הבחירות הללו נשענו בדרך כלל על קרבה גיאוגרפית, מחירים נגישים, רגולציה נוחה יחסית ומודלים מוכרים המבוססים לא פעם על ביקושים תיירותיים ועונתיים, בזמן ששווקי נדל"ן מרוחקים יותר ו"משעממים" יותר, כמו שוודיה למשל, נשארו מחוץ למפת ההשקעות.
היעד החדש: שוודיה
עמרם מתאר מצב שהחריף מאז 2023, אז נקלעה שוודיה למשבר בנייה עמוק: עליית ריבית חדה, התייקרות חומרי גלם וקושי במימון יזמי הובילו לצניחה של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה. ההיצע הצטמצם – דווקא בזמן שהביקוש נותר גבוה ואף המשיך לעלות, בין היתר בשל גידול אוכלוסייה, הגירה חיובית וריכוז מקומות עבודה במרכזים העירוניים.
על הרקע הזה, לדבריו, ניכרת חזרה של הון זר לשוק המגורים. בשנת 2024 עבר היקף העסקאות במגזר שביצעו משקיעים זרים את 5 מיליארד הקרונות השוודיות, כ-26% מנפח העסקאות כולו. במקביל, משקיעים בינלאומיים מצמצמים חשיפה למשרדים ומתמקדים יותר בנכסי מגורים כעוגן יציב בתקופה של אי ודאות עולמית.
"התמונה אינה אחידה בכל המדינה" הוא מפרט, "בערים הגדולות התשואות מתונות יחסית, ואילו ערי אוניברסיטה כמו אופסלה ולונד וכן אזור נורלנד בצפון מציגים תשואות גבוהות יותר, לעיתים 7% עד 8% ואף מעבר לכך, לצד עליות ערך שנרשמו בשנה האחרונה. גופי מחקר בינלאומיים מציינים כי שוודיה מתאוששת מהר יותר משווקים נורדיים אחרים, בין היתר בשל ירידת ריבית והתייצבות מחירים.
"אין כאן קיצורי דרך או קסמים"
"צריך להבין שזה שוק שמתגמל סבלנות וידע ומעניש חוסר הבנה. "אין כאן קיצורי דרך או קסמים. מי שמחפש כסף מהיר – כנראה שלא ימצא אותו כאן". לדבריו, האטרקטיביות של שוודיה אינה נעוצה בתשואות חריגות, אלא ביציבות המערכתית. “שוודיה מתאימה למשקיעים שמחפשים שימור הון מחוץ לישראל, פיזור גיאוגרפי וחשיפה לכלכלה מערבית חזקה. זה לא שוק של אקזיטים, אלא של בניית עוגן".
לדברי עמרם, בשוודיה הרגולציה אינה תוצר של תגובת-נגד פוליטית מאוחרת, אלא חלק אינטגרלי מהשיטה: "מערכת השכירות במדינה שקופה וידועה מראש. זה נטוע שם עמוק במבנה השוק וקשור כנראה גם לתרבות, שמקדשת תכנון לטווח ארוך. מהבחינה הזו, משקיעי נדל"ן שמחפשים יציבות לשנים קדימה רק מרוויחים מזה".
"קר, מסודר, ובטווח הארוך גם רווחי"
עם זאת, עמרם מדגיש גם את המורכבות הביורוקרטית: "מודל הבעלות על נכסים בשוודיה הוא די ייחודי. הוא מבוסס על מה שנקרא שם 'אגודות דיור'(bostadsrätt) , ונלווים לו רגולציה הדוקה על שוק השכירות ופרשנות מאוד מחמירה של עיקרון 'יזהר הקונה'. אז מצד אחד אין חובה להיות אזרח שוודי, ואין מגבלות חוקיות על זרים בכל מה שקשור להשקעה בנדל"ן – אבל מצד שני, מי שלא מבין את המערכת, עדיף לו פשוט לא להיכנס".
אז שוודיה כנראה לא תחליף את יוון כיעד השקעה המוני ונגיש. יוון תישאר שוק תיירותי מוכר וקרוב עם חסמי כניסה נמוכים. שוודיה מציעה אלטרנטיבה אחרת, שוק עמוק, רגולטורי ותובעני יותר, המכוון למשקיעים ארוכי טווח.
"עבור משקיעים ישראלים שמחפשים יציבות, ביקוש קשיח וחשיפה לכלכלה צפונית חזקה, שוודיה עשויה להפוך בשנים הקרובות לאופציה לגיטימית בתיק ההשקעות" מסכם עמרם. "לא כיעד של "כסף מהיר", אלא כבחירה מודעת בבניית בסיס הוני מחוץ לישראל – קר, מסודר, ובטווח הארוך גם רווחי".
התרעות פיקוד העורף