קיימים הבדלים מהותיים בין שכונת הדר, רמת רמז, רמת התשבי, שכונת הכרמל ועוד. במאמר זה ננתח את ההבדלים בין השכונות ממבטו של שמאי מקרקעין בחיפה.
ההבדלים בין השכונות נובעים מצורת הבינוי, המרקם החברתי, נוף וטופוגרפיה. לכל שכונה ערכי שווי שונים, ובמאמר זה נבחן את ההבדלים בין שווי הדירות בשכונות.
משרדנו מודה לכם כי בחרתם לקרא את אחד המאמרים שלנו, אני בתקווה כי מאמר זה יתרום לך להבנת המרקם הכלכלי של העיר.
על פי תכנון העיר מכח תכנית חפ/2000 ניתן לראות שאחת ממגמות התכנון של העיר הינה הקמת שכונות עצמאיות הכוללות ייעודי מסחר. בכוונת גורמי התכנון להקים מרכזים מסחריים בכל שכונה על מנת לצמצם את צרכי היוממות מהשכונה.
לצורך המחקר הקצר, לא ניקח שכונות הרחוקות ברמת השווי אלא, נמצא שכונות בעלות תכונות דומות. הכוונה, לא נשווה בין שכונת הדר לשכונת
שמאי מקרקעין בחיפה אשר נדרש להעריך שווי של דירת מגורים, יבצע התאמות לגודל. התאמה לגודל זו פעולת כפל אשר "מיישרת" את נכסי ההשוואה לנכס הנישום.
עקרון התועלת השולית הינו עקרון המבוסס על נדירות. לדוגמה, חול אינו נדיר ולכן ערכו נמוך. זהב נדיר יותר ולכן ערכו גבוה. לפיכך, שווי מ"ר בנוי בדירה קטנה יותר יהיה בדרך כלל גבוה יותר משווי מ"ר בנוי בדירה גדולה יותר.
לך דירה בגודל של 300 מ"ר. מציעים לך את אותם ה - 30 מ"ר. התוספת אינה מוסיפה לך כ -40% משטח הדירה (רק 10%) ההרחבה אינה הכרחית ולפיכך, לא תהיה מוכן לשלם בגינה את הסכומים אילו הייתה לך דירת 50 מ"ר.
לפיכך, אחת הסיבות לכך כי מ"ר בדירה וותיקה עולה על דירה חדשה הינו שטחן הקטן יותר של הדירות הוותיקות. במקרים רבים שמאי מקרקעין בחיפה נוטים להסתמך על עסקאות המגלמות פוטנציאל תכנוני. פוטנציאל תכנוני יכול לנבוע מכח תכנית או מכח הציפייה להתחדשות עירונית.
שמאי מקרקעין המתמחה בחיפה ישאף לקחת עסקאות רק מהמתחם על מנת לגלם את יתרת זכויות הבנייה.
היורשים החליטו לחלק ביניהם את הירושה, כאשר כל יורש לוקח נכס אחד ומשלם או מקבל תשלומי איזון. השלושה פנוי לשמאי מקרקעין בחיפה לצורך הארכת שווי הנכסים לצורך ביצוע חלוקה הוגנת.
מדובר על אחד השמאים המוכרים בחיפה, שבין היתר, עובד גם עם בנקים למשכנתאות. השמאי ביצע הערכת שווי לנכסים בצורה מצוינת ואף מדוייקת. יחד עם זאת השמאי גרם ליורשים נזק כלכלי ונפשי היות ולא ידע להבין את צרכי היורשים.
כאשר אנו מבצעים חלוקת ירושה, שווי השוק אינו הנתון החשוב שיש לבדוק. מה שחשוב הינו שווי הזכויות!
כידוע, במקרים רבים, בביצוע עסקה במקרקעין יש לשלם מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ועוד. הורשה אינה עסקה במקרקעין. רק כאשר היורש ימכור את הנכס שירש, ישלם את המיסוי של המוריש, אילו המוריש בחיים ומבצע את העסקה.
לאחר אמדן תשלומי מיסוי מקרקעין אשר "נגררו" עם כל אחד מהנכסים עוד מהמורישים התקבלו הסכומים הבאים:
ברגע שהיורשים הבינו את סכומי הנטו שיישארו בכיסיהם לאחר מכירת הנכסים לצד ג', מיד ערכו הסכם תשלומי איזון השונה בתכלית מההסכם הקודם אשר התבסס על ערכי שווי שוק הלא רלוונטיים.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
התרעות פיקוד העורף