על רקע הידוק הפיקוח, עולה השאלה שמעסיקה לא מעט ישראלים שכבר חיים בתאילנד או מחזיקים בה נכסים ועסקים: מה בדיוק מותר לזר להחזיק במדינה, והאם המבנה המשפטי שבאמצעותו נרכש הנכס אכן עומד במבחן הרשויות?
הוויזה מתקצרת, אבל זו רק ההתחלה
כזכור, החל מ-15 בספטמבר בוטל מסלול הפטור מוויזה בתאילנד ל-60 יום, והשהייה הפטורה לישראלים, כמו לאזרחי עשרות מדינות נוספות, עומדת על 30 יום.
עם זאת, קיימים מסלולי ויזה אחרים, ובהם מסלולים המתאימים לעבודה מרחוק, כך שהשינוי כשלעצמו אינו מסיים את האפשרות לרילוקיישן לתאילנד.
אבל מבחינת ליבוביץ, את שינויי הוויזה צריך לראות בתוך תמונה רחבה יותר. "תאילנד לא אומרת לישראלים שהם לא רצויים", הוא מסביר. "היא מתחילה להבחין בצורה הרבה יותר ברורה בין מי שמגיע להתארח, מי שבא להשקיע במסגרת החוק, ומי שמנסה להשתמש במבנים משפטיים כדי להגיע לתוצאה שהחוק לא מאפשר לו להגיע אליה ישירות".
העניין הישראלי בתאילנד אינו שולי. לפי ליבוביץ', בקופנגן רשומות 4,761 חברות, ומהן 3,213 חברות שבהן קיימת השקעה זרה. הישראלים הם קבוצת המשקיעים הזרים הגדולה ביותר באי, והם קשורים ל-720 חברות - כ-22% מהחברות בעלות ההשקעה הזרה. אחריהם נמצאים הצרפתים, הבריטים והרוסים.
"הנתונים אינם מעידים כמובן שכל החברות הקשורות לישראלים פועלות שלא כחוק. אבל הם ממחישים מדוע הידוק האכיפה בתחום הבעלות הזרה והחברות עשוי להשפיע על ישראלים רבים", הוא מסביר.
"כבר לא מספיק להביא תאילנדי שיחתום"
כזכור, באוגוסט האחרון דווח כי הרשויות התאילנדיות פתחו במבצע אכיפה נגד חברות החשודות בשימוש באזרחים תאילנדים כבעלי מניות פורמליים, במטרה לאפשר לזרים להחזיק בקרקעות ולהפעיל עסקים תוך עקיפת המגבלות הקבועות בחוק המקומי.
על פי הפרסומים, 20 ישראלים נכללו ברשימת האזרחים הזרים שנגדם הוצאו צווי מעצר. בסך הכול מדובר ב-62 זרים וב-26 אזרחים תאילנדים, במסגרת 60 תיקים שנפתחו בעקבות החקירה. אחת הסוגיות המרכזיות היא החזקת קרקע באמצעות חברה תאילנדית.
"ככלל, זרים אינם רשאים להחזיק קרקע בתאילנד ישירות, למעט חריגים מצומצמים. במשך השנים התפתחו מבנים שבהם מניות החברה רשומות על שמם של אזרחים תאילנדים, בעוד שבפועל השליטה והאינטרס הכלכלי נמצאים אצל המשקיע הזר", מסביר ליבוביץ.
החל מ-1 באוגוסט 2026 הורחבו הבדיקות גם לשינויים המתרחשים לאחר הקמת החברה. במקרים שבהם מעורב משקיע זר או קיימת סמכות חתימה זרה, נדרשים בין היתר הסברים על ההשקעה ודפי חשבון בנק של שלושה חודשים של בעלי המניות התאילנדים ששילמו עבור המניות, במטרה לבדוק את מקור הכסף ואת יכולתם הכלכלית האמיתית.
"השאלה כבר לא מסתכמת רק במה שכתוב במסמכי החברה", אומר ליבוביץ. "הרשויות רוצות להבין אם בעל המניות התאילנדי הוא באמת בעל מניות, האם הוא השקיע את הכסף שלו ומה המקור של הכסף. כלומר, כבר לא מספיק להביא תאילנדי שיחתום שהוא בעל המניות".
לדבריו, מדובר בשינוי משמעותי עבור ישראלים שהסתמכו על מבנים כאלה כדי להחזיק בפועל בקרקע או בנכס. "השנה הרשויות כבר פשטו בקוסמוי ובקופנגן על חברות שנחשדו בשימוש בבעלי מניות מקומיים לצורך החזקת קרקעות ופעילות נדל"נית עבור זרים.
"באחת מפעולות האכיפה נבדקו גם חברות הקשורות לווילות יוקרה, בתי מלון ונכסים בהיקף של קרוב ל-1.6 מיליארד באט. כלומר, מה שהיה במשך שנים 'כולם עושים את זה' הופך בהדרגה ל'כולם צריכים לתת דין וחשבון'".
וילה ל-90 שנה? לא בטוח שקניתם 90 שנה
סוגיה נוספת שאליה מפנה ליבוביץ היא שוק החכירות. חכירה רשומה ל-30 שנה היא כלי משפטי מוכר וחוקי. אלא שבשוק קיימים גם מבנים של 30+30+30 שנים, שלעיתים מוצגים למשקיע כאילו מדובר למעשה בזכות שימוש ל-90 שנה.
"צריך להיזהר מאוד מהמילה 'בעלות'", אומר ליבוביץ. "אם קנית זכות חכירה, קנית זכות חכירה. זה לא הופך אותך לבעלים של הקרקע".
לדבריו, בית המשפט העליון בתאילנד כבר קבע כי מבנים שבהם ההארכות העתידיות נקבעו מראש באופן שנועד למעשה לעקוף את מגבלת 30 השנים אינם בהכרח ניתנים לאכיפה כפי שהמשקיע עשוי לחשוב.
"אם משווקים למשקיע וילה ואומרים לו שיש לו 90 שנה, הוא צריך להבין מה בדיוק עומד מאחורי ההבטחה הזאת. חוזה שכתוב עליו 90 שנה לא הופך את הקרקע לשלכם ל-90 שנה".
עבור מי ששילם מיליוני שקלים על וילה, מדובר בהבדל שעשוי להיות משמעותי מאוד מבחינה כלכלית. "ההבדל בין בעלות לבין זכות שימוש מוגבלת הוא לא הערת שוליים משפטית. הוא חלק מהשווי של הנכס עצמו", אומר ליבוביץ.
ויש גם דרך חוקית
עם זאת, ליבוביץ מדגיש כי לא כל ישראלי שרכש נכס בתאילנד צריך לחשוש מהידוק האכיפה. החוק מאפשר לזרים להחזיק דירת קונדומיניום בבעלות מלאה על שמם, בכפוף לתנאים הקבועים בדין ולמכסת הבעלות הזרה של עד 49% משטח היחידות בבניין.
"מי שרכש כך אינו נמצא באותה קטגוריה של חברה עם אנשי קש או של מבנה שנועד להסתיר בעלות על קרקע, וזו בדיוק הטעות שהישראלים צריכים להפסיק לעשות כשהם עוברים לחו"ל. אנחנו משווים מחירים לפני שאנחנו משווים זכויות. רואים וילה בפוקט במחיר של דירת שני חדרים בגוש דן ומיד מחשבים תשואה, אבל לא שואלים את השאלה החשובה יותר: מה בעצם קניתי?".
לדבריו, דווקא ההפרדה הזאת חשובה בתקופה שבה תאילנד מגבירה את האכיפה. "תאילנד עדיין מציעה יתרון משמעותי למי שמגיע עם הכנסה מערבית. היא עדיין זולה משמעותית מישראל בהרבה תחומים, והיא לא סוגרת את השער בפני משקיעים זרים שפועלים כחוק".
אלא שהיתרון הזה, לדבריו, אינו צריך להפוך לאשליה שלפיה אפשר להתעלם מהדין המקומי. "הארביטראז' של כוח הקנייה עדיין קיים", אומר ליבוביץ. "אבל צריך להבין שהוא לא נותן למשקיע פטור מהחוק.
"מי שהשקיע בתאילנד צריך לבדוק לא רק כמה הנכס עלה וכמה הוא מכניס בחודש, אלא גם על שם מי רשומה הקרקע, מאיפה הגיע הכסף של בעלי המניות התאילנדים ומה מתוך הזכויות שהובטחו לו באמת רשום ואכיף. נדל"ן זול מאוד יכול להפוך לנכס יקר מאוד ביום שבו מתברר שהדבר היחיד שלא קנית בו הוא בעלות", הוא מסכם.
התרעות פיקוד העורף