הניסוי החברתי הגדול ביותר מאז המהפכה התעשייתית לא מפסיק להפתיע ולייצר מצבים שאף אחד לא חזה. אך נראה שעל אף התוצאות ההרסניות של הנגיף המסתורי, צריך יותר מזה כדי לשנות התנהגות אנושית של עשרות שנים.

מזה שנים של בולומוס בנייה, בו ערך הנדל"ן רק עלה ועלה גם בלי קשר למהות התכנון, חזרנו לשולחן השרטוט ולשאול מה חשוב לנו בחיים ואיך מתרגמים זאת לאדריכלות איכותית שתתן מענה לזמנים טרופים מאין אלו.

כיום מאות יזמים נמצאים בוועדות התכנון עם תוכניות שלא בטוח שיש בהן צורך. מגדלים המכילים אלפי מטרים של מסחר ומשרדים. בנייני מגורים ללא שום ריאה ירוקה, בית ספר, או מכולת בסביבת מאה המטרים מהבית וכמובן גם תכנונים של מרכזי מסחר, תיאטראות, וקניונים שכבר איבדו בתקופה זו מכוחם.

אז מה ניתן לעשות? ומה כדאי ללמוד מהתקופה הזו?

1. פירוק אסכולת הZoning

מדובר במהלך רחב היקף וזה דורש שינוי גישה מערכתיים, רק בישראל ראש עיר ממוצע לא רוצה עוד תושבים וגם היה שמח להיפרד מכמה קיימים, ואם לא די בכך הוא רק עסוק בלהגדיל שטחי מסחר ומשרדים כדי לצמצם את הגירעון שהולך ותופח לו. עשרות מגדלים ממשיכים להיבנות עבור סקטורים שלמים שישאלו את עצמם למה הם צריכים את המטבחון הקטן, את השולחנות הצפופים, ואת הרעש בשביל לייצר את אותה תפוקה מהבית בתנאים האישים שנוחים לכל אחד מאיתנו.
זה כבר כמה חודשים שמתכננים בוחנים את המשמעות בהסבת מבני מסחר למגורים, על המשך הבנייה היברידית ועירוב שימושים. השיטה שגרמה לנו לעבוד במקום אחד, לגור במקום אחר, ולצורך שירותים עירוניים במרחק הליכה במקרה הטוב ובמרחק נסיעה ברוב המקרים. עכשיו רק צריך להבין האם המודל הכלכלי שעליו בנויה כל הכלכלה העירונית נכון לשנת 2020, ומה הדרך הנכונה ביותר לשנות אותו, איך מייצרים כלים לקידום הפריפריה שתהווה חלופה ראויה לאורבניות של תל אביב.

2. עירוב שימושים, אבל חכם

זה מונח ששגור בפי כל מתכנן ובכל וועדת תכנון ועדיין גם אחרי שנים שקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא נראה שמצאו את הנוסחה הראויה לכך. הגיע הזמן להוריד את שיטת המכפילים לתת תמריצים ליזמים להתמודד עם אי הוודאות התכנונית ולייצר מטריה ראויה.
לא יתכן שאחרי עשור של תכנון אינטנסיבי ובירוקרטי, התמודדות עם מאות דיירים ופינויים, ביצוע בתנאים מאתגרים בלב רקמה עירונית חייה. יתקבל תכנון גנרי שזהה לאותו מגדל קורבוזיני מ1920, זה הכל חוץ מחדש אז אין סיכוי שנקבל כך התחדשות עירונית. 

3. מי שולט בתכנון? הרשות המקומית? האדריכל? היזם? הדיירים?

ידעתם שברוב הפרויקטים בהם יש תכנון תב"ע (תכנית) ודיירים קיימים העלות של התכנון הכולל (כל היועצים, האדריכל, מערכת הקבצים, הדפסות) שוות ערך לעלות שכר הטרחה של עורכי הדין. דהיינו אם היו לוקחים את כל הכסף והמוטיבציה הזו במקום על חוזים, והגנות משפטיות אלא על תכנון וחומרי גלם איכותיים יותר היינו יכולים לקבל תכנון ובניין איכותי פי כמה וכמה. ברור שצריך ליווי משפטי אבל למה להמציא בכל פרויקט את הגלגל מחדש ולהמציא חוזים פר מקרה. המצב האבסורדי הזה גרם לכך שהפרויקט מתנהל ע"י אינטרס של הלקוח הבודד שכל מה שמנחה אותו הוא "לא לצאת פרייאר". התרבות הישראלית שבה המרחב הציבורי זניח לעומת המזגן בסלון. הגיע העת שנסדיר מסגרת משפטית תכנונית בה כללי המשחק לא יקבעו ע"י העורך דין החזק יותר אלא על כלל הצרכים בשיטה דדוקטיבית: ראשית המרחב הציבורי, השטחים הציבורים שמשרתים את הדיירים, המבואות וחללי הכניסה, ולבסוף בתי הדיירים, החנויות, ושאר הצרכנים הפרטים. 

4. עידוד ותמרוץ יזמים

יש להוציא את הקונספציה שהיזם הממוצע הוא אויב תאב בצע שכל מטרתו היא למקסם רווחים על חשבון הכלל. היזם הוא מראה שמשקפת את רצון הציבור, הוא הקטר שגורם לפרויקט לקרות ובלעדיו המצב ישאר אותו דבר. אם לא היה מרוויח לא היה לו שום מוטיבציה להיכנס להרפתקה כזו, יזם טוב הוא יזם שמרוויח, ופרויקט טוב הוא פרויקט רווחי, ואין שום סתירה בין זה לבין המוצר שמתקבל בסוף. היזם עומד יום יום בעשרות אתגרים וסיכונים לבד מול מערכת בירוקרטית שלא אכפת לה איך הוא יגיע לקו הגמר.

 5. וודאות תכנונית וכלכלית

זוהי הרעה החולה של כל פרויקט, מערכת התכנון בישראל לא מצליחות להגדיר מה מטרת העל שלהם ועסוקות בטפל. במקום להגדיר את כמות יח"ד וכמות התושבים שהפרויקט צריך להחזיק עיקר הדיונים הוא על יחס השטחים, גובה הבניין, והנראות העיצובית. אם רוצים לקדם את הליכי התכנון והביצוע צריך להגדיר בדיוק מה חובה ומה שלא-לתת למציאות להחליט זה גם ככה מה שיקרה.

מכל האמור ניתן לומר כי עולם התכנון נמצא בצומת דרכים, העשור בו כל פרויקט הצליח פג מהעולם ושנת 2020 מביאה רוח חדשה ומאתגרת שבה כל המערכה: יזמים, אדריכלים, והרשויות יצטרכו לקדם את שיתוף הפעולה. אם אנחנו כאן כדי להישאר אז כדאי שנאיר אחרינו עולם מתוכנן טוב יותר שלא נמצא את עצמנו בעוד עשור או שניים שוב מחפשים פתרונות בזק.

אריאל נאור הוא אדריכל בעל ניסיון תעסוקתי בתכנון פרויקטים בהיקפים שונים: מבני ציבור, מלונאות, מגורים, פיתוח נופי, ושימור. אורבניסט, חוקר עירוניות וכל מה שמחבר בין בני אדם. מאמין בתכנון קונטקסטואלי, מקומי, אקלימי, פרוגרמתי ופונקציונלי, שמשתמש בקיים כדי ליצור את החדש.

אריאל נאור (צילום: צילום פרטי)אריאל נאור (צילום: צילום פרטי)