לאחר סיום המלחמה בעזה, נוצרה תחושה של התאוששות מסוימת בשוק הנדל"ן הישראלי, אך השאלה הגדולה היא אם מדובר בהתעוררות אמיתית או באשליה רגעית. אחרי כמעט שנתיים של לחימה עקובה מדם, אלפי עסקים שקרסו ואנשי מילואים שנעדרו ממקומות עבודתם במשך חודשים ארוכים - הציבור הישראלי עדיין מתמודד עם יוקר מחיה, ריביות גבוהות, אי־ודאות כלכלית וחוסר יכולת ממשית לבצע רכישות חדשות.
פתאום אנשים מתחילים להתקשר
לדבריו, כבר נרשמת תנועה גוברת בשוק, גם אם היא בעיקר של מתעניינים: "יש עלייה בהיקף הפניות – בפייסבוק, ביד2, בטלפונים – אבל עדיין לא מדובר בגל רכישות. יש יותר פגישות, יותר סקרנות, פחות עסקאות סגורות. מבחינה פסיכולוגית, אנשים רואים שיש תנועה ומפחדים לפספס את הרכבת, אז מתחילים לקבוע פגישות - זה לא היה לפני. זה שינוי תודעתי, לא כלכלי, אנשים עדיין לא סוגרים – רק בודקים".
לצד ההתעניינות המחודשת, יסקולקה מדגיש כי הציבור זהיר מתמיד. "הרבה אנשים באים לראות דירות, אבל לא מגישים הצעות. יש חשש – גם מהמצב הכללי וגם מהמימון. יש בעלי דירות שרוצים למכור באמת, ויש כאלה ש’מנסים את מזלם’. כרגע אין הרבה עסקאות בפועל".
לדבריו, הנושא שמעסיק את הקונים הפוטנציאליים הוא בעיקר הריבית: "יש כאלה שמחכים לירידה בריבית כדי לדעת אם יוכלו לקחת הלוואת גישור. הרבה עסקאות היום נעשות במתכונת של Back-to-Back – מוכרים דירה אחת וקונים אחרת תוך כמה חודשים. כל שינוי קטן בריבית משפיע עליהם מאוד".
התעוררות או אשליה?
לדבריו, שוק הנדל"ן הישראלי כיום עדיין מתאפיין בירידה סמויה במחירים: "יזמים לא מוכנים להוריד מחירים בצורה רשמית, ולכן חלקם נותנים הנחות מתחת לשולחן או מוסיפים הטבות כמו חניה חינם, שדרוגים לדירות ועוד, כדי לעודד רכישה. מדובר על הנחות שלא תמיד נראות בעין, אך מדובר בהנחות משמעותיות שעשויות להגיע גם לעשרה אחוזים".
הוא מסביר כי אף על פי שמחירי הדירות לא יורדים בצורה חדה, יזמים ולקוחות מחפשים דרכים לעקוף את המחסומים, ולעיתים זה נעשה בדרכים עקיפות, כגון הנחות על תוספות או הלוואות חיצוניות. אך גם כאשר יש הנחות, המצב הכלכלי של רוב הציבור לא מאפשר את הרכישה.
לצד השינוי במורל הציבורי, צביק מזהיר מהשפעה של “לחץ פסיכולוגי” מצד יזמים, המשדרים מסר אחיד: “זה הזמן לקנות לפני שהמחירים יזנקו”. אלא שהנתונים הכלכליים מראים אחרת – ריביות גבוהות, כוח קנייה נמוך והיעדר יציבות מונעים התאוששות אמיתית.
כאמור, רבים מאמינים שכשהמלחמה בעזה תסתיים רשמית - המחירים יתחילו לעלות באופן טבעי כפי שצפוי בסיום מלחמות, אך לדבריו, המציאות הכלכלית לא משתנה באופן דרמטי, וישנם לא מעט אנשים שלא מצליחים להוציא את העסקה לפועל, גם אם היו רוצים.
כמו כן, צביק מזכיר כי על אף שהציבור מצפה לירידת ריביות בעקבות סיום המלחמה, לא ברור אם תתבצע ירידה משמעותית שתשפיע על השוק. למרות שהבנקים עשויים לשנות את התנאים ולהוריד ריביות בהדרגה, לא בטוח שהציבור יוכל להרגיש בכך בצורה מיידית.
לדבריו, המצב הכלכלי המורכב, כולל חוסר יציבות כלכלית וקשיים כלכליים נוספים, משפיעים על קצב ההתאוששות בשוק הנדל"ן. היזמים, עם שותפים גדולים וקטנים, פועלים מתוך לחץ למכור דירות, אך כל עוד הציבור לא יכול לעמוד כלכלית במחירי הדיור, קשה לראות כיצד השוק יתייצב בשנים הקרובות, וכי ההבטחות של הממשלה להתאוששות מהירה בשוק עשויות להתברר בעתיד כעוד אשליה.
"אין מהפכות בשוק הדיור"
לדבריו, "מה משפיע כרגע בעיקר, הוא מצב הרוח. אך אנשים קנו גם כשהיו במצב רוח רע, כל עוד יכלו להרשות לעצמם לקנות. אין ספק שמצב הרוח הוא קטליזטור – תמריץ שמניע את השוק. אבל כמו שהנתונים המאקרו־כלכליים לא השתנו בתקופת הקיפאון, הם גם עכשיו לא השתנו: הריבית עדיין גבוהה, המחירים ירדו חלקית בלבד, ויש מגבלות על הקבלנים בכל הנוגע למבצעי מכירות".
"לכן, סיום המלחמה – מבורך ככל שיהיה, וכולנו מקווים לשובם של כל החטופים – הוא לא הגורם שישנה את השוק. השינוי האמיתי מגיע מהמציאות הכלכלית: אחרי תקופה של חגים, עליית מחירי השכירות, ואפס שינוי משמעותי בצד ההיצע. אין בנייה מואצת, אין פרויקטים חדשים גדולים, ואין מהפכות בשוק הדיור", הוא מבהיר.
עם זאת דנוס מדגיש את השינויים הצפויים בטווח הקרוב: "ההתעניינות, לעומת זאת, צפויה לעלות. כבר עכשיו רואים ניצנים של חזרה לשוק, אך לא נהירה המונית. לקראת סוף השנה, כשהציבור יבין שההבטחות לירידת מחירים חדה לא מתממשות – אנשים יחזרו לרכוש. אם תהיה הורדת ריבית, גם קטנה, זה יכול להאיץ את המגמה".
לשאלת הלחץ מצד הקבלנים השיב- "ברור שיש. הבעיה העיקרית של הקונים היום היא לא הרצון, אלא האשראי. התנאים הפיננסיים חונקים, וברגע שתנאי המימון ישתפרו – נראה חזרה ברכישות. גם הורדת ריבית מתונה של 0.6% בלבד תיצור אפקט פסיכולוגי חיובי: משקיעים יבינו שהמגמה היא לכיוון ירידה, ולכן יעדיפו לקחת משכנתא עכשיו, בידיעה שבעתיד ההחזרים עשויים לרדת", הוא הוסיף.
לסיכום אמר: "השוק כרגע עדיין סטטי, הצפי הוא שבסוף השנה נראה את ההתאוששות מורגשת יותר. זה לא יקרה בכל הארץ ולא בבת אחת, אבל אנשים חוזרים לשוק, ומחירי השכירות שמטפסים רק מוסיפים לחץ. הציבור שממשיך לשכור דירות במקום לקנות – בעצם מעלה את הביקוש לשכירות ומחזק את תחושת הדחיפות. אך העליות המשמעותיות יותר יגיעו כשיהיה שילוב של יציבות, הפחתת ריבית ושיפור תחושת הביטחון".
לדבריו, גם תל אביב מציגה תופעה מעניינת: "כבר היום רואים התאוששות בפלח העליון של השוק – דירות יוקרה מעל חמישה מיליון שקל דווקא נמכרות יותר. בעלי ההון הם הראשונים להאושש, בתל אביב בפלח הזה רואים עליה בכמות העסקאות. הציבור הרחב? הוא עוד מחכה. השוק יתעורר – אבל לא מחר בבוקר".
לא נהירה - התעוררות הדרגתית
ברקע הפרת ההסכם וחידוש ההתקפות על עזה אמר: "המגמה היא חיובית, ברגע שקיימת בקרב הציבור תחושה של התייצבות, לא כל הפרה תערער אותה. אמנם אנחנו לא רואים נהירה המונית לרכישת דירות וגם לא ציפינו לכך, אבל בהחלט מזהים חזרה מדודה וזהירה של קונים לשוק, בעיקר כאלה שהם כבר בשלים לרכישה, ולא משקיעים מזדמנים. הסנטימנט הזה בולט במיוחד בתל אביב, שם הביקוש הרוחבי נשאר יציב, והיצע הדירות האיכותיות בשכונות המבוקשות נותר מצומצם מאוד".
התרעות פיקוד העורף