סקירה חדשה של Euronews Business, המבוססת על נתוני Eurostat, חושפת מגמות מפתיעות בשוק הנדל"ן האירופי. בעוד מכירות הבתים באיחוד האירופי כולו צמחו בכ־10% בשנה האחרונה, חלק מהשווקים הקטנים זינקו בקצב מרשים במיוחד, ולעומתם מדינות אחרות הציגו עליות מתונות בהרבה, ולעיתים אף ירידות.
כך למשל, לוקסמבורג מככבת עם קפיצה של לא פחות מ־86.6% במכירות. מדובר אמנם במדינה קטנה מאוד ובעלת שוק נדל"ן מצומצם, כך שבפועל גם שינוי קטן במספר הבתים שנמכרו יכול להסביר את שיעורי הצמיחה הקיצוניים, אך גם במדינות גדולות יותר (אם כי עדיין מהקטנות באירופה) כמו סלובניה וליטא נרשמו עליות מרשימות - 34.8% ו-24.4% בהתאמה. לעומתן, מדינות אחרות כמו אירלנד ופולין רשמו ירידות דו־ספרתיות בהיקף העסקאות.
קייט אוורט-אלן, ראש מחלקת מחקר המגורים ב־Knight Frank, הסבירה ל Euronews Business כי ההבדלים בין המדינות נובעים בעיקר מהאופן שבו שוקי הדיור מגיבים להקלות מוניטריות ולמדיניות הממשלה. "אמנם הבנק המרכזי האירופי ביצע שמונה הורדות ריבית במחזור הנוכחי, אך ההשפעות אינן אחידות – בשל פערים בתנאי המימון, בהיצע ובביקוש הבסיסי", היא אומרת.
דוגמה לכך ניתן למצוא בפורטוגל, שבה תוכנית ממשלתית להלוואות לצעירים הצליחה להניע את השוק – עלייה של 18% במכירות - אך במקביל גרמה למוכרים להעלות מחירים ולפגוע בתשואה של המשקיעים. פולין, לעומת זאת, חוותה ירידה חדה של 17.9% לאחר ביטול תוכנית משכנתאות ממשלתית בריבית קבועה של 2%, והפכה בן־לילה משוק "חם" לשוק מקרטע.
במדינות אחרות באירופה ניכרת תמונה מורכבת יותר. ספרד רשמה עלייה מתונה של 2.5% בלבד, המעידה על חזרה הדרגתית לשגרה לאחר הזינוק שלאחר הקורונה, כשביקוש גבוה באזורים החוף מתנגש עם היצע מוגבל שמצמצם את נפח העסקאות. בצרפת, לעומת זאת, נרשמה עלייה בולטת יותר של 10.4%, המעידה על התאוששות זהירה לאחר שנה חלשה במיוחד – אם כי באזורים מסוימים עדיין מורגשת השפעה של רפורמות צפויות במס הרכישה, שעשויות לשנות את פני השוק בהמשך השנה.
גרמניה ממשיכה להתמודד עם מחסור חריף בהיתרי בנייה, בעיקר בערים הגדולות, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה אך בו בזמן מגביל את הפעילות ומחליש את אמון המשקיעים. בבריטניה, אף שאינה חלק מהאיחוד האירופי, נרשמת מגמה הפוכה: הורדות הריבית ושינויים במסי הרכישה שנכנסו לתוקף באפריל הובילו להתעוררות מחודשת בשוק ולשיפור ביכולת הקנייה של הרוכשים.
"נתונים כמו הזינוק הדרמטי בליטא וסלובניה מצביעים על שווקים פחות רוויים, אשר חווים כעת 'תיקון' של ביקוש ומכירות על רקע יציבות מאקרו-כלכלית יחסית. המשקיע המתוחכם צריך להבין שהעסקאות הטובות נמצאות דווקא בשווקים הפחות מוכרים לישראליים ולא בבירות המוכרות הרוויות במשקיעים ופוטנציאל הרווח בהם נמוך".
ליבוביץ מוסיף ומצביע על סיכון ההיצע: "הנתון של אירלנד, עם ירידה של 10%, הוא תמרור אזהרה. זהו סימן מובהק לכך שהמחירים הגיעו לרוויה בשוק המקומי. המשקיע הישראלי צריך ללמוד מכך כי היצע מוגבל אינו מבטיח עליית מחירים אינסופית, אלא עלול לגרום לקריסת נפח העסקאות כאשר המחיר הופך לבלתי נגיש לאוכלוסייה המקומית שהיא הבסיס העיקרי לשוק הנדל"ן".
"סיומה של תוכנית המשכנתאות בפולין הוא דוגמה קלאסית לסיכון הרגולטורי" הוא מסביר, "הפסקת התמיכה הממשלתית חנקה באופן מיידי את הביקוש, והפכה שוק 'חם' לשוק 'קר'. בראייה גלובלית, המשקיע חייב לשקלל תמיד את משקל התמיכה הממשלתית בביקוש המקומי, ולהבין שכל תוכנית תמיכה היא זמנית, וכשהיא מסתיימת, נכס שנרכש במחיר מנופח עלול להוביל להפסד".
"המיקוד צריך להיות ביכולת של הנכס לייצר תזרים חיובי ובסיכון הרגולטורי, ולא בהכרח בסיכון הגיאו-פוליטי המשתנה. מי שמחפש תשואה גבוהה צריך לנטוש את המנטליות של 'מה שנוח' ולחפש את שווקי הצמיחה הלא מנוצלים באירופה המתפתחת".
התרעות פיקוד העורף