הריביירה של הצפון
מאכזיב שבנהריה, דרך בת גלים בחיפה וקריית ים ועד גבעת אולגה בחדרה, שכונות חדשות ופרויקטים של התחדשות עירונית הופכים את המגורים ליד הים לאלטרנטיבה אטרקטיבית עבור מי מחפש את הגלים ליד הבית, מחוץ לאזורי הביקוש היקרים במרכז.
אבל גם בצפון, הים כבר לא בהכרח זול, למרות שלפי הבדיקה שלנו ניתן עדיין למצוא דירות חדשות במחירי פתיחה של פחות מ-2.5 מיליון שקל. אז כמה עולה היום לגור ליד הים בצפון, מה מקבלים תמורת הכסף, ומי האנשים שמוכנים לשלם עבור מגורים במרחק הליכה מהחוף?
אכזיב: החל מ-2.29 מיליון שקל ליד קו החוף
שכונת הים אכזיב, מצפון לנהריה, היא דוגמה לרובע מגורים בן 7 שנים בערך, שקם כמעט מאפס בסמוך לשמורת הטבע ולקו החוף. השכונה, שמקימות צמח המרמן ואלקטרה מגורים, צפויה לכלול עם השלמתה 1,046 יחידות דיור ב-30 בניינים בני ארבע עד שמונה קומות. כ-600 משפחות כבר מתגוררות במקום.
בן אברהם מספר כי השכונה עברה שינוי גם באופי הביקושים. לדבריו, בתחילת הדרך היו רוכשים שראו באכזיב בעיקר מקום לדירת נופש, אולם עם התפתחות השכונה היא הפכה יותר ויותר לשכונת מגורים שמושכת רוכשים מכל אזור הצפון.
"עברנו כדי לבדוק – ואז פשוט התאהבנו בשכונה"
"יש פה תחושה של סוג של קיבוץ בתוך העיר, עם טבע. עברנו לבניינים הראשונים כדי לראות איך זה בכלל לגור כאן ואם נסתדר, ואז פשוט התאהבנו בשכונה. היא התחילה להתפתח ונהייתה פה ממש קהילה של אנשים, הרבה מאוד צעירים ומשפחות. בסוף החלטנו שאנחנו רוצים להישאר פה, קנינו כאן דירה ולפני שנה רכשנו עוד דירה, הפעם כמשקיעים", אומרת קליין.
לדברי קליין, מביתה מדובר בהליכה קצרה של כ-300 מטרים לחוף והיא רואה את הים מהמרפסת. אוכלוסיית השכונה, היא מספרת, כוללת לצד תושבים מהאזור גם אנשים שעברו מהמרכז, משקיעים ובעלי נכסים מחו"ל. בבניין שבו היא מתגוררת, לדבריה, כשליש מהדירות משמשות בין היתר אנשים שמגיעים לסופי שבוע, לחגים ולחופשות. היא מספרת גם על מפונים משלומי שהגיעו לשכונה במהלך המלחמה ובחרו להישאר בה לאחר מכן.
לצד היתרונות היא מצביעה גם על אחד החסרונות של החיים באזור. "לא היה לנו קל, בעיקר בגלל הנושא של הפקקים", היא אומרת על השנים הראשונות. לדבריה, שינויים בכבישים הקלו מאז על המצב, אם כי עומסים עדיין מורגשים בשעות השיא. גם במהלך המלחמה נשארה המשפחה באכזיב. לדבריה, התקופה מול לבנון הייתה קשה, אך דווקא אז בלטה הקהילה שנוצרה בשכונה. "הילדים שלנו מכירים ואנחנו מכירים, אז היינו יוצאים ביחד ללובי או שבכל יום היינו אצל משפחה אחרת ומשחקים עם הילדים. זה היתרון של השכונה הזאת".
בת גלים: "המחירים זינקו בכמעט 55% בחמש שנים"
גם היקפי הבנייה העתידית גדולים, 34 בקשות להיתר שכבר אושרו צפויות להוסיף לשכונה 513 דירות, ועוד 25 בקשות שהוגשו כוללות 1,631 דירות נוספות. לפי הנתונים, 93% מכלל הבנייה החדשה בשכונה היא במסגרת התחדשות עירונית.
עם זאת, הנתון הממוצע דורש הסתייגות. השוק בבת גלים כולל דירות יד שנייה בבניינים ותיקים לצד בניינים לשימור ופרויקטים חדשים, ולכן קיימים פערים משמעותיים במחירים בין נכסים שונים.
אחד הפרויקטים הגדולים שצפויים לשנות את השכונה הוא מתחם חיל הים של צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית. הפרויקט יכלול 467 יחידות דיור בחמישה בניינים, מהם שלושה מגדלים שיתנשאו לגובה של עד 34 קומות ושני בניינים מרקמיים. כ-353 מהדירות מוצעות למכירה.
בן אברהם טוען כי המיקום הגיאוגרפי של בת גלים הוא אחד הגורמים שהפכו אותה לשוק יוצא דופן בתוך חיפה. כביש החוף ומסילת הרכבת מפרידים חלק גדול מהעיר מהים, בעוד בת גלים נמצאת מעבר להם. "אין עוד שכונת ים בחיפה שנמצאת על המים", הוא אומר.
לדבריו, גם הפערים בתוך חיפה גדולים. הוא מספר כי בפרויקט אחר של החברה בעיר קשה להגיע למחירים של 25 עד 26 אלף שקל למ"ר, בעוד בפריסייל בבת גלים המחירים כבר נמצאים מעל 30 אלף שקל למ"ר. גם דירות יד שנייה בשכונה, לדבריו, מגיעות לעיתים למחירים גבוהים. כדוגמה הוא מספר על דירה ישנה בשטח של כ-50 מ"ר שנרכשה בכ-1.5 מיליון שקל, כ-30 אלף שקל למ"ר, במסגרת מתחם המיועד להתחדשות עירונית.
זהות המתעניינים בפרויקט מספקת אינדיקציה נוספת לשינוי שעוברת השכונה. לדברי אנשי המכירות, יש בהם משפחות מהקריות, חיפאים הרוכשים בעיקר דירות 4.5 ו-5 חדרים, תושבים קיימים של בת גלים שמחפשים דירה חדשה ומשקיעים מאזור תל אביב. קבוצה נוספת שמגיעה, לדבריהם, היא תושבים מבוגרים משכונות הכרמל שמבקשים לעבור קרוב יותר לים.
זו מגמה מעניינת בעיר שבה הכרמל ודניה נחשבו במשך שנים לאזורי המגורים היוקרתיים, בעוד שכונות העיר התחתונה והחוף נתפסו כזולות יותר. לפחות בבת גלים - כעת נראה שהפער הזה הולך ומצטמצם.
גבעת אולגה: המחיר הכי נמוך - עם נוף לים
המגדלים הוקמו במקום בנייני רכבת ישנים, במרחק דקות הליכה מחוף הים, וכוללים תשתיות חדשות, שטחי ציבור וגני ילדים. לדברי החברה, הדירות נהנות מנוף פתוח לים. הפרויקט נמצא כיום לקראת אכלוס והוא צפוי להיות הראשון בשורה של פרויקטי התחדשות משמעותיים המתוכננים בשכונה ובחדרה.
הפער בין מחיר הפתיחה של 1.9 מיליון שקל לבין פנטהאוז ביותר מ-5 מיליון שקל ממחיש עד כמה רחב טווח המוצרים והמחירים שנוצר כיום אפילו בתוך אותו פרויקט חוף.
קריית ים: קו ראשון ב-2.35 מיליון שקל
בקריית ים, המהלך אינו מוגבל לפרויקט מגורים בודד. העירייה מקדמת את תוכנית "שפת ים חדשה", שנועדה לחדש את רצועת החוף והטיילת. על פי התוכנית האסטרטגית, לאורך הרצועה צפויים לקום בין היתר בתי מלון, כפר נופש, מתחמי גלמפינג, חניון קרוואנים ומרכז תרבות ופנאי.
במקביל נבנים פרויקטים פרטיים בקו הראשון לים. אחד מהם הוא "שירת הים" של קבוצת נתיב, שנמצא בבנייה מתקדמת. בניגוד למגדלים של בת גלים וגבעת אולגה, כאן מדובר דווקא בבנייה נמוכה: 18 בניינים בני שלוש קומות בלבד ובהם 172 יחידות דיור, בתמהיל של 2 עד 6 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.
פחות מ-2.5 מיליון לדירה ליד הים: איפה זה עדיין אפשרי?
ההשוואה בין ארבעת המוקדים מראה שדירה חדשה ליד הים בצפון עדיין אינה בהכרח מוצר לעשירים בלבד, אבל טווח המחירים כבר רחב מאוד. בגבעת אולגה מחירי השיווק מתחילים ב-1.9 מיליון שקל. באכזיב המחיר מתחיל ב-2.29 מיליון שקל, ובקריית ים דירת 3 חדרים מתחילה ב-2.352 מיליון שקל. כלומר, בשלושה מארבעת המוקדים שבדקנו עדיין קיימת נקודת כניסה הנמוכה מ-2.5 מיליון שקל.
בת גלים כבר חצתה את הרף: דירת 3 חדרים בשטח 81 מ"ר עם מרפסת של 11 מ"ר מוצעת ב-2.86 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים בקומה ה-23 מוצעת ב-3.54 מיליון שקל. המחיר הממוצע בשכונה כולה כבר עומד על מעט יותר מ-34 אלף שקל למ"ר, לאחר זינוק של כמעט 55% בחמש שנים.
אלא שהמחיר לבדו אינו מספר את כל הסיפור. ארבעת הפרויקטים מציעים מוצרים שונים מאוד: מגורים בבנייה נמוכה בקו ראשון בקריית ים אינם דומים לדירה בקומה ה-23 במגדל בבת גלים; שכונה חדשה ליד שמורת טבע באכזיב אינה זהה לפרויקט פינוי בינוי בלב שכונה ותיקה בגבעת אולגה.
גם מאחורי הביקושים מסתתר שינוי. לצד משפחות מקומיות ומשפרי דיור, מגיעים לשכונות החוף משקיעים מהמרכז, בעלי דירות נופש ותושבי חוץ. באכזיב יש משפחות שהגיעו בזמן הפינוי מהצפון ונשארו, ובבת גלים מדווחים אפילו על תושבי הכרמל שמחליפים את המגורים על ההר בחיים סמוך לים.
הריביירה הצפונית, אם אכן מתפתחת כאן אחת כזו, עדיין מציעה נקודות כניסה נמוכות משמעותית משכונות החוף היוקרתיות במרכז. אבל כאשר פנטהאוזים כבר נמכרים ביותר מ-5 מיליון שקל, בת גלים רושמת עלייה של כמעט 55% בחמש שנים ודירת 3 חדרים חדשה בחיפה מתקרבת ל-3 מיליון שקל, ברור שגם בצפון הנוף לים מגיע עם תג מחיר שהולך ועולה.
התרעות פיקוד העורף