במהלך 2025 החלה חזרה הדרגתית של הון לשוק, בעיקר מצד גופים מוסדיים, ובתחילת 2026 הנתונים כבר מצביעים על מגמה ברורה. האינפלציה התייצבה סביב 2.1%, תנאי המימון הפכו צפויים יותר, והפער שנוצר בין מחירי הנכסים לביקוש לדיור נסגר בהדרגה.
זינוק בהשקעות בברלין
אחד הסימנים הבולטים לשינוי הוא חזרת קרנות בינלאומיות לרכישות בהיקפים גדולים. כאשר מוסדיים רוכשים נכסים במאות מיליוני אירו, זה משקף הערכה מחודשת של רמות המחירים ואת האמון ביציבות הכלכלה המקומית.
לדברי גורפיל, אחד הסימנים הבולטים ביותר להתאוששות הוא חזרתם של הגופים המוסדיים לפעילות משמעותית, אשר כבר החלו להזרים מיליארדים לנדל"ן מניב בגרמניה כבר במהלך 2025. "כאשר קרנות בינלאומיות רוכשות נכסים בהיקפים של מאות מיליוני אירו, זה משקף הערכה מחודשת של רמות המחירים הנוכחיות ומחזק את האמון בשוק," הוא מסביר.
למה הישראלים חוזרים לברלין?
לצד תיקון המחירים, שוק השכירות בברלין כמעט שלא נחלש - בעיקר בשל פער מבני מתמשך בין היצע לביקוש. המציאות בברלין כיום מתאפיינת במספר רב של מתמודדים על כל דירה פנויה, מה שמוביל את הפעילות לרובעי ה"טבעת השנייה" כמו Lichtenberg ו-Treptow-Köpenick. מדובר ברובעים שמציעים מחירי כניסה נמוכים יותר אך נגישות טובה למרכז העיר מסביר גורפיל, ומציין שהמגמה הזו מושכת מחדש גם משקיעים ישראלים, במיוחד כאלה שמבקשים מעבר מהשקעות תיירותיות להכנסה שוטפת ויציבה יותר.
במקביל לשינוי הגיאוגרפי, הנדל"ן הגרמני של 2026 פועל תחת סטנדרטים מתקדמים של יעילות אנרגטית (ESG). "גופי המימון בגרמניה מתנים כיום מימון בתנאים מועדפים לנכסים העומדים בדרישות האנרגטיות" מסביר גורפיל. לדבריו, בדיקת הנאותות כיום אינה מסתכמת רק במיקום, אלא גם בפוטנציאל השדרוג האנרגטי של המבנה - פרמטר שהפך לגורם משמעותי בהשבחת ערך הנכס ובשמירה על האטרקטיביות שלו בשוק המקומי.
שכר הדירה הממוצע בבברלין עלה בכ־4.1% בשנה האחרונה, והתחזיות מצביעות על המשך הצמיחה במהלך 2026. "שנת 2025 הייתה שנת התייצבות, ו-2026 צפויה להתאפיין בהמשך התחזקות הפעילות", מסכם גורפיל. "חלון ההזדמנויות שנפתח בעקבות תיקון המחירים עדיין קיים, אך עם חזרת ההון המוסדי והמשך הלחץ בשוק השכירות, סביר שרמות המחירים האלה לא יישמרו לאורך זמן. עבור משקיעים שמחפשים יציבות ונכס בלב אחת הכלכלות החזקות באירופה - זהו תזמון טוב לבחינה של השוק"
התרעות פיקוד העורף