כמו כן, על הועד יהיה לבחור בעורך דין הבקיא בתחום שילווה אותם לאורך כל התהליך. מומלץ שלא יהיה זה עורך דין שהחברה היזמית תמליץ עליו, אלא מישהו חיצוני לגמרי, כך שהוא לא יעמוד בניגוד עניינים מול היזם.
הערבות החשובה ביותר היא ערבות בנקאית במתכונת ערבות חוק מכר שיהיה בשווי הדירה החדשה. אל תחתמו על חוזה לפני שסעיף זה מעוגן בתוכו.
חברה ששולחת אנשי מכירות או אנשי מערכת זניחים, מבחינתי מדובר בתמרור אזהרה. כמו כן, חברה יזמית שלא מלווה על ידי בנק גדול, זו כוכבית שזועקת לשמיים.
את המשא ומתן מומלץ לעשות בשיתוף פעולה בין עורך ונציגי הוועד מול נציג החברה היזמית.
בהצעה חייב שיהיה כתוב במפורש מה יהיה גודל הדירה העתידית שהיזם מתחייב לבנות. כמה מטרים יתווספו, האם יהיה מדובר בתוספת של חדר ממ"ד, כמה חניות יקבל כל דייר, מה יהיה גודל המרפסת ועוד.
קחו בחשבון כי אי אפשר יהיה שכל דייר יבקש דרישות חריגות, אלא שההסכם יכלול את מה שכל הדיירים בבניין יקבלו באופן שוויוני.
נתון חשוב נוסף שצריך להילקח בחשבון בחוזה המתגבש הוא איכות המפרט הטכני של הדירות העתידיות, וגם במידת הצורך כיצד ומי יטפלו בכל ליקוי שיכול לצוץ לאחר גמר הבנייה, עוד לפני מסירת המפתח. ניתן כי חלק מההבטחות יהיו תקפות גם במשך השנה הראשונה למגורים.
כל היזמים ללא יוצא מן הכלל צריכים להתחייב לשלם את שכר הדירה של בעלי הדירות לאורך פרק הזמן בו הפרויקט מתבצע בשטח, החל מהרגע בו הדיירים פינו את בתיהם והבניין נהרס.
צריך לקחת בחשבון כי ישנה תנודתיות גדולה מאוד במחירי שכר הדירות בישראל. באזורים מסוימים בהם מתבצעות עבודות של פרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית, הם יכולים לעלות עוד יותר תוך כדי תנועה.
לכן כאשר מנהלים משא ומתן מול החברה היזמית, כדאי להכניס סעיף בחוזה שמשאיר מרווח נשימה לדיירים, כך שלא ייווצר מצב בו הם חתמו על הסכם תשלום שכירות בגבוה מסוים, וזמן קצר לאחר מכן הם יצטרכו לשלם יותר כסף כדי להשלים את שכר הדירה באזור בו הם מתגוררים, בעיקר אם זה נעשה בסמוך לבניין המגורים הישן.
אני חייב להודות כי מבחינת החוק כיום קל יותר לחברות קבלן ויזמים להשיג את רוב החתימות של הדיירים, וכך "לאלץ" את הסרבנים להצטרף אל הפרויקט למרות ההתנגדות הקשה שלהם.
התרעות פיקוד העורף