יותר מ־15 אלף דירות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ כבר הוצאו השנה להגרלה במסגרת תוכנית "דירה בהנחה", שאותה יזמה הממשלה בשנים האחרונות במטרה להקל על חסרי דירה הזכאים לכך לקנות דירה בתנאים מועדפים, כולן במסגרת המסלול "דירה בהנחה". בהגרלות הקרובות שייערכו עד סוף השנה אמור משרד הבינוי והשיכון להציע עוד לפחות 15 אלף דירות להגרלה - והביקוש עולה בהרבה על ההיצע.

השלב הראשון להשתתפות בהגרלות הוא הוצאת אישור זכאות של משרד הבינוי והשיכון, שאותו יש להוציא לפני שניגשים להירשם לאחת ההגרלות באתר האינטרנט של התוכנית. משפחות וזוגות רבים שניגשים להגרלות (ולא פעם אף זוכים בהן), לא תמיד מודעים לעובדה שמדובר בהליך שונה מרכישת דירה אצל קבלן בשוק הפרטי, בין היתר בגלל הגבלות שהטיל המשרד הן על הקבלנים והן על הלקוחות במסגרת התוכנית. יש להביא בחשבון שמדובר בהליך ארוך המחייב שורה של צעדי הכנה יסודיים שעל רוכשי הדירות לבצע, בדרך לעסקה הכלכלית הגדולה של חייהם - רכישת דירה חדשה.

אישור עקרוני להלוואת המשכנתה

“הצעד הראשון שאני ממליץ לבצע עוד לפני שניגשים להגרלה הוא להגיש בקשה לאישור עקרוני להלוואת משכנתה מהבנק, כדי שתוכלו לדעת מראש מהן היכולות הכספיות שלכם", מסביר שמעון לוי, מנהל מחלקת משכנתאות בסניף קריית מוצקין בבנק הפועלים.

"האישור העקרוני מסתמך על הצהרת הלקוחות, בין היתר, על ההכנסות שלהם ועל גובה ההון העצמי שיש ברשותם, כאשר לאחר קבלת האישור הלקוחות יצטרכו להמציא אסמכתאות שיאמתו את הצהרותיהם וביטחונות לשביעות רצון הבנק כתנאי לקבלת ההלוואה. ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני באתר האינטרנט של הבנק. האישור העקרוני ייתן להם את סדר הגודל של סכום המשכנתה שהם יוכלו לקבל לצורך מימון רכישת הדירה לפני שהם ניגשים להגרלות".

להכיר את התמהיל

מספר שבועות אחרי ההגרלה מקבלים הזוכים את הבשורה על הזכייה ממשרד השיכון, וכן הודעה כי הקבלן של הפרויקט הספציפי שלהם ייצור איתם קשר בעתיד הקרוב. לאחר שהקבלן קיבל היתר בנייה לפרויקט, הזוכים יוכלו לדעת את מספרם בתור לבחירת הדירה מתוך כלל הדירות בפרויקט, ולפי זה להיערך לקראת הצעדים הבאים: בפגישה הראשונה הקבלן יעשה למתעניינים היכרות עם הפרויקט וייתן להם מידע על תמהיל הדירות ומחירן. כל זאת לפני הפגישה השנייה, שאליה הם יוזמנו כדי לבחור את הדירה. בין שתי הפגישות אני ממליץ להם לפנות שוב לבנק ולקבל אישור עקרוני יותר ספציפי על הדירה שהם מעוניינים בה.

למה?
בכל פרויקט יש תמהיל של דירות שאותו חשוב להכיר מראש, שיכול למשל לנוע בין דירות רגילות של שלושה חדרים לבין פנטהאוזים של שישה חדרים, שההפרש במחיר ביניהם עשוי להיות גדול. מעמד בחירת הדירה הוא קצר, 45 דקות, ומחייב קבלת החלטות מהירה. כדאי שרוכשי הדירה יגיעו אליו מוכנים לאחר שקיבלו אישור עקרוני להלוואת המשכנתה, ובו התייחסות לסכום ההלוואה שיוכלו לקבל ולסכום ההחזר החודשי שיהיה עליהם לשלם ולפי זה לבחור את הדירה שתוכל להתאים גם ליכולות הכלכליות שלהם מתוך הדירות שנותרו. הפגישה השלישית כבר תתמקד בחתימה על חוזה הרכישה עם היזם והקבלן.

שמעון לוי (צילום: יחצ)
שמעון לוי (צילום: יחצ)

לרכך את מדד התשומות

מבין המדדים שאליהם יוצמדו תשלומי רכישת הדירה, יש לשים לב במיוחד למדד תשומות הבנייה, שזינק באופן משמעותי בשנתיים האחרונות בעקבות עליית מחירי חומרי הגלם לבנייה והמחסור בידיים עובדות בארץ ובעולם. ניתן לנסות להקטין את ההוצאה הנוספת הזו ולבקש מהקבלן להקדים את התשלומים (אם יש אפשרות לכך הן מצד הלקוחות והן מצד הקבלן), ובכך לנסות להימנע מהמדדים העתידיים.

"חשוב מאוד לבקש מהקבלן הסבר מאוד מפורט על הצמדת תשלומי הרכישה למדדים לפני חתימת החוזה, זאת כיוון שכל סכום כסף שלא שולם עדיין לקבלן מוצמד למדד תשומות הבנייה ומוסיף עלות מעבר למחיר הרכישה המופיעה בחוזה הרכישה. זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים שהרוכשים לא הביאו בחשבון. חשוב לציין גם כי משרד השיכון נתן את הדעת על כך ואף הוציא לאחרונה תקנה שקובעת שלא ניתן להצמיד את כל מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה אלא רק 40% ממנו.

דחיית תשלומים עד האכלוס

סוגיה נוספת היא מועד אכלוס הדירות בפרויקט והיא חשובה לאלה שזכו בהגרלות אך עדיין לא חתמו על חוזה הרכישה. כאן מומלץ לבדוק מראש עם הקבלן מה הצפי לקבלת היתר הבנייה והתוכניות ומה הצפי לקבלת הדירה. אלה נתונים משמעותיים מאוד עבור הזוכים שלוקחים הלוואת משכנתה בשלב מוקדם של הרכישה ומתכוונים להתגורר בדירה שכורה עד לקבלת הדירה החדשה ולכן יצטרכו לשלם באותה תקופה, שיכולה לארוך שנתיים, שלוש ויותר, גם שכר דירה וגם את תשלומי המשכנתה.

"למי שאין את האפשרות הזו, אפשר לבקש דחייה של תשלומי המשכנתה (גרייס) לתקופה של עד שלוש שנים", הוא מוסיף. "בתקופת הדחייה הלווים ישלמו רק את תשלומי הריבית על המשכנתה בתוספת הצמדה על הריבית ולאחר תום תקופת הדחייה הם ישלמו את הקרן, הריבית וההצמדה. דחיית תשלומי הקרן של המשכנתה נועדה להקל על הלקוחות ויש לא מעט רוכשי דירות שמנצלים את האפשרות הזו".

יתרונות התוכנית

אחת הבשורות החשובות של התוכנית הממשלתית היא בגובה סכום ההון העצמי שהרוכשים מביאים איתם. אם בעסקה רגילה בשוק הפרטי הם יכולים לקבל משכנתה בשיעור מימון מקסימלי של 75% משווי הדירה, במסלול "דירה בהנחה", שבו הדירה נמכרת במחיר מופחת, שיעור המימון נגזר משווי השוק של הדירה, ולכן הם יכולים לקבל עד 75% מימון משווי השוק של הדירה (בכפוף למגבלות הקבועות בתוכנית ובהוראות בנק ישראל), שהוא בדרך כלל גבוה יותר ממחיר הדירה בחוזה המכירה. הוראה זו מאפשרת ללקוחות להשתמש בהון עצמי נמוך יותר, בתנאי שהוא יעמוד על לפחות 100 אלף שקל (או 60 אלף שקל בפרויקטים שיש בהם מענק מהמדינה), והיא חלה על דירות בשווי של עד 1.8 מיליון שקל נכון להיום.


"מעריב" ובנק הפועלים בסדרת מדורים שמטרתה לספק ידע וכלים להתנהלות פיננסית נכונה ומתוכננת בצומתי החיים השונים, תוך סקירת המגמות הבולטות בתחום.

אי־עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. האמור אינו מהווה הצעה למתן אשראי. מתן ההלוואה ותנאיה כפוף לאישור הבנק, לתנאיו ולכל דין. האמור לעיל הינו בבחינת מידע והסברים כלליים בלבד ואינו מהווה ייעוץ המותאם ללקוח ולצרכיו האישיים. מומלץ לקבל ייעוץ אישי המתבסס על הצרכים שלכם טרם ביצוע עסקה ו/או קבלת הלוואה.