כשווינסטון צ'רצ'יל טען בנאומו המפורסם ש"מעולם לא חבו רבים כל כך, הרבה כל כך, למעטים כל כך", מלחמת העולם השנייה היתה בעיצומה, וצ'רצ'יל ביקש להודות לטייסי חיל האוויר המלכותי שהגנו על אזרחי בריטניה מהתקפות הלופטוואפה. בפראפרזה על המשפט המפורסם, ובצלה של מלחמת חרבות ברזל, ניתן לומר כי "מעולם לא חבו רבים כל כך, הרבה כל כך, לתוכנית מושמצת כל כך". וכך, צריך לקחת רגע להודות לתמ"א 38, שעל אף הביקורת הנרחבת שזכתה לה, ובצדק בלא מעט מקרים, ברגע האמת, בזכות התכנית – עשרות אלפי משפחות ישראליות יכלו לישון בשקט יחסי בממ"ד במהלך אחת התקופות הביטחוניות הקשות שידעה המדינה.
זו גם הסיבה שאנחנו במדלן צופים שעם חזרתו של ענף הבנייה כולו לשגרה כלשהי, נראה גל של התחדשות עירונית שוטף את הארץ עם קידום מאות פרויקטים חדשים והגשת מאות בקשות להיתרים. בנוסף, יואצו תהליכים של הרשויות המקומיות לקידום התחדשות עירונית וכך נראה יותר מנופים בשכונות המגורים הותיקות של ערי ישראל. מדוע? כי המלחמה הביאה לכך שזהו צו השעה, וכי אין באמת ברירה אחרת. שוק הנדל"ן למגורים משתנה ללא היכר ביחס למה שהכרנו לפני ה-7 באוקטובר.
בטווח הקצר ניתן לראות ניצני התאוששות בשוק אחרי המכה של השבת השחורה, אך היא עדיין הדרגתית ומתונה. לפני שסוגרים חוזה לדירה, בין אם מדובר בשכירות או ברכישה, אנשים מחפשים להבין יותר טוב את מצבם האישי והסביבה בה הם חיים, כמו יציבות במקום העבודה והסיכוי שיוצאו לחל"ת. על פי מספר החיפושים באתר, אנחנו מתחילים לראות סוג של תיקון. כולם מסתכלים על דירות כמו בחלונות ראווה: צופים במשך זמן ארוך במודעות ומחפשים הזדמנויות, אבל נדמה כי מתקשים לקבל החלטה חד משמעית. זה יביא לכך שבטווח הקצר, ברבעון או השניים הקרובים, נראה ירידה קלה ברמת המחירים כתוצאה מהביקושים העצורים.
בטווח הארוך כיוון הרוח צפוי להשתנות ונראה התהפכות של המגמה: מירידה במחירי הנדל"ן, לעלייה, וזאת ממגוון סיבות. הראשונה שבהן היא ההשלכות של הפסקת הבנייה עם תחילת המלחמה. בחודש הראשון למלחמה
נותרו אתרי הבנייה סגורים, ונאסר על כניסה של פועלים פלסטינים (מה שלמעשה קורה גם בימים אלה ) והעלות של האלטרנטיבה – הבאת פועלים זרים מהמזרח הרחוק, משמעותית גבוהה יותר.
בנוסף, העיריות עובדות בקצב אחר, יזמים לא ממהרים לגשת למכרזים ולא לבנות, אלא נמצאים במגמה של המתנה. יש ירידה בהתחלות בנייה ובהיתרים, וזה מייצר מצב שבו תהיה פחות בנייה ושיווקים.
ואיפה הריבית בכל הסיפור הזה? מצד אחד העלאת הריבית לאורך 2023 בצורה כה חדה , הצליחה לרסן את הרעב של הציבור לרכוש דירות ויצרה מעמסה כבדה על משקי הבית בישראל ומצד שני העלתה בצורה חדה את הוצאות המימון של היזמים מה שפגע בין היתר בהיתכנות הכלכלית להוצאת הפרויקטים בפועל. לזה נוספה גם אי הוודאות ששררה בעקבות המצב הפוליטי. ברגע שהמלחמה תסתיים ייתכן ונראה ירידות ריבית, אשר באופן טבעי יחזירו את הקונים. עבור אלה המתלבטים לעשות את הצעד, ומחכים שהריבית תרד ותהיה יותר ודאות, רצוי לא להתמהמה כי בהמשך ההיצע יהיה אפילו נמוך יותר, והביקוש יעלה, מה שצפוי גם לעלות את המחירים באופן משמעותי.
בניגוד לסבבי לחימה קודמים, מלחמת חרבות ברזל חידדה לכולנו כי לממ"ד יש חשיבות אחרת. אנשים לא ישכחו כל כך בקלות את הצורך בו, ולפני שידברו על חנייה, מעלית או על צפיפות, המיגון בהחלט יהיה פרמטר עם משקל גבוה בסט השיקולים. ניתן בהחלט לומר שבעקבות המצב, עובר שוק הנדל"ן תמורות ושינויים, כשהתפיסה של תכנית תמ"א 38 כבר אינה של תכנית מושמצת ומיותרת, אלא של כזו הנחוצה וקריטית לצורך מיגון כלל האוכלוסיה במדינת ישראל.