שלושת השותפים, יוצאי יחידות קומנדו, עברו מהשדה הקרבי אל זירת הנדל"ן הבינלאומית והקימו את Beta Real Estate (ביתא נדל"ן), חברה שהפכה לשחקנית מרכזית בשוק היווני המקומי.
מה שמייחד את הסיפור שלהם הוא לא רק ההצלחה הכלכלית, אלא הערכים שהביאו מהצבא, המחויבות לישראל גם מרחוק, והיכולת לנהל חברה גלובלית בלי לוותר על שירות מילואים משמעותי שדרש מהם לחיות "על הקו" במהלך מלחמת חרבות ברזל. בין רכישת בניינים, פיתוח שכונות ומלונות לבין מילואים ושירות בקהילות ישראליות בשעת חירום, הם מציגים אולי את סוד הקסם של ההצלחה הישראלית מעבר לים: מודל שבו יזמות וחוסן אישי הולכים יד ביד לצד אחריות עסקית ומחויבות למדינה - גם כשהמרכז הכלכלי נמצא הרחק מהבית.
הראל רבינס, במקור ממושב שפיה בערבה, מתגורר באתונה כבר שבע שנים. איך הכל התחיל, ולמה דווקא אתונה? אני שואלת ורבינס מסביר שזו היתה החלטה של רגע: "שלוש שנים אחרי השירות אני ויודיק ואלעזר השותפים שלי החלטנו שאנחנו רוצים לעשות משהו יזמי, משהו שבאמת יהיה שלנו".
מדר מוסיף שזו בסך הכל הייתה העבודה הראשונה אחרי השחרור מהצבא: "כולנו חווינו את הקבע, אבל כששוחררנו רצינו ליצור משהו משותף. פחות ראינו את עצמנו כשכירים, והצורך להיות עצמאיים היה ברור".
לשניהם ולאלעזר פייקוב, שהצטרף כשותף שלישי, היה ניסיון חיים שמייחד אותם: שלושת השותפים עברו שירות ביחידות קרביות, והם מביאים עימם גישה של אחריות, סדר ויכולת לתכנן ולבצע בתנאי לחץ. החיבור האישי שלהם, יחד עם כימיה עסקית ברורה, יצר את התשתית להקמת חברה מצליחה.
רבינס: "בשנת 2017 הגעתי ליוון עם קצת כסף וקניתי דירה. זו לא הייתה דירה מפוארת, אבל היא פתחה לנו כיוון. במשך כשנתיים עסקנו בעסקאות קטנות, בעיקר עבור חברים ומשפחה. ואז הבנו שיש פוטנציאל אמיתי להקים חברה מסודרת. בהמשך אני ויודיק התחלנו להגיע לכאן יותר לשטח. כמו ישראלים, מפה לאוזן, חברים ומשפחה ביקשו שנעזור להם לקנות דירות. במשך כשנתיים עשינו הרבה עסקאות קטנות. בשלב מסוים אמרנו: 'בואו נארוז את זה נכון, נהפוך את זה לחברה'. עברנו לקנות בניינים, לעבוד עם קבוצות, והיום אנחנו כבר חמש-שש שנים במודל של רכישת בניינים גדולים וקטנים וניהול מלא שלהם".
מדר: "למדנו מהר מאוד שכדי להיות שחקן מרכזי בשוק צריך להיות רציני, מקצועי ולשלוט בכל השכבות אחרת לא תהיה שליטה אמיתית בנכסים. אז אנחנו שלושה חברים, אבל כל אחד מביא את הייחוד שלו. אני אחראי על החיבור, אלעזר על התכנון ואסטרטגיה, והראל בעיקר בשטח ובפיתוח עסקי. השילוב הזה מאפשר לנו לפעול בצורה מאוד מדויקת. יש לנו מחלקת הנדסה שעושה היתרים, תכנון ופיתוח, מחלקת כספים, מחלקה משפטית, פיתוח עסקי וחברת ניהול שהיא חברת בת שלנו. הכול בשליטה מלאה. זו הדרך היחידה לעבוד כאן".
רבינס: "זה גם עניין של אופי. אנחנו אוהבים להיות בשטח, לבדוק, לנהל צוותים בעצמנו. פחות להאציל החוצה. זה האופי של שלושתנו - אם זה לא בדיוק כמו שאנחנו רוצים, אנחנו לא רגועים. הלקוחות שלנו לא רק קונים נכסים, הם קונים ביטחון. אנחנו עובדים על כל עסקה בכמה שכבות. דוח ראשוני מפיתוח עסקי, בדיקה הנדסית, בדיקה משפטית, ואז רק ועדת השקעות, שמורכבת מאנשים שמתעסקים בהשקעות יום יומיות, לא כאלה שמתאהבים בעסקאות".
לא מפחדים מאנטישמיות
רבינס: "יוון סגרה חובות חמש שנים מוקדם מהצפוי. זה סימן חזק. ברור שזו לא גרמניה או ארה"ב, אבל היציבות כאן משמעותית. כשמשווים לפורטוגל, שם המחירים כבר באזור 5.5-6 אלף יורו למ"ר, ואנחנו עדיין סביב 3-4 אלף. זה פער שמצביע על עוד 30%-40% לעלייה. אבל לא צריך להיות כלכלן כדי לראות את זה. לפני שבע שנים הרחובות היו ריקים. היום בתי הקפה מלאים, מסעדות נפתחות כל הזמן, יש חיים. את זה רואים ברגליים. מה שמייחד אותנו הוא היכולת לחיות כאן ולהבין את השטח. אנחנו מזהים מגמות בזמן אמת: אזורים עם קרבה למטרו, לאוניברסיטאות, או שכונות מתפתחות שיכולות להפוך למרכזים מבוקשים".
מדר: "אני הגעתי לארץ ביום הרביעי, ומאז בערך מפברואר שנינו היינו ברצף במילואים, בלי הפסקות. אחר כך זה התחיל להפוך לסבבים. היינו ארבעה חודשים כמעט בלי להיות כאן, וזה משהו שממשיך עד היום. רק לפני חודש וחצי עוד הייתי בעזה, לפני ההסכם האחרון. יש בזה גם תסכול לא קטן. אנחנו עושים מילואים, אבל לא מוכרים כמי שגרים בישראל. אנחנו מקבלים מינימום, לא מממנים לנו טיסות, ולא מקבלים כמעט סיוע מהמדינה. אתה מגן על הבית אבל בפועל, כלכלית, זה נופל עליך".
מדר: "מה שכן היה קשה זה לעזוב עסק חי. היום יש כאן כ-30 עובדים ביוון, ואתה לא יודע מה יקרה כשאתה קם ונוסע. מצד אחד, ברור שאתה חוזר להגן על המשפחה והחברים. מצד שני, אתה אומר לעצמך: בניתי את העסק הזה בעשר אצבעות, מה יקרה עכשיו? המזל שלנו הוא שיש לנו הנהלה מאוד חזקה מתחתינו. גם ישראלים וגם יוונים. אנחנו עדיין מאוד מעורבים: מגיעים לאתרים, עושים סיורים, לפעמים אפילו עובדים פיזית כשצריך. אבל המערכת עמדה בזה בצורה מרשימה, וזה גם חיזק אותה".
רבינס: "אנחנו לא היחידים. יש היום לא מעט יזמים שחיים בחו"ל, יוצאי יחידות קרביות. נדמה שהתפיסה המערכתית עדיין לא ערוכה לזה".
אווירה צעירה
כיום החברה פועלת מול כמה קהלים במקביל, מה שמייצר חוסן עסקי ומונע תלות בשוק אחד. "למדנו את זה בזמן המשבר. כשקהל ישראלי הפך להיות פחות זמין, פנינו לקהלים אחרים", מסביר רבינס. "זה חיזק אותנו מאוד. כיום יש לנו מערך מכירות בינלאומי שלא תלוי בשוק אחד, והביקוש נשמר ואף גדל".
מדר: "כשמסתכלים על האלטרנטיבות היום בעולם, רואים תמונה די ברורה: בארה"ב הריביות גבוהות, יש סיכונים, יש מקרים שבהם הכסף בכלל לא חוזר. באירופה האלטרנטיבה המרכזית הייתה פורטוגל, אבל המחירים שם כבר גבוהים מאוד. יוון, לעומת זאת, קרובה שעה וחמישים דקות טיסה. יש כאן משכנתאות, וזה סימן לשוק שעובר התבגרות. מחירי הנכסים בערך חצי מפורטוגל, הכלכלה לא פחות טובה, והתשואות גבוהות יותר. בעיניי, היום, כאלטרנטיבת השקעה באירופה יוון נמצאת במקום מאוד חזק. זה גם לא במקרה. לפני שנים היינו כאן כמעט לבד כיזמים ישראלים. היום יש הרבה מאוד וזה קורה כי יש ביקוש, ויש שוק טוב".
רבינס: "אבל דווקא בגלל זה, הלקוח צריך להיות זהיר. לא כל מי שמציג את עצמו כחברת נדל"ן באמת יודע לבצע. אנחנו חילצנו לא מעט משקיעים שנכנסו לעסקאות כושלות, בעיקר בבניינים, והפסידו כספים. בזכות הניסיון והמערכת שיש לנו, הצלחנו לעזור להם. ההמלצה שלי ללקוח היא לבדוק היטב: רקורד, פעילות אמיתית בשטח, הוכחות ביצוע. לבוא, לראות, לדבר עם אנשים. זה קרוב, זה נגיש ואין סיבה להמר".
מדר: "אנחנו עובדים בשני מודלים: אזורים מתפתחים להשקעה ארוכת טווח של עשר שנים ויותר, ואזורים מבוססים יותר להשקעות קצרות-בינוניות של חמש עד שבע שנים. הכל מבוסס על היכרות עמוקה עם השטח, לא על מצגות. אנחנו רואים המון נכסים ובודקים כל עסקה בכמה שכבות. זה מתחיל במחלקת הפיתוח העסקי, שמכינה דוח ראשוני. משם זה עובר לבחינה הנדסית בסיסית, אחר כך לבדיקה משפטית ראשונית, ורק אז זה מגיע לוועדת השקעות".
רבינס: "בוועדה יושבים אנשים שמתעסקים בהשקעות ביומיום, לא כאלה שמתאהבים בעסקאות. להפך, לרוב הם אלה שאומרים קודם כל 'לא'. התהליך הזה נועד לצמצם סיכונים. עד היום עוד לא קרה ששמנו דיפוזיט על בניין ולא השלמנו את הרכישה. זה לא מובן מאליו, וזה נובע מהתהליך המאוד מחמיר שאנחנו עובדים לפיו. הכוח האמיתי שלנו הוא ביכולת לפעול במסה: להיכנס לשכונה, לקנות עשרה בניינים, להכניס שימושי קרקע כמו בתי קפה, ולהביא 150 דיירים חדשים, לרוב צעירים. זה משנה שכונה שלמה. עשינו את זה כבר בכמה אזורים. מי שמסתובב שם היום, מבין מיד מה קורה".
התרעות פיקוד העורף