עם זאת, הנתונים והעדויות מהשטח מצביעים על פער בין ההתעניינות לבין מימוש בפועל של עסקאות, כאשר שיקולים כלכליים, ובראשם שערי המטבע, ממלאים תפקיד מרכזי בהחלטות הרוכשים.
לדבריה, חל שינוי עמוק בפרופיל הרוכשים. אם בעבר תושבי חוץ רכשו דירות ששימשו בעיקר לביקורים קצרים או כדירות נופש, הרי שכיום חלק גדול מהם מגיע עם כוונה אמיתית להפוך את הנכס לבית קבע. "אנחנו פוגשים רוכשים שמתחילים כהשקעה, אבל מהר מאוד מבינים שזה הולך להיות הבית שלהם. הם מחפשים יציבות, שייכות ותחושת ביטחון – לא רק תשואה".
הרוכשים מגיעים ממדינות מגוונות, בהן ארצות הברית, קנדה, צרפת, בריטניה, אוסטרליה ודרום אפריקה. הבחירה מתמקדת לרוב בערים שבהן קיימות קהילות מבוססות של עולים ותושבי חוץ, ובהן ירושלים, תל אביב, רעננה, הרצליה ונתניה. . "עבור רבים, במיוחד מהציבור הדתי, חיי הקהילה הם שיקול מרכזי. הם מחפשים בתי כנסת, מוסדות חינוך וסביבה תרבותית שמוכרת להם. רעננה, למשל, היא עיר עם קהילה רחבה של אנגלוסקסים וצרפתים, ובחלק מהמקרים משפחות אף בוחרות לעבור כחלק מקבוצה".
המעבר לישראל מלווה גם בפערים תכנוניים ותרבותיים. רוכשים מחו"ל נדרשים להסתגל לשטחי מגורים קטנים יותר ולסטנדרטים שונים של בנייה ועיצוב, וכן לאופי העבודה המקומי מול קבלנים וספקים. במקרים רבים נדרש תיווך מקצועי לא רק בשפה, אלא גם בציפיות ובקצב קבלת ההחלטות.
מעבר לעיצוב עצמו, קיימים גם פערי תרבות בתהליך העבודה. "תושבי חוץ לא תמיד רגילים לישירות ולחוצפה הים־תיכונית של ספקים וקבלנים," אומרת קזיוף. "יש כאן עבודת תיווך משמעותית – גם בשפה וגם במנטליות. משרדי האדריכלות והעיצוב מוצאים את עצמם לא פעם כגשר בין עולמות".
אולם עם כל הכבוד לפער המנטלי, הגורם המרכזי שמכביד כיום על סגירת עסקאות הוא התחזקות השקל. מאז אוקטובר 2023 נחלש הדולר מול השקל בכ־21% והיורו בכ־12.5%. בעוד שבשיח המקומי התחזקות השקל נתפסת לרוב כבשורה חיובית, משום שהיא מוזילה יבוא והמרות של שקלים למטבע חוץ, עבור תושבי חוץ התמונה הפוכה לחלוטין.
תושבי חוץ ממירים דולרים או יורו לשקלים, וכל התחזקות של המטבע המקומי מייקרת עבורם את הנכס. עבור רוכשים שמממנים את העסקה במטבע זר, מדובר בהתייקרות מיידית של מחיר הדירה, לעיתים בהיקף של מאות אלפי שקלים. בענף מדווחים על מקרים שבהם לקוחות היו קרובים לחתימה על עסקה, עברו תהליך מימון ואפילו בחרו דירה, אבל עצרו או דחו את העסקה בשל שינוי בשערי החליפין.
ההשפעה ניכרת בעיקר בקרב רוכשים שאינם משתייכים לפלח היוקרה. עבור משפחות ממעמד ביניים, שמביאות הון מוגדר המבוסס על מכירת נכס או חסכונות, תנודות המטבע עשויות להכריע אם לבצע רכישה או להמתין. במקביל, נרשמה בתקופה האחרונה עלייה במכירות דירות מצד תושבי חוץ, לצד ירידה מסוימת ברכישות חדשות.
לשיקולים הכלכליים מצטרפים גם שינויים פוליטיים וחברתיים במדינות המוצא, ובראשן ארצות הברית. התפתחויות בזירה הציבורית, בעיקר בערים גדולות, מחזקות אצל חלק מהקהילות היהודיות את תחושת חוסר הוודאות, אך אינן מבטלות את הצורך בתכנון כלכלי זהיר.
למרות כל זאת, אנשי המקצוע מעריכים כי מדובר בהאטה ולא בבלימה מוחלטת. הרצון לבית בישראל, הקשר הרגשי והקהילתי והצורך בתחושת ביטחון ממשיכים לפעול במקביל לשיקולים הכלכליים. "תושבי החוץ כבר לא פועלים מתוך אימפולס," מסכמת קזיוף. "אבל הם בהחלט לא נעלמים מהשוק. הם פשוט מחכים לרגע הנכון".
התרעות פיקוד העורף