מנהל התכנון הממשלתי הודיע שבחודש מאי 2020 ימליץ לוועדה הארצית לתכנון ובנייה שלא לחדש את האישור הניתן אחת לכמה שנים לתוכנית תמ"א 38 - התוכנית הארצית שנועדה להגן על מבנים מפני רעידות אדמה - וטלטל את שוק הנדל"ן הישראלי. ההודעה הדרמטית, שהגבירה את אי־הוודאות שבה מצוי השוק, הספיקה כבר להוביל להקפאתם של פרויקטים בתחום הבנייה, להפחתה במספר עסקאות המכירה ולניסיונם של כמה ראשי רשויות מקומיות למנוע בעריהם את אישור התוכניות לבנייה במסגרת תמ"א 38.

העיתוי שבו הוחלט על ביטול תמ"א 38 הינו רגיש במיוחד, לנוכח העובדה שלאחר שנים רבות של דשדוש, הפכה הבנייה בתחום זה להמונית. כ־20% מהדירות החדשות שנוספות מדי שנה לשוק הדיור בישראל נבנו כתוצאה מתמ"א 38. חלק גדול מהן נמצאות באזורי הביקוש. ב־2018 הוצאו ושווקו היתרי בנייה ל־12 אלף יחידות דיור, מתוכן כ־7,000 יחידות חדשות שהוספו באזורי הביקוש. "הצהרה כזו של מנהל התכנון, שמתפרסמת שנה לפני הדיון בפועל בעניין, היא לא במקום, לא הגיונית כלכלית וגורמת לאי־הוודאות לזנק בשוק - ומכאן דוחפת לצמצום בהתחלות הבנייה ולעליות המחירים שהוא צפוי להביא עמו", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.

"היזמים מפחדים לצאת לפרויקטים כי הם מפחדים שכל הכסף שישקיעו ייזרק לפח במאי 2020", אומר עו"ד ניר רוזן, שמתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. "קבלת היתר לוקחת במקרה הטוב שנתיים, וכשיזם חותם על הסכם עוד לפני קבלת ההיתר - הוא מוציא הרבה כסף על יועצים, מהנדסים, עורכי דין ועוד. אני עובד עם יזם על פרויקט תמ"א ביפו, שלפני החתימה הקפיא הכל. 'אני רוצה להבין לאן השוק הולך', הוא הסביר לנו. אני מבין אותו, הוא חשוף בהרבה כסף. המדיניות הלא ברורה גורמת ליצירת תגובת שרשרת. יזמים מבקשים לדחות תשלומים, ואפשר כבר להרגיש את הורדת ההילוך בשוק".

תמ"א 38 בנס ציונה. צילום: אבשלום ששוניתמ"א 38 בנס ציונה. צילום: אבשלום ששוני

"שוק הדיור בכללותו וההתחדשות העירונית בפרט משוועים יותר מכל לוודאות", מציין עומר בן צור, מבעלי קבוצת בן צור, יוזמת ובונה פרויקטים של התחדשות עירונית. "אחרי הצהרת המנהל אנחנו נמצאים במצב של חוסר ודאות קיצוני. אמירה כזו שרוצים להפסיק את התמ"א יוצרת זעזוע חזק בשוק, ואנשים פשוט לא יודעים מה לעשות. זה יוצר אנדרלמוסיה בפרויקטים שכבר נמצאים בצנרת".

פרויקטים נתקעים

תוכנית המתאר הארצית שאושרה על ידי הממשלה ב־2005 העבירה לידיים פרטיות את עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן, בשל העלות הגבוהה שבה הממשלה לא הייתה יכולה לעמוד. למעשה, תמ"א 38 מעניקה ליזמים תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה.

לדברי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התוכנית לא חפה מבעיות. "התקלה הראשונה והבסיסית היא שאין חיזוק של מבנים בפריפריה, לאורך השבר הסורי־אפריקאי. שם הסכנה של רעידות אדמה גדולה יותר", אומר סרוגו. "הבעיה השנייה היא שהתמ"א פוגעת בתכנון המתחמי וביכולת של העירייה לייעד קרקע לצורכי ציבור. הבעיה השלישית היא שהרשויות המקומיות לא מקבלות תקצוב למטרות הקמת תשתית ציבורית כתוצאה מהגדלת הצפיפות בעיר".




ראול סרוגו. צילום: כפיר סיוןראול סרוגו. צילום: כפיר סיון

כאמור, במקביל להודעה על הביטול הצפוי של תוכנית המתאר, יותר ויותר עיריות עצרו את תוכניות התמ"א שבשטחן במטרה להשיג פתרון מתחמי. "יש לי פרויקט שחתום כבר שנתיים ברמת גן", מספר בן צור. "כשהתחלף השלטון בעיר, הודיע ראש העיר החדש שהוא רוצה לעבור לתכנון התחדשות במתחמים. זה לגיטימי שראש העיר רוצה לשנות מדיניות, אבל לבוא לפרויקט שנמצא בשלב שבו כל התכנון הושלם, כשהדיירים והיזמים עשו כל מה שנדרש מהם והכל כבר בדוק - זה בעייתי".

גם לרוזן יש פרויקטים שנתקעו ברמת גן בדיוק מאותה סיבה. "העירייה עצרה אותנו ואמרה: ’תביאו בניינים שכנים שישתתפו בפרויקט’, כאילו זה קל ופשוט", הוא אומר. "יותר מזה, זכויות הבנייה קטנות בכל פעם מחדש. אם למשל אישרו לדיירים תוספת של 20 מ"ר, פתאום מורידים את האחוזים, ואני צריך לחזור לדיירים ולהשיג שוב את ההסכמות שלהם".

בן צור מצביע על עיריית תל אביב כדוגמה לאופן שבו אפשר לתכנן בצורה רחבה את התחדשות העיר. "עיריית תל אביב עשתה תוכנית מתאר והגדירה גבולות גזרה ברמת רבעים, כשבכל רובע ציינה במדויק מה היא רוצה שיהיה", הוא אומר. "מבחינה תכנונית, אין פתרון אחד שמתאים לכל אזור. לכל שכונה מתאים פתרון אחר – יש שכונה של מתחמים, יש שכונה של הריסה ובנייה ויש שכונה שמתאימים לה פרויקטים של עיבוי, כמו בעיריית תל אביב. למשל באזור מרכז העיר עושים בנייה מרקמית שלרוב באה לידי ביטוי בחיזוק בלבד, עקב מיעוט זכויות בנייה. זאת כדי לשמר את אופיו של האזור".

בן צור מזכיר שבבנייה במתחמים לא מדובר בתוספת של קומה וחצי וגם לא בהכפלה של מספר הדירות. "אם לוקחים, למשל, שישה מגרשים ורוצים לבנות עליהם שלושה בניינים בגובה 15־20 קומות כל אחד, מדובר במערכות מורכבות, בדמי תחזוקה גבוהים ובשטחי שירות עצומים שמצריכים פיצוי בעוד שטחי בנייה", אומר בן צור. "את הדברים הללו חייבים לקחת בחשבון".


בשביל הפריפריה

ועדיין, יש הטוענים כי ביטול התמ"א הוא לא הפתרון לבעיות הללו. בערים הגדולות יש לא מעט בתים מטים לנפול שבהם גרים אנשים שהפרוטה לא מצויה בכיסם ולא יכולים להרשות לעצמם לשפץ את הדירות בכספם ולהגן על עצמם מפני רעידות אדמה או התקפות טילים. "אנחנו בהתאחדות מזהים ומזדהים עם הרשויות בפן הכלכלי והתכנוני, אבל מפה ועד לומר שהתמ"א מסתיימת, המרחק גדול. לא שופכים את התינוק עם המים", מבהיר סרוגו.

תמ"א 38 ברמת גן. צילום: אבשלום ששוניתמ"א 38 ברמת גן. צילום: אבשלום ששוני

התאחדות הקבלנים בוני הארץ מנסה בימים אלה לקדם מהלך שבו מנהל התכנון יחזור בו מעצירת התמ"א, ובמקום זה יכין תיקון יסודי לחוק. "התמ"א לא יכולה להמשיך כפי שהיא מתבצעת כיום", אומר סרוגו. "אנחנו מסכימים על כך, אבל בואו נפתור את הבעיות האלו במקום לעצור את התוכנית".

הפתרון של ההתאחדות כולל שלושה אלמנטים מרכזיים: האחד הוא ביטול הפטור מהיטל השבחה כנגד הגדלת הצפיפות בערים. "זה חלק מהפתרון התקציבי שיוביל לכך שתהיה כדאיות כלכלית לפרויקט", אומר נשיא התאחדות הקבלנים.

בהיבט התכנוני מציעים בהתאחדות שהעירייה תתכנן את העיר לפי מתחמים, אבל באופן כזה שאפשר יהיה להוציא את התכנון לפועל בחלקים, לפני התקדמות עם הסכמות הדיירים. "אם העירייה תקבע מתחם של עשרה בניינים, היזם לא יחכה עד שכל הדיירים יחתמו, מה שעלול לקחת שנים רבות. הם מוציאים לפועל את התוכנית בכל פעם עם בניין אחד או שניים", מבהיר סרוגו.

הפתרון השלישי שמוביל סרוגו פונה לממשלת ישראל בבקשה שתעניק לעירייה כסף עבור כל יחידת דיור נוספת לטובת הקמת תשתיות ציבוריות. "אם יעשו את הדברים הללו, תמ"א 38 תמשיך, ולא נקטין את היקפי הדיור באזורי ביקוש", הוא אומר.

גם עבור הפריפריה יש להתאחדות הקבלנים בוני הארץ תוכנית נפרדת. "לפריפריה יש בעיה אחרת והיא חוסר כדאיות כלכלית", אומר סרוגו. "בטבריה, למשל, ערכי הקרקע נמוכים, והתמ"א לא נותנת מענה ראוי ליזם. לכן שם צריך לתת תמריצים ליזמים על מנת שהפרויקטים יצאו לדרך".

לדבריו, התמריצים הללו יכולים להגיע בדרכים שונות: למשל, הקבלנים מציעים שהממשלה תעניק ליזם 100 אלף שקל על כל יחידת דיור, בנוסף לזכויות; או הטבת מס שניתנת ליזם על הרווחים באזור המרכז, אם ייבנה פרויקט בפריפריה. "זה דבר מקובל בעולם, בעיקר בפרויקטים של דיור בר השגה בארצות הברית", מסביר סרוגו. "אפשרות נוספת היא מתן קרקע משלימה בלי עלות או במחיר נמוך מאוד".

"הממשלה השקיעה המון משאבים במחיר למשתכן, אבל התוכנית לא מצליחה להתרומם", מוסיף בן צור. "אנשים צריכים את ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש – זהו כלי מעולה לתוספת יחידות דיור. אולי תמ"א 38 לא מתאימה בכל מקום, אבל לייצר עוד חוסר ודאות בענף זה לא הגיוני. הדבר הנכון הוא להציע פתרונות משלימים, להגביר את הפעילות הקיימת ולא לשתק אותה. הממשלה צריכה ללמוד את הנושא, להכניס את היד לכיס ולאפשר לרשויות המקומיות לתמרץ את היזמים לפתח פרויקטים בתחום. רק כך הם יוכלו לשרת את התושבים".

הכתבה מתפרסמת בשיתוף עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ