הסלילה הבחין בית המשפט בין העבודות השונות. השופט קבע כי "רק חלק מעבודות הסלילה מושא הדרישה להיטלי סלילה מקימות עילה לחיוב רפאל, ובהן העבודות לסלילת שביל האופניים ולהקמת החניון לרכב כבד. חלק מהעבודות, כמו אלו שבחניון חוף הבתולה, צומת הרחובות ירושלים והפלמ"ח אינן מקימות עילה לחיוב בהיטל הסלילה".
העירייה תוכל לערוך תחשיב חדש
פסק הדין אינו שולל אפשרות שרפאל תחויב בעתיד בהיטלי פיתוח, אלא קובע כי לא ניתן לבסס חיוב כזה על התחשיבים ששימשו לדרישה שבוטלה.
השופט סוקול קבע כי "על העירייה לשקול מחדש את אופן חישוב היטלי הפיתוח בהם תחויב רפאל, אם בכלל, וככל שתימצא לנכון, יהיה עליה לבסס דרישה חדשה לתשלום היטלי פיתוח". עוד נקבע כי "העירייה תוכל לבסס דרישה להיטלי פיתוח על תחשיב חדש שמביא בחשבון את כל ההערות שפורטו לעיל ומביא בחשבון את צורך מתחם רפאל ואת ייחודו".
בסוף פסק הדין הורה השופט סוקול על ביטול דרישת התשלום. "לאור כל האמור, אני מקבל את העתירה ומורה על ביטול הדרישה לתשלום ההיטלים. בנוסף קבע בית המשפט כי העירייה תשלם לרפאל הוצאות ההליך בסך כולל של 100,000 ש"ח.
התרעות פיקוד העורף