בצל הרפורמה במערכת המשפט, ענף הנדל"ן, שחלקו בתמ"ג נאמד בכ-11.5%, מראה סימני מצוקה ראשונים. מניתוח של "דן אנד ברדסטריט" עולה כי למרות עליה בקצב התחלות הבניה בשנים 2021-2022, במהלכן חצינו לראשונה את רף 60 אלף התחלות בניה, הענף מאופיין בעת הזאת בהתמתנות בביקושים, כתוצאה ממחירן הגבוה של הדירות והרחקתן מהישג ידם של קהלים מסוימים, לצד ירידה בחלקם של המשקיעים והתייקרות הריבית על המשכנתאות.
ב"דן אנד ברדסטריט" מעריכים כי התמתנות הביקושים עלולה לתת אותותיה גם על קצב התחלות הבניה, שכאמור עלה בשנת 2022 בראייה שנתית, אך הואט החל מהרבעון הרביעי במהלכו החלה בנייתן של 14 אלף דירות חדשות, ירידה של כ-23% לעומת נתוני התחלות הבניה ברבעון האחרון של שנת 2021.
בתחום התחדשות עירונית תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור לכ-70% מהתחלות הבניה בשנת 2022, מעט נמוך בהשוואה לשנת 2021, אז חלקם עמד באופן מצרפי על כ-72%. בטווח הבינוני, על פי תוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון, בשנים הבאות צפויים לגדול חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון.
בהלימה לירידה במכירת דירות חדשות, האטה מורגשת בעת הזו גם בשוק המשכנתאות. בחישוב שנתי אמנם היקף המשכנתאות החדשות בשנת 2022 הסתכם בסכום דומה להיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בשנת 2021 (בסך של כ-117 מיליארד ש"ח), אך זאת תוך שונות בין שתי מחציות השנה. אם בתחילת שנת 2022 עוד נרשם שיא כל הזמנים עבור חודש בודד כאשר בחודש מרץ אשתקד הציבור נטל משכנתאות חדשות בהיקף של כ-13.4 מיליארד ש"ח, החל מהמחצית השנייה של 2022, על רקע סדרת העלאות הריבית במשק וייקור המשכנתאות, חלה ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות. הרמה הנמוכה נמשכה גם בתחילת 2023 כאשר בפברואר 2023 היקף המשכנתאות החדשות הסתכם בסך של כ-5.7 מיליארד ש"ח בלבד.
תנאי השוק החדשים, ובעיקרם הירידה בביקושים אל מול עליית הריבית, הביאו להתמתנות מחירי הדירות בעת האחרונה. כך לפי המדדים האחרונים שפורסמו, בשנים עשר החודשים האחרונים שנבדקו (פברואר 2022 – ינואר 2023) עלו מחירי הדירות ב-14.6% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-17%), קצב נמוך יותר לעומת מדדי אוקטובר 2022 אשר אז העידו על התייקרות הדירות בשיעור של כ-20% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-27%) בחישוב מצטבר של שנים עשר חודשים שקדמו לחודש זה.
במטרה לעודד מכירות, קבלנים מציעים בעת הזו הטבות מימוניות, כגון תשלום מקדמה נמוכה והיתרה באכלוס או לאחריו, פטור מהצמדה למדד תשומות בניה (שגם כך נכון להיום מוגבל בהצמדתו עד 40% מהיתרה שלא שולמה), סבסוד עלויות המשכנתא לתקופה מוגדרת (קצובה) ועוד. לצד אלו ישנם גם פרויקטים שבהם מוצעים הנחות, לרוב במסגרת מבצעי פריסייל (בתחילת המכירות), שנהוגים מאוד בענף, אך עד להאטת קצב הפעילות בחודשים האחרונים, כמעט לא כללו הנחות ממשיות.
על רקע הירידה בביקושים ואי-הוודאות תחת תנאי הענף הנוכחיים, עלה בחודשים האחרונים מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים לכדי שיא של קרוב ל-53 אלף אלף דירות לא מכורות נכון לתחילת פברואר 2023. לשם השוואה בתחילת שנת 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הסתכם בכ-44.5 אלף דירות. מלאי זה, על פי קצב המכירות העדכני, מהווה כ-20 חודשי היצע, לאחר שבתחילת שנת 2022 תחת קצב המכירות הגבוה בענף דאז המלאי היווה כ-10 חודשי היצע.
רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט על מלאי הדירות החדשות למכירה: "העלייה במלאי דירות חדשות למכירה מעידה כי למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות 'בכל מחיר' ומעדיף להחזיק דירות, כאשר ייתכן וההנחות הקיימות המוצעות עדיין לא מספיק אטרקטיביות מכדי למשוך קונים באופן מוגבר, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת הגבוהה. יהיה מעניין להמשיך לעקוב אחר המגמה בחודשים הקרובים אשר תעיד על כיוון פני הענף, כאשר ייתכן והעמקת המבצעים או אפילו ירידת מחירים עוד לפנינו, באם הביקושים הנמוכים יימשכו".
התרעות פיקוד העורף