תקדים משפטי – סמכות להגיש תביעות על ידי ועד הבית / נציגות הבית המשותף – מוגבלת

בפסק דין תקדימי קבע לאחרונה בית המשפט העליון, כי נציגות של בית משותף אינה מוסמכת להגיש תביעה שמטרתה פיצויים על נזקים אינדבדואליים שנגרמו לבעלי הדירות בבנין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, כדוגמת ירידת ערך של דירותיהם הפרטיות ועוגמת נפש.

"סעדים כאלה חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות".

בית המשפט העליון קיבל את עמדתם של עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און גם בכך שקבע, כי על מנת שנציגות של בית משותף תהיה מוסמכת לתבוע על נזקים אישיים שנגרמו לבעלי הדירות עצמם בבנין יש צורך בהסמכה מפורשת של בעלי הדירות את הנציגות להגיש תביעה כזו בשמם.

החברה הקבלנית טענה בבית המשפט שבעלי הדירות האחרים אינם רשאים לתבוע על ליקויי הרטיבות בדירותיהם שנובעים מהליקויים באבני החיפוי, כי נציגות הבית המשותף כבר הגישה תביעה על הליקויים באבני החיפוי.

בית המשפט המחוזי בתל-אביב קיבל את עמדת עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און המייצגים את בעלי הדירות, קבע כי בעלי הדירות רשאים להמשיך בניהול תביעתם נגד החברה הקבלנית, ואף השית הוצאות על הקבלן. החברה הקבלנית הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון.

בפסק הדין שניתן לאחרונה קיבל בית המשפט העליון את עמדתם של עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און וקבע, כי אין חולק שסמכותה של נציגות הבית המשותף מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין מוגבלת אך לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". סעדים הנובעים מהצורך בתיקון ליקויים ברכוש המשותף – כדוגמת צו עשה לתיקון הליקויים או פיצוי כספי בגובה עלות התיקון, הם מעצם טיבם וטבעם סעדים שנועדו להבטיח את החזקתו התקינה של הבית המשותף.

לכן, הם מצויים בגדר סמכותה של הנציגות, והיא רשאית לתבוע אותם בשם כל דיירי הבניין. לעומת זאת, סעדים שמטרתם לפצות על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו לדיירי הבניין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, כדוגמת ירידת הערך של דירתם הפרטית ועוגמת נפש, חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות.

גם בעניין ההסמכה של נציגות הבית המשותף קיבל בית המשפט העליון את עמדתם של עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און וקבע, כי על מנת שנציגות בית משותף תוכל להגיש תביעה מטעם בעלי דירות על נזקים אינדבדואליים שנגרמו להם, יש צורך בהסמכה מפורשת של בעלי הדירות עצמם לנציגות להגיש תביעה כזו מטעמם.

לאחר שבית המשפט העליון קיבל את עמדת עורכי הדין בר-און וכהן – ואף השית הוצאות נוספות על החברה הקבלנית לטובת בעלי הדירות – ממשיכה להתנהל בבית המשפט המחוזי תביעתם של בעלי הדירות בסך של כ- 30 מיליון ₪ נגד החברה הקבלנית.