נכון להיום, בנק שמלווה יזם דורש "דוח אפס" - מסמך שמציג את התוכנית הכלכלית של הפרויקט וכולל תחזית הוצאות, קצב מכירת הדירות, רווחיות וכמובן - גם את מחירי הדירות הצפויים. אם יזם רוצה לשנות את המחירים, עליו לעדכן את הבנק - ולעיתים גם את תנאי ההלוואה, שכן שינוי במחיר משפיע על יחס המינוף ועל סיכון האשראי.
המהלך של שמחון מבקש להפריד בין השיקולים העסקיים של היזם לבין שיקולי המימון של הבנק. אבל זו הפרדה מלאכותית. כי ברגע שהבנק נותן כסף, הוא שותף לסיכון. ואם מחיר המכירה הסופי יהיה שונה ממה שהופיע בדוח האפס - זה משנה את התמונה. זו לא "התערבות במחירים", אלא ניהול סיכון לגיטימי. ממש כמו כל משקיע פרטי שדורש לשבת בבורד כדי לוודא שהכסף שלו לא מתבזבז.
בנקים הם לא עמותות ללא מטרות רווח, ורגולציה שרק מנסה "להנדס" את השוק מבלי לשנות את התמריצים הכלכליים שגורמים לבנקים להתנהג כמו שהם מתנהגים, עלולה לעשות יותר נזק מהבעיה המקורית שהיא באה לתקן.
הרי הסיכון הפיננסי לא נעלם רק כי הנחיה של המועצה הלאומית לכלכלה או הוראה של בנק ישראל, והבנקים פשוט יצטרכו לתמחר אותו בתוך עלויות המימון: הם יעלו ריביות, יצמצמו הלוואות ויבררו כל פרויקט ויזם בפינצטה. או בקיצור - פחות פרויקטים שיצאו לפועל מצד אחד, ועלויות מימון גבוהות יותר לפרויקטים חדשים מהצד השני. לא בדיוק מתכון קלאסי לירידת מחירים.
גם נגיד בנק ישראל אמר דברים ברוח דומה, ולטענת הבנק שהובאה בכלכליסט מהלך כזה "עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקר את מחיר האשראי, לצמצם את היצע הדיור וגם לייקר את המשכנתאות לרוכשי דירות על הנייר". גם שמחון עצמו בוודאי יודע שמדובר ב"שינוי קוסמטי בלבד" כדברי הפיקוח על הבנקים, כי הרי אף רגולטור לא יכול להכריח בנק לממן פרויקט שהוא לא מאמין בו, אז נשאלת השאלה מה המטרה של המהלך?
אבל אותם יזמים גם ישאירו מאחוריהם שוק מרוסק. שוק שבו יזמים שלקחו מימון בתנאים פחות טובים נאלצים גם הם להוריד מחיר ולמכור בהפסד – ואולי גם לא להחזיר את כל ההלוואות שלהם לבנקים. שוק שבו יזמים חדשים לא מצליחים לגייס מימון מהבנקים שנכוו ברותחים, ועל המעט שכן הם משלמים בריבית בריבית את מחיר הסיכון שעלה – וכמובן מגלגלים את זה על הצרכנים. שוק שבו הבנקים, שהפסידו על ההלוואות הקודמות, מתמחרים את ההפסד הזה בסיבובים הבאים - כלומר על חשבון הדור הבא של רוכשי הדירות.
ההנחיה החדשה לא פותרת את בעיית המחירים של אתמול, היא פשוט נשמעת טוב בקמפיין הבחירות של ההווה ומגלגלת את הבעיה אל הצרכנים של מחר.
התרעות פיקוד העורף