"האסטרטגיה הראשונה שלנו היא להביא לתשואה מקסימלית עבור העמיתים, בכמה שפחות סיכון ועל הדרך אנחנו גם מעניקים ונרתמים למען המדינה", אומרת ג'ואנה ויסמן, מנהלת תחום אשראי, ערבויות ואקוויטי תשתיות במנורה מבטחים, לא רק חברת ביטוח, אלא אחת החברות הגדולות במשק שמקפידה לבחור את ההשקעות והשותפויות שלה בפרויקטים למען בניית המדינה ופיתוח הכלכלה המקומית. “היותנו כלכלה צומחת ואיתנה עם דמוגרפיה גבוהה מעניקה הזדמנויות רבות ומאפשרת לנו להשקיע ולקחת חלק במגוון השקעות מקומיות שגם מניבות תשואה וגם תורמות לצמיחתה של מדינת ישראל".
ויסמן מסבירה שהיתרון של מנורה מבטחים כגוף מוסדי מאפשר קודם כל השקעות בסכומים גדולים, “מדובר על פעילות שכל השקעה בה יכולה להיות בסכום של מאות מיליארדי שקלים, והשקעות קטנות יותר בסך כמה מאות מיליונים לצורך העניין. בנוסף, אנחנו פעילים גם באקוויטי, שזו השקעה בפרויקטים עצמם, בחוב בכיר וגם בחוב נחות וגם בקרנות השקעה. כך שאנו מסתכלים על הפרויקט מכל כיוון ומחליטים היכן יחס התשואה־סיכון המעניינים ביותר”.
פרויקטים לאומיים
אחד מתחומי ההשקעות המעניינים של החברה הוא בתחום התשתיות, שבו היא מסייעת במימון פרויקטים לאומיים של כבישים, אנרגיה ירוקה, פרויקטים של משרד הביטחון, אגירה שאובה, דאטה סנטרס ועוד. מדובר בפרויקטים שהם פרי שיתוף פעולה של הסקטור הפיננסי לצד הסקטור הציבורי, והמימונים הללו הם לרוב בהיקפים של כמה מיליארדים, כך שמנורה מבטחים הם חלק ממספר מממנים.
דוגמאות לעסקאות בולטות מהשנה האחרונה של מנורה מבטחים בתחום התשתיות הן מימון של הקו הסגול והקו הירוק בגוש דן, בהיקף מימון מצטבר של מעל מיליארד שקל, “אנחנו חלק מהבעלות של כביש 6. השנה אישרנו השקעות נוספות, הן מצד האקוויטי והן בחוב משמעותי נוסף של מאות מיליוני שקלים, לצורך הרחבה של הכביש – שכוללת הוספת נתיב בשני הכיוונים (בחלק מכביש האגרה ממחלף קסם ועד מחלף עין תות) וכן מספר מחלפים חדשים”.
ויסמן מוסיפה שאת התשואה העמיתים רואים דרך החזרי ריבית, “או שאנחנו עושים השקעת אקוויטי שבה אנו הופכים להיות חלק מהבעלים בפרויקט, ואז התשואה שאנחנו רואים היא דרך הדיווידנדים או השיערוכים של הנכס. בשני האפיקים אנחנו מסתכלים על כך בראייה ארוכת טווח. אנחנו פחות מכוונים לעסקה עם יציאה אחרי שנתיים־שלוש באקזיט. לפעמים זה קורה וזה נחמד, אבל זו לא האסטרטגיה”.
הפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים הנבחרים בתחומי התשתיות הוא לאורכה ולרוחבה של המדינה, בין אם נמל אשדוד, השקעת אקוויטי וחוב בתחנות הכוח חגית ורמת חובב, מימון של שדות סולאריים ועוד. לצד פרויקטים בעלי חשיבות לאומית גדולה כמו עיר הבה”דים בצומת הנגב, פרויקט ישן יותר ומוצלח, ועד המרכזים הלוגיסטיים של צה”ל, פרויקט שמהותו העתקת המרכזים הלוגיסטיים של צה”ל ממרכז הארץ לשלושה מרכזיים לוגיסטיים מרכזיים, וקריית המודיעין - פרויקט הכולל מימון, תכנון, הקמה תפעול ואחזקה. מדובר בפרויקט שנחתם ב־2022, “ואנחנו מושקעים שם בסכום של מעל 600 מיליון שקל”, אומרת ויסמן ומוסיפה כי הפרויקטים מלווים בשיתופי פעולה עם גופים פיננסיים ישראליים, ופרוסים בכל רחבי הארץ – מנהריה בצפון ועד אילת שבדרום, בתוך הקו הירוק ומעבר לו - בכל מקום שבו נבנים פרויקטים כחול־לבן – עבור כלל אזרחי המדינה. “אנחנו גאים להיות בכל הצמתים החשובים של המדינה בהתפתחות שלה”.
איך הפרויקטים נבחרים?
“יש מנעד עצום של עסקאות. אבל עם כל הרצון שלנו לתמוך ולקחת חלק בכמה שיותר פרויקטים בישראל, אנחנו בסופו של דבר בוחרים אותם בפינצטה”, אומר רועי ברילנט, מנהל מחלקת תשתיות במנורה מבטחים. “אנחנו מדינה מאוד קטנה, הכסף שיש להשקיע הוא רב, ויש לנו מוניטין מצוין. במסגרת סיכומי השנה החולפת זה אולי זמן לציין שבשנה האחרונה קיבלנו מעל 200 הזדמנויות השקעה בהיקף של 50 מיליארד שקל, אבל את רוב היום אני מבלה בלהגיד לא. העסקאות הן בחירה מדוקדקת, בסוף יש אלוקציה לפי סקטורים, ולא כל גוף שמציע לנו עסקה הוא בהכרח הבחירה האולטימטיבית מבחינתנו. ברוב העסקאות ובוודאי באקוויטי, אנחנו לא מנהלים את העסק, אסור לנו רגולטורית, ואנחנו מקבלים דיווחים ועוקבים כמובן. אבל בעת הבחירה בפרויקט מה שחשוב הוא קודם כל השותף, המיקום, הגיאוגרפיה, העסקה, התשואה מה יותר טוב. ולפעמים יש שתי עסקאות טובות ואנחנו בוחרים את זו שהיא יותר טובה. זה עניין של אלטרנטיבות”.
התחדשות עירונית
ברלינט מבקש לציין כי בכל עסקה אחוז מסוים משקיעים אומנם העמיתים, אך גם מנורה משתתפת עם ההון העצמי שלה. “אנחנו לוקחים בחשבון גם בהשקעות שלנו היבטי ESG”, (אחריות תאגידית - ט”ל) מוסיפה ויסמן, “חשוב לנו שגם השותפים שלנו והגופים שמעורבים בהשקעות השונות, יהיו בתודעה הזו וישימו דגש על זה. יש לנו גם מדיניות אסטרטגית משלנו, אנחנו בוחרים מה תואם את רמות הסיכון שלנו, מה אנחנו רוצים לממן, מה אנחנו לא רוצים לממן. יש לנו עסקאות לפעמים שהן ‘טיילור מייד’. אנחנו בונים לפעמים עם לקוח עסקה שמביאה את הערך המוסף לעמיתים בסוף שאני בונה עסקה שמאוד תואמת לצרכים שלנו ושם אנחנו מנסים להקטין את הסיכון ולשפר את התשואה”.
אבל לא רק בתשתיות עסקינן, אלא גם בתחום הנדל”ן יש לחברה מעורבות רבה ומנורה מבטחים פעילה זה למעלה משני עשורים בתחום של מימון וליווי יזמים הבונים פרויקטים למגורים, תחום שחווה כרגע כמה טלטלות ממספר כיוונים, כשההשקעות הינן גם בתחום הנדל”ן המניב – מסחר ומשרדים. החברה מלווה בין היתר לפרויקטים הנבנים בפריפריה – לדוגמה בנתיבות, בדימונה, בשדרות, בעכו ובעפולה. לצד פרויקטים נישתיים יותר, כגון פרויקט של תדהר בשדרות רוטשילד פינת הרצל בתל אביב.
ויסמן: “למנורה היקף לא מבוטל של פרויקטים של התחדשות עירונית מסוגים שונים שליווינו. לפרויקטים אלו חשיבות כפולה בראייה הלאומית. מחד – הגדלת היצע הדירות בשוק המאופיין במחסור כרוני לאורך עשרות שנים. ובנוסף, שדרוג של הדירות הישנות של בעלי הדירות והתאמתן לתקני רעידת אדמה נוכחיים. בתקופה כזו יש לזה חשיבות לאומית. בנוסף, מימנו כמה חברות בתחום ההתחדשות העירונית ואפילו עשינו כמה עסקאות של מימון חברות בתחום והשקעה לצדה של אקוויטי, לדוגמה עסקה של רם מוגרבי. היכולת לממן חברה ולהשקיע בה הינו יתרון עצום למוסדיים כי הוא מאפשר פתרון כולל ליזם”.
עדיין ישנו משבר בתחום הדיור להשכרה, וזה מודל שיותר קשה למימון.
“התשואות נמוכות יותר. ובכל זאת לאחרונה מימנו כמה פרויקטים של דיור להשכרה. מדובר במענה למצוקת הדיור לאוכלוסיות צעירות, מיסוד של עולם ההשכרה. דוגמה לכך היא עסקה שנחתמה ב־2022 עם קבוצת אשטרום. ההסכם כולל הקמת 504 יחידות דיור במתחם החדש של גינדי בשכונת נווה איילון אשר באור יהודה, העונה לשם 'גינדי המושבה'. מדובר בעסקה בהיקף של כ־500 מיליון שקל”.
מה קורה בתחום הנדל”ן, בפרט בזמן המלחמה?
“עוד לפני המלחמה, עליית הריבית בשנה האחרונה פגעה ביכולת המימון של היזמים וגם ביכולת לקניית דירות בקרב צרכנים, גם הרפורמה המשפטית השפיעה על מכירות בפרויקטים בעיקר באזור תל אביב והמכה האחרונה בתחום הינה המלחמה שמשפיעה גם על יכולת הבנייה לאור מחסור בעובדים ופוגעת ברצון ויכולת של אנשים לקנות דירות. אומנם הייתה ירידה אחרונה של ריבית וככל שהמגמה תמשיך יזמים ירגישו אולי יותר בנוח. יש גם הרבה אי־ודאות שקצת עוצרת את השוק. אני מאמינה שהדברים ייפתחו בסופו של דבר. בסוף אנשים יצטרכו לגור איפה שהוא וכן תצטרך להיות בנייה ופרויקטים וכשיגיעו אלינו אנחנו נבחן אותם”.
עד כמה המלחמה משפיעה בעת הנוכחית וגם על פרויקטים עתידיים?
רועי ברילנט: “לוקח קצת יותר זמן לתכנן את הדברים, ויכול מאוד להיות שהסגירה של הקו הירוק נדחית קצת בגלל המלחמה, או עיכוב בפרויקט שהוא לקראת הקמה ובשל מחסור בכוח אדם או שרשרת אספקה מתעכבת, זה יותר השפעות. אבל ברמה התכנונית כל מה שאמור לקרות קורה, ואם מישהו תכנן משהו או באיזה שהוא תהליך של יצירה זה לא ממש השפיע. אבל מה שכן, יכול להיות שברמה האסטרטגית בעקבות המצב הממשלה אולי תסיק מסקנות שאסור להיות תלויים בתחנת כוח כזו או אחרת, שאולי עדיף לפזר, וייתכן שדווקא המצב הזה ייתן בוסט לתוכניות שיש להרחיב. בשורה התחתונה בפועל הדברים יציבים וההשפעה היחידה היא על לוח זמנים”.
"הצוותים שלנו גדלו עם השנים”, אומרת ויסמן, “ויש לנו אנשים שזו המומחיות שלהם. הבאנו לאורך השנים לחברה אנשי מקצוע בכל סקטור. אני עובדת הרבה שנים בתחום ובזמנו היו רק כמה עובדים שמתעסקים בתחום הלא סחיר, זה היה תחום שלא הכירו אותו. כיום, בכל גוף מוסדי יש המון עובדים שמתעסקים בתחום הזה שמאוד פרח, מכיוון שהגופים המוסדיים הבינו את החשיבות של הפעילות הזאת. אנחנו צריכים לזכור שיהיו פה בקרוב המון פרויקטים של תשתיות. המדינה עוד צעירה בתחום זה וייצאו לפועל עוד פרויקטים של רכבות, של מטרו וכיוצא בזאת ואנחנו מאמינים שנמשיך להיות חלק פעיל ודומיננטי בתחומים האלה. כגוף מוסדי שמנהל את הקרן פנסיה הגדולה במדינה, הסכומים שננהל צפויים לגדול עם השנים - וכך ההשקעות שלנו”.