ב־30 ביולי 2019 פורסם פסק הדין של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג־1963, בעניין אקרו נדל"ן ייזום בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (ו"ע 931־12־15). עו"ד רונית ברזילי ייצגה את החברה מול פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).
פסק הדין דן בשאלת המיסוי של הסבת אופציה במקרקעין (בהתאם לסעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין) מחברה שקיבלה אופציה מבעלי המקרקעין לקבוצת רוכשים שמימשה את האופציה ורכשה את המקרקעין. בית המשפט בחר להתייחס למינוי ועדת רבינוביץ (בשנת 2001), בראשותו של רו"ח יאיר רבינוביץ. נזכיר כי ועדת רבינוביץ הייתה ועדה ציבורית, שעסקה בבחינת רפורמה במערכת מיסוי מקרקעין והתכנסה כדי למצוא דרכים להאיץ את הפעילות בענף הנדל"ן ולייעלו.
החתום מטה, שישב בוועדת רבינוביץ, היה מאלו שתמכו בעידוד הפעילות בשוק המקרקעין באמצעות הסדרת המסחר באופציות. המלצות אלו קיבלו ביטוי וזכו לכינוי "אופציה ייחודית".
בפסק הדין ביקש מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב לחייב את החברה במס רכישה על מלוא שווי הזכות במקרקעין, כאילו החברה מימשה את האופציה בעצמה ולמעשה "רכשה את המקרקעין", עובר למכירתם לקבוצת הרכישה.
גישה זו של רשות המסים היא דורסנית ומנסה לכרסם בהמלצות הציבוריות, בחקיקה של הכנסת ובהוראות החוק, והיא באופן מצער חלק מהתנהלות רשות המסים בתקופה האחרונה.
הרכב הוועדה מצא לנכון לקבל את הערר ולדחות את טענות המנהל. בית המשפט אף ציין בפסק דינו כי "גישת המשיב אינה מתחייבת ואף מרחיקת לכת בנסיבות כאן; יש לדחות את טענת המשיב שלפיה העוררת מימשה את האופציה שהייתה בידיה, רכשה את המקרקעין בעצמה ומכרה לחברי הקבוצה יחידות גמורות".
בהתאם לגישתו של בית המשפט בפסק הדין, אין כל מקום לראות בעוררת כמי שמימשה את האופציה ורכשה את המקרקעין בעצמה ואין מקום לשלול ממנה את הפטור ממס רכישה שקיבלה בעת הנפקת האופציה.
בבחינת פסק הדין של ועדת הערר, אפשר לראות כי כבוד הרכב הוועדה בחר ליתן דגש למהות ולחשיבות שעמדה מאחורי החלטותיה של ועדת רבינוביץ בהמלצותיה בהסדרת המסחר באופציות, כצעד משמעותי לעידוד הפעילות בשוק, על כל המשתמע מכך.
בית המשפט אף ציין את דבריו של חבר הוועדה, ד"ר אברהם אלתר ז"ל, אשר לטעם העסקי והמיסויי ביצירת כלי חדש: "ועדת רבינוביץ חשבה כי תוכל ליצור הסדר אופציות שיהיה אטרקטקיבי ליזמים, ישרת בעלי קרקע ויפשיר קרקעות לבנייה. מכשיר קליל ופורץ תחומי חשיבה בחדשנותו. הנחת הוועדה הייתה כי כיום חוסר הוודאות ביחס למסחר באופציות וההסדר שהיה קיים לפנים משורת הדין בחב"ק מס שבח (בקשר לשאלה אם כריתת הסכם אופציה מהווה "מכירה") לא היוו תשתית נוחה לשימוש באופציות. פריצת הדרך מבחינת הוועדה הייתה לאפשר מסחר באופציות בשוק משני, דוגמת מסחר בני"ע סחירים ועל ידי כך להגביר את סחירות שוק המקרקעין".
אנו סבורים כי מלבד להחזרת האופציות למדף, פסק דין זה משמש כתמרור לרשות המסים להפסיק לכרסם בהמלצות ועדת רבינוביץ, שעיקרן תמרוץ פעילות בשוק הנדל"ן. הוועדה הוקמה, כזכור, במטרה לתמרץ פעילות במקרקעין, ותמרוץ זה נחוץ כיום לא פחות משהיה בשנת 2002.