השנה שעברה הייתה אחת השנים המורכבות ביותר שידע תחום הנדל"ן בישראל אשר התמודד עם לא מעט אתגרים משמעותיים, וזו הסתכמה בירידה קלה במחירי הדיור. בעוד ששיעורי הריבית הגבוהים הקשו על קונים פוטנציאליים בכל הנוגע ללקיחת משכנתאות, גם המוכרים לא מיהרו להוריד מחירים. מציאות שיצרה שוק זהיר ופקוק.
באופן טבעי גם הרפורמה המשפטית שעמדה על הפרק ולאחר מכן מלחמת "חרבות ברזל" השפיעו על חוסר הוודאות, אך עושה רושם כי בחצי הראשון של שנת 2024 התהפכו היוצרות. כל ירידות המחירים מהשנה שעברה נמחקו לגמרי. מדד מרץ-אפריל של 2024 קבע שיא חדש במחירי הדירות, עלייה מצטברת של 2.1% מהנתון הקודם שנרשם בפרק הזמן הזה בשנה שעברה, כל זאת למרות המלחמה הנמשכת בשתי חזיתות, בדרום ובצפון הארץ.
כאשר ביקוש עולה והיצע יורד מצביעים על עליית מחירים ואילו ביקוש יורד והיצע עולה מצביעים על ירידת מחירים. על כך הוא מפרט מעבר: "בכל הנוגע לביקוש לדירות לדעתי מסתמנת עלייה כאשר יש כיום 3 גורמים המשפיעים יותר מכל על הביקוש.
בכל הנוגע להיצע, לדעתי מסתמנת ירידה בהיצע לדירות וגם כאן אתייחס ל- 2 גורמים המשפיעים באופן ניכר על ההיצע.
לעומת זאת, התחלות הבניה נטו ב-2023, שזהו נתון המשקף דירות שימסרו בעוד שנתיים-שלוש, עמדו על סך של כ-58 אלף דירות בלבד. מדובר על פער של 8,000 דירות מהיעד השנתי שהוגדר במה שמשמר את המחסור הקיים.
כמו כן, כמות יחידות הדיור ששווקו ע"י רשות מקרקעי ישראל בשנת 2023 בהצלחה עמדה על כ-60 אלף בשנת 2023. גם כאן ניתן לראות שזה לא מספיק והפערים למול כמות הדירות הנדרשות לא הולכים להיעלם בקרוב.
גם עלויות המימון ודרישות הון עצמי לביצוע פרויקט עלו משמעותית עקב עליית הריבית, דבר המקשה על כניסה של שחקנים חדשים לעולם הנדל"ן ומסבך חלק מהשחקנים הקיימים שלקחו מינוף גבוה.
לכל זה צריך להוסיף את ההגבלות על כניסת עובדים פלסטינים מיהודה ושומרון והפסקה מוחלטת של העסקת של עובדים מעזה במה שגורם במקרה הטוב להתייקרות משמעותית בביצוע הפרויקט. כך שנכון לתחילת שנה, כ-39% מאתרי הבנייה היו סגורים לחלוטין במה שיוביל בסבירות גבוהה לעיכוב במסירות ובמקרי קיצון – לקריסת פרויקט.
כשמחברים זאת יחד, עליית ביקוש וירידת היצע, המסקנה היא שאנו עומדים בפני עליית מחירים צפויה בעולם הנדל"ן למגורים בטווח הקצר-בינוני".
עם זאת, הצורך בדירות בישראל לא נעלם, הילודה ממשיכה לגבור על קצב התמותה, אנשים ממשיכים להתחתן ולצערי גם להתגרש, וכמובן שבתור ישראלים תמיד נעדיף שתהיה בבעלותנו דירה מאשר לשכור אחת. לכן בסופו של יום גם מי שיושבים כיום על הגדר, ככל הנראה יהיו אקטיביים בעתיד הקרוב וינקטו פעולות לרכישת דירה.
אחד הטריגרים לכך יהיו כאמור הורדת ריבית בנק ישראל ושקט ביטחוני. אם אכן התחזיות של הורדת הריבית בשנה הקרובה יתממשו והמלחמה תיפסק, יהיה זה האיתות המובהק ביותר לכל מי שעדיין מחכים.
עם זאת ובסבירות גבוהה, מצב בו כולם נוהרים לקנות דירה יצור עליית מחירים, ובאופן די פרדוקסלי זה יכול להביא למצב שדווקא אותם רוכשים מתוחכמים שחיכו לזמן האידיאלי לרכוש דירה, יכנסו לשוק ברגע בו המחירים יהיו בעליה. מנקודת המבט של יזמים וקבלנים, הריבית גבוהה משפיעה ב-2 אופנים עיקריים.
רק לשם הדוגמה, לאחר מבצע "צוק איתן" בשנת 2014, נרשמה עלייה של כ- 15% במחירי הדירות בעיר שדרות, וכך גם בערים נוספות בדרום - באר שבע, קריית גת, אשקלון ועוד.
לעומת זאת, בערים כמו אשקלון, באר שבע, קריית גת והסביבה, מחירי הדיור לא עלו באחוזים זהים כלל אלא נמוכים משמעותית. לכן אני מאמין שיתבצע תיקון שוק לאזורים אלו ונחווה שם פריחה גדולה במחירי הדיור".
"עד היום כל פרויקט אצלנו לווה פיננסית ע"י אחד מחמשת מהבנקים הגדולים. צריך להבין, קבלת ליווי מהבנק הוא לא משהו סטנדרטי אלא אם החברה עומדת בקריטריונים מחמירים מאוד ויש באפשרותה להציג לבנק דו"חות כספיים, דו"חות עושר ועוד בדיקות נאותות רבות אשר מניחות את דעתו של הבנק.
מבחינתנו בתור יזמים, ירידה במחירי הדיור אשר אינה מלווה בירידה זהה בעלויות מנגד, היא דבר שלא היינו רוצים, אך אנחנו יותר מערוכים להתמודד עמה. רווחיות ממוצעת של פרויקט עומדת על כ- 15%, הון עצמי שהיזם שם מהכיס הוא עוד 15%, כלומר כדי שפרויקט יקרוס והבנק לא יקבל חזרה את ההלוואה שלו, מחירי הדיור צריכים לרדת בלמעלה מ- 30%.
אנחנו לא קרובים לתרחיש הזה, ואני יכול לספר כי מרווחי הביטחון שאנחנו לוקחים הם אפילו מעבר לזה וזאת באמצעות גישת "שמרנות מאפשרת" שהתווינו בחברה.
מה זה "שמרנות מאפשרת"? בכל המתודות של של כלכלה ופסיכולוגיה מדברים במונחים של אוהב סיכון ושונא סיכון. אני מעולם לא התחברתי לאף אחת מהן, ומתוך כך נוצר אצלי המושג – "שמרנות מאפשרת".
כן, יש לנו רצון כחברה "לטרוף את העולם" ואנו רוצים לנצל הזדמנויות ולגדול באופן אקספוננציאלי, אבל יותר משאנחנו רוצים את זה, אנחנו קודם כל פועלים באחריות. אנחנו יודעים שמדובר בשוק אכזרי שיכול להתהפך בקלות, לכן לפני כל הזדמנות צמיחה אנחנו לוקחים לא מעט מקדמי בטיחות. לדוגמה בניתוח פרויקט חדש, מעבר לניתוח מעמיק של הפרויקט, אנו מניחים הנחה של ירידה במחירי הדיור הקיימים היום בשוק, מניחים התייקרות בעלות ביצוע פרויקט ועוד. כל ההנחות האלו, מצמצמות את סיכוי התממשות הסיכון לכדי מינימום אפשרי, זה מאפשר לנו כחברה להרגיש מאוד בנוח בהחלטות מכוונות צמיחה שאנו מקבלים, כאשר אנו מקבלים אותן".
פיטר דרוקר, אבי תורת הניהול המודרנית אמר פעם: "יש סיכון שאינך יכול להרשות לעצמך לקחת, ויש סיכון שאינך יכול להרשות לעצמך לא לקחת".
התרעות פיקוד העורף