כי עם כל הכבוד לסטטיסטיקות שמראות שבאופן היסטורי ה־S&P עלה ככה בזמן שמדד מחירי הדיור עשה ככה, ושהריבית על המשכנתה היא X בזמן שהתשואה על השכירות היא רק Y, יש בעיניי שלוש סיבות שהופכות קנייה של דירה - ובוודאי במחיר למשתכן - להשקעה הרבה יותר מוצלחת עבור חלק גדול מהאוכלוסייה: זו השקעה שגורמת למדינה להעביר כסף מאזרחים אחרים אליך, שגורמת להורים שלך להעביר כסף מהאחים שלך אליך, ואולי הסיבה החשובה מכולם - זו השקעה שגורמת לך להעביר כסף מעצמך העתידי אל עצמך העוד יותר עתידי. מסובך? בואו נפרק את זה.
הסיבה הראשונה היא החלטה של המדינה. מדינת ישראל החליטה שהיא מתמרצת השקעה בנדל"ן על פני השקעה בשוק ההון, וחיווטה את מערכת המס בהתאם. אם אזרח ישראלי קונה מניות או קרן סל במיליון שקל ומוכר לאחר שנתיים ב־1.2 מיליון, הוא יידרש לשלם מס רווחי הון של 25% מהרווח, ועוד מס דיבידנדים על התשלומים שהוא קיבל לאורך הדרך. אם באותם מיליון שקל במקום לקנות מניות הוא קנה דירה, וגם אותה מכר אחרי שנתיים ב־1.2 מיליון, הוא יהיה פטור לחלוטין ממס שבח על המכירה.
הפטור הזה יכול להיות שווה עשרות ומאות אלפי שקלים לכל משקיע, ואלו עשרות ומאות אלפי שקלים שלא מגיעים לאוצר המדינה. ומכיוון שבלי עין הרע גם בלי קשר למלחמה אנחנו בגירעון (והמלחמה ודאי לא עזרה), המשמעות של מתן פטור ממס לקבוצה מסוימת - משקיעי נדל"ן בהקשר הזה - היא שכל יתר האזרחים ייאלצו לשלם יותר כדי לשמר את אותה רמה של הכנסות עבור המדינה. זה אולי לא אינטואיטיבי, כי התרגלנו למצב שבו על השקעה בבורסה משלמים מס ועל השקעה בנדל"ן לא, אבל במחשבה שנייה ברור שזה לא משהו שירד מהשמיים.
מדובר בסדר עדיפויות של המדינה, שבמקום לגבות מס אחיד על השקעות של 15%, לתת פטור למשקיע א' ולחייב את משקיע ב' במס גבוה פי שניים כדי לקזז את הפער שנוצר - לקחה כסף ממשקיע ב' (הבורסאי) בדמות מס גבוה, ומעבירה אותו למשקיע א' (הנדל"ניסט) בדמות פטור ממס.
במחיר למשתכן זה מורגש אפילו יותר. נכון שאף אחד לא ביקש מאיתנו לקחת פנקס צ'קים ועט ולהתחיל לכתוב צ'ק לכל מי שזכה בהגרלה, אבל זה רק כי המדינה כבר עשתה את זה בשמנו. על כל דירה שהמדינה מוכרת בהנחה של חצי מיליון היא מפסידה חצי מיליון הכנסות - וחצאי המיליונים האלו מצטברים לעשרות מיליארדים. מדובר בעשרות מיליארדים שיכלו להקטין את הגירעון, להוריד את תשלומי הריבית ולמנוע למשל את עליית המע"מ בינואר האחרון - מע"מ שכל אזרחי מדינת ישראל משלמים, כדי לסבסד מה, בין השאר? נכון, דירות במחיר למשתכן ל־100 אלף אנשים. כסף על הרצפה שאפילו לא צריך להתכופף להרים, כל מה שצריך לעשות זה להירשם להגרלה, והמדינה כבר תדאג להעביר אותו משאר האזרחים אליך.
הסיבה השנייה היא אולי לא כל כך פוליטיקלי קורקט, אבל אתם יודעים שאני צודק: קניית דירה היא דרך לקבל כסף מההורים בלי לחכות עד 120 ולהתחיל להתחשבן עם כל האחים. הסיכוי שההורים שלך יקומו בוקר אחד ויגידו לך “הנה 200 אלף שקל, לך תקנה לך איזה מחקה מדד נחמד" שואף לאפס. לעומת זאת, אם אתה מתכוון לקנות דירה וזקוק להשלמת הון עצמי, הסיכוי גבוה שההורים יכניסו יד לכיס ויעזרו על פי יכולתם. אחרי כמה שנים, כשתמכור את הדירה ברווח צנוע, אותם 200 אלף כנראה כבר יישארו אצלך, ותוכל לבחור אם לשים אותם בבורסה, לגלגל לדירה הבאה או לממן את המסע מסביב לעולם שתמיד חלמת עליו. רווח נקי.
הסיבה השלישית והחשובה מכולם היא שלפעמים אנחנו צריכים מישהו שיחזיק לנו נבוט מעל הראש. השקעה בדירה אולי גוררת איתה משכנתה חונקת ותשלומי ריבית מפרכים ומופרכים, אבל בסופו של דבר, אחרי 20 או 30 שנה, תהיה לנו דירה על שמנו. לא משנה כמה שילמנו עליה לאורך הדרך, לא משנה אם הערך עלה או ירד - כשנגיע לגיל 60 יהיה לנו נכס ביד. נכס שנוכל למכור במקרה הצורך ולהשתמש בתמורה שנקבל.
השקעה בשוק ההון, לעומת זאת, היא הרבה פחות ודאית. לא בגלל התשואה וכל האקסלים והחישובים שנראים יפה על הנייר, אלא כי היא דורשת ערימות של משמעת עצמית. כי זה יפה לתכנן בגיל 28 איך כל חודש אתה תשים 5,000 שקל בצד ולא תיגע בכסף שיצטבר ויהי מה, אבל פתאום עוד ילד, ופתאום פיטורים, ופתאום בר מצווה או רכב חדש, ואתה מגלה שבחודש ההוא לא חסכת וגם לא ברבעון הזה, ושם הייתה שנה שלמה שלא השקעת ושם קצת מכרת מניות וכן הלאה. משכנתה, לעומת זאת, דופקת כמו שעון. בלי תירוצים ובלי חיסורים. אלו יהיו 30 שנה קשות, אבל בסופן יהיה לך סכום כסף מכובד בצד.
אפילו אם בשוק ההון יכולת לעשות באותה תקופה עשרה מיליון, ואפילו אם המחירים יתרסקו ודירה ששווה היום שלושה מיליון תהיה שווה שני מיליון בעוד 30 שנה, אתם יודעים מה, אפילו אם אחרי שנחשב את הריבית יצא ששילמת עליה לאורך הדרך 4.5 מיליון - כלומר זרקת 2.5 מיליון לפח, כלומר פרנסת את הבנק - עדיין בגיל 60 יהיה לך נכס ששווה שני מיליון. בלי המשכנתה שתכריח אותם לחסוך, לרוב משקי הבית לא יהיה אפילו את זה.
אז נכון, לא כל הסיבות האלו רלוונטיות לכל אחד. יש כאלו שלא זכאים למחיר למשתכן או שלא עומדים בקריטריונים לפטור ממס, יש כאלו שלהורים שלהם אין איך לסייע להם בהון העצמי ויש גם כאלו עם משמעת עצמית חזקה שיודעים שהם לא צריכים את הבנק שיישב להם על הראש בשביל להתמיד בהשקעה. יש הכל מהכל. שכל אחד יעשה את השיקולים שלו, ויחליט אם אפיק ההשקעה שמתאים לו הוא נדל"ן או שוק ההון. העיקר להתחיל להשקיע – להחליף מסלול אפשר גם בהמשך.
הבעיה עם הטיעון הזה היא שהוא עובד בעיקר באקסלים. בחיים האמיתיים אנשים לא אוהבים להיות בחוב. התשלום החודשי מכביד, וכל מה שהם רוצים זה רק להיפטר מהמינוף הזה שהם היללו רק שנתיים־שלוש קודם. לא כולם, כמובן – יש את משקיעי הנדל"ן הסדרתיים האלו שרק ממנפים וממנפים כדי לקנות עוד ועוד, אבל כמה פעמים שמעתם את הביטוי “לסגור את המשכנתה"? כמה פעמים אתם בעצמכם חלמתם על הרגע הזה שתשלמו את התשלום האחרון, ומאותו רגע והלאה הדירה תהיה שלכם לגמרי?
מבחינה פסיכולוגית זה מובן לחלוטין, אבל מבחינה כלכלית אין בזה שום היגיון. אפשר לחלום לסגור את המשכנתה, ואפשר להגיד שהסיבה להשקיע בדירה ולא בשוק ההון היא המינוף, אבל תחליטו. אי אפשר גם וגם.
התרעות פיקוד העורף