לאחר כשנתיים של האטה, שוק הדיור מתעורר בחודשים האחרונים. זו איננה תחושה בלבד, אלא מגמה שעולה מנתונים שפרסם לאחרונה בנק ישראל, המצביעים על גידול בהיקף המשכנתאות שנוטל הציבור בשיעור של כ־11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בישראל, כמו בארצות רבות בעולם, רוב הדירות הפרטיות נרכשות באמצעות משכנתה - הלוואה לדיור שתקבלו מהבנק.

נטילת משכנתה היא מטבעה התחייבות בסכומי כסף משמעותיים, ומובן מאליו שהיא מעלה לא מעט חששות. אחרי הכל, מדובר בהחלטה שיש לה משמעויות אישיות וכלכליות, שתלווה אתכם עוד שנים רבות. אז איך עושים את זה נכון ומקבלים את ההחלטות הטובות ביותר בשבילכם? בשבועות הקרובים אנחנו נעשה לכם "סדר" בתחום הזה, כדי שתגיעו מוכנים ומזומנים לשלב הכל כך חשוב הזה בחייה של כמעט כל משפחה בישראל.
 

כבר בתחילת התהליך חשוב להבין את המחיר האמיתי של העסקה הזו, ולא פחות חשוב - מהו הרכב מסלול המשכנתה שהכי מתאים לכם ומהן הדרכים הנכונות לקבל אותו. זאת, בין שמדובר במשכנתה לזכאי משרד השיכון ובין שבמשכנתה אשר ניתנת על ידי הבנק.

הצעד הראשון שלכם יהיה פגישה עם יועץ משכנתאות של בנק לצורך קבלת מידע וייעוץ. במהלך הפגישה הזו גם תוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתה, ללא התחייבות מצדכם. מי שכבר ערך פגישות רבות כאלה הוא חנן אבוקסיס, מנהל מחלקת המשכנתאות בסניף טבריה של בנק הפועלים. אחרי 28 שנים, יש לאבוקסיס, 52, נשוי + 4, המתגורר במצפה הושעיה בגליל, פרספקטיבה חדה ומקיפה על השינויים שעבר התחום בישראל בדור האחרון. 
 

"אם אני משווה בין שוק המשכנתאות שאותו פוגש זוג צעיר ב־2019 לעומת אותו שוק בתקופה שההורים שלו לקחו משכנתה, הרי שהגורם הכי משפיע כיום הוא מחירי הנדל"ן, שרק הולכים ומטפסים", מסביר אבוקסיס. "כתוצאה מכך, זוגות צעירים צריכים כיום להביא יותר הון עצמי.

אם לפני עשר שנים היית יכול לקבל משכנתה של עד 95% מערך הדירה או הנכס, היום כבר יש מגבלות רגולטוריות שקובעות ששיעור המימון המקסימלי ברכישת דירה יחידה הוא עד 75% לדירה ראשונה, עד 70% מימון לדירה חלופית ועד 50% מימון לדירה להשקעה. אני פוגש בשנים האחרונות יותר ויותר מקרים שבהם ההורים מתגייסים לקחת משכנתה תוך שהם משעבדים את הבית שלהם, כדי שיוכלו לתת לזוג הצעיר את ההון העצמי הדרוש לו".
 

הוראה נוספת שקבע בנק ישראל קשורה לתמהיל המשכנתה, ולפיה לפחות שליש ממנה חייב להיות בריבית קבועה, שליש יכול להיות בריבית משתנה כל חמש שנים, ולכל היותר שליש ממנה יהיה בריבית משתנה בתדירות גבוהה מחמש שנים.

הסיבה: ריבית הפריים בישראל (ריבית משתנה גבוהה מחמש שנים) היא נמוכה, והחשש של הרגולטור הוא שאם תהיה בעתיד עלייה בגובה הפריים, משפחות יתקשו לעמוד בתשלומים. "כרגע יש עליית מחירים מתונה בשוק הדיור הארצי", מבהיר אבוקסיס, "עם יציבות מחירים בשנה־שנתיים האחרונות בחלק מהמקומות. בערים מסוימות נרשמה בשנים האחרונות אפילו ירידת מחירים קטנה, אבל זה קורה בעיקר במקומות שהתוכנית הממשלתית 'מחיר למשתכן' מציעה מלאי גדול של דירות".
 

ואיך מטפלים בלקוחות שמגיעים לקבלת ייעוץ, שהרי קניית דירה ולקיחת משכנתה הן לרוב העסקה הכספית הכי גדולה שיעשו במהלך חייהם? 
"אני יושב איתם באווירה טובה ועם חיוך. חשוב לי להסביר להם באופן הכי מקצועי את הדברים כהווייתם בצורה פשוטה וברורה, שלב אחר שלב, אבל חשוב גם להדגיש שלא תמיד יוצאים מאיתנו עם תשובה חיובית".
 

למה?
"כי לא פעם אני אומר ללקוחות שבאים אלינו שהעסקה גדולה ליכולות שלהם. לכן מה שחשוב זה למצוא יחד איתם את המשכנתה שתתאים להם ושתאפשר להם לעמוד בהחזרים. קיימים סוגים שונים של הלוואות לדיור, ויועצי המשכנתאות של הבנק יוכלו לעזור להם לבחור את המשכנתה המתאימה להם. מי שיגיש בקשה לקבלת המשכנתה יוכל לקבל אישור עקרוני מהבנק, שעומד בתוקפו ל־24 ימים, על סמך הנתונים שהציג ליועץ המשכנתאות גם מבלי שיציג עדיין מסמכים".
 

איזו "עצת זהב" אתה נותן ללקוחות שנכנסים לסניף שלכם ומתעניינים במשכנתה לדירה?
"הייתי מייעץ להם שיתאימו את הדירה ליכולות שלהם. לכל לקוח, זוג או משפחה, יש את הצרכים הייחודיים שלו - התקציב הכולל, ההון העצמי, ההכנסות הצפויות בעתיד, למשל, בשל שינוי מקום עבודה או שינויים צפויים במצב המשפחתי, כמו חתונה ולידה. אני גם מסביר ללקוחות שהם צפויים להוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה, ושגם אותן יש לקחת בחשבון בחישוב התקציב הכולל, כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ועוד. חשוב לדעת שלצורך קביעת שיעור המימון של המשכנתה, הבנק בוחן את מחיר הנכס נטו בלבד, ללא ההוצאות הנוספות האלה”.
 

tguvot@maariv.co.il