שוק הדיור הישראלי נכנס למצב מוזר, שבו בעוד נתוני העסקאות ממשיכים לרדת ומלאי הדירות הלא מכורות מטפס לשיא חדש, הבנקים דווקא מציגים היקפי משכנתאות שלא נראו זה זמן.
ירידה של 12% בעסקאות: רק 4,518 דירות נמכרו באוקטובר
בנקודה זו מתבהרת האנומליה המרכזית. על אף הירידה בעסקאות, היקף המשכנתאות הגיע באוקטובר לכ-9 מיליארד שקל. מדובר בזינוק של יותר מ-60 אחוזים בהשוואה לשנים קודמות, אך מדובר בעיקר בהשלמת מימון לעסקאות שנחתמו לפני חודשים רבים.
"היקפי האשראי הגבוהים הם למעשה אשליה המונעת משתי סיבות טכניות: אישורים מאוחרים של משכנתאות עבור עסקאות 'פריסייל' שנחתמו לפני חודשים רבים (ומבשילות כעת פיננסית), ועלייה בגובה המשכנתא הממוצעת. בפועל, הציבור לא מסתער על משרדי המכירות היום; הוא פשוט משלם את החשבון על העסקאות של אתמול", מוסיף עטיה.
במתמטיקה פשוטה, אם מספר העסקאות ירד אך היקף הכסף שנלקח במשכנתאות עלה, המסקנה היא אחת: המשכנתא הממוצעת זינקה. וכך באמת קרה. על פי פרסום בנק ישראל, המשכנתא הממוצעת למשקיעים בספטמבר הגיעה ל-1.34 מיליון שקל.
מלאי דירות שובר שיא: 83,900 דירות לא מכורות בישראל
התחלות הבנייה עלו גם הן ביותר מ-20 אחוזים ועברו את רף 80 אלף הדירות בשנה, אך קצב גמר הבנייה ירד בכמעט 5 אחוזים. משך הבנייה הממוצע התארך ל-36.3 חודשים, ובנייה פעילה של כ-197 אלף יחידות דיור עדיין לא הגיעה לשלב האכלוס.
אל תוך הקלחת הזו עלול להתווסף רכיב בעייתי נוסף בתקציב 2026 - מס היסף, שמגדיל את שיעור המס על שבח המקרקעין במקרים מסוימים עד לכ-30 אחוזים.
לדבריו של עטיה, "מס היסף עלול להפוך מ'מס עשירים' ל'מס הקפאת שוק'. כשהמדינה דורשת שליש מהרווח כקנס יציאה, היא למעשה נועלת את הדירות בכספות של בעלי ההון. במקום שהכסף יתגלגל ויגדיל את היצע הדירות למכירה, הוא נשאר קפוא, מקטין את המלאי הזמין לציבור הרחב ודוחף את המחירים למעלה במו ידיו של הרגולטור".
התרעות פיקוד העורף