אחרי שנתיים של טלטלה, שוק הנדל"ן פותח את 2026 כשהוא מאט, נושם, ומנסה להתייצב. הקונים זהירים, הקבלנים יושבים על מלאי גבוה, והריבית מתחילה לרדת אך עדיין לא משנה את התמונה מהקצה אל הקצה. הדוח השנתי של יד2 מתאר שוק שנמצא בין בלימה להתאוששות, עם פערים חדים בין המרכז לפריפריה ובין רכישה לשכירות. הנתון הבולט ביותר הוא מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, שהגיע לכ-84 אלף יחידות, עלייה של יותר מ-60% בתוך שלוש שנים.
במקביל, מכירות דירות חדשות בשוק החופשי הסתכמו ב-22,440 יחידות בלבד, ירידה של 33.7% לעומת השנה הקודמת. העלייה במכירות במסגרת סבסוד ממשלתי קיזזה חלק מהירידה, אך לא שינתה את המגמה הכללית. ברמת המאקרו, הריבית שהגיעה לשיא של 4.75% במאי 2023 החלה לרדת ועומדת בינואר 2026 על 4%, עם צפי לירידה ל-3.5% עד סוף השנה. עם זאת, השפעת הירידה בשלב זה מוגבלת. היקף המשכנתאות אמנם עלה ל-105.7 מיליארד שקל בשנת 2025, אך מדובר בעיקר במימוש עסקאות עבר ממבצעי מימון, ולא בגידול בביקוש חדש. במקביל נרשמה עלייה בפיגורים בתשלומים, והיקף הפיגורים מעל 90 יום הגיע ל-3.95 מיליארד שקל.
גם בצד ההיצע נרשמו שינויים מבניים. ענף הבנייה המשיך להתמודד עם מחסור מוערך של כ-40 אלף עובדים, מה שהאריך את משך הבנייה הממוצע ל-37.8 חודשים. התחלות הבנייה עלו בשנה החולפת בהשוואה לתקופה הקודמת, אך בחודשים האחרונים נרשמה האטה, בין היתר בשל הירידה בקצב המכירות. בזירת המחירים נרשמה שונות גיאוגרפית בולטת. באזורי המרכז ותל אביב נרשמה שחיקה של כ-2.9% וכ-2.8% בהתאמה בחודשים האחרונים לעומת השנה הקודמת. מנגד, בירושלים ובצפון נרשמו עליות של 9.4% ו-5.4% בהתאמה.
עיר בולטת במיוחד היא אופקים, שרשמה עליית מחיר חריגה של 18.9% בשנת 2025, בעוד במעלה אדומים נרשמה ירידה של 8.4%. לפי "מדד החום" של יד2, הערים בהן הביקוש הוא הגבוה ביותר ביחס להיצע הן שדרות וטירת כרמל, בעוד תל אביב-יפו וערים מבוססות בשרון נמצאות בתחתית המדד בשל מחירי הדירות הגבוהים המקשים על המימון. שוק השכירות המשיך להתחזק. הביקוש לדירות להשכרה עלה בכ-8.8%, בעוד שההיצע ירד בכ-6.9%. מחירי השכירות לדירת ארבעה חדרים עלו בכ-6.4% והגיעו לממוצע של 6,538 שקל לחודש. הקושי לרכוש דירה והארכת חוזי שכירות תומכים במגמה זו.
במבט קדימה מצביעים ביד2 על שלושה תרחישים אפשריים: בתרחיש המרכזי, בהנחת המשך ירידת הריבית ורגיעה ביטחונית, צפויה התאוששות מתונה שתורגש בעיקר במחצית השנייה של השנה, ללא זינוק חד במחירים. אזורי הפריפריה והביקוש לדירות קטנות ימשיכו להוביל, בעוד שבמרכז הארץ ובדירות הגדולות הביקושים יישארו מתונים עקב עודפי המלאי. מבחינה אזורית, הדרום והצפון צפויים להוביל את הצמיחה עם זינוק של 10%-15% במספר העסקאות בדירות חדשות, בעוד שבירושלים צפויה עליית מחירים של 3%-5% המונעת גם מביקושי חוץ. בתל אביב ובגוש דן, העלייה בביקוש תהיה מתונה יותר ותעמוד על 5%-8% בעסקאות, כאשר רמת המחירים תישאר יציבה (תנודה של כ-1% לכל כיוון) בשל המלאי הגדול.
בתרחיש אופטימי של ירידת ריבית מהירה יותר ושיפור גיאופוליטי, עשויה להירשם האצה בביקושים ועלייה במחירים שתורגש כבר ברבעון הראשון, כאשר משקי בית שדחו החלטות רכישה ישובו לשוק בבת אחת, מה שיוביל לעלייה משמעותית בהיקף העסקאות ובמחירי הרכישה. בתרחיש זה, מלאי הדירות הגדול במרכז ייספג במהירות רבה יותר, ודירות חדשות באזורי הצפון והדרום עשויות לרשום עליות מחירים של 6%-9%. גם בירושלים נראה האצה עם עליית מחירים של 5%-7% בדירות חדשות. שוק השכירות ימשיך להוות אלטרנטיבה ראויה, אך הלחץ יעבור חזרה לשוק המכירה עקב תנאי המימון האטרקטיביים.
בתרחיש פסימי של עצירת הפחתות הריבית והחרפה ביטחונית, השוק עשוי להמשיך לדשדש, ומשקי הבית ימשיכו להמתין לרמת ודאות גבוהה יותר, מה שיוביל למחירי רכישה שימשיכו להישחק ריאלית.. במצב כזה, היקף העסקאות ידשדש והשוק יתאפיין בקיפאון כמעט מוחלט במרכז (עלייה זניחה של עד 4% בעסקאות בתל אביב). מחירי הדירות החדשות בתל אביב ובגוש דן עלולים לרדת ב-1%-4%. שוק השכירות יהיה הנהנה העיקרי בתרחיש זה, שכן הקושי במימון רכישה יאלץ רבים להישאר בדירות שכורות לטווח ארוך. היציבות היחידה עשויה להישמר בירושלים ובפריפריה, שם מחירי הדירות הנגישים ימנעו ירידות חדות.
"היתרון הייחודי של יד2 טמון בנקודת המפגש שבין היצע לביקוש בזמן אמת. כמגרש הפעילות המרכזי של שוק הנדל"ן בישראל, אנו נחשפים מדי יום למיליוני אינטראקציות של מחפשים, מוכרים ויזמים, החל משלב החיפוש הראשוני, דרך שינויי מחיר, התארכות זמני שיווק ועד לירידה מהמדף. היכולת לנתח תנועות בשוק עוד לפני שהן מקבלות ביטוי מלא בנתונים הרשמיים מאפשרת לנו להבין מוקדם יותר לאן השוק נע. אלו הכלים שיאפשרו לכלל הציבור לקבל החלטות מושכלות ולהערך יחד לשנה שמסתמנת כשנת מעבר נוספת, עם פוטנציאל להתחזקות ושינוי כיוון".
התרעות פיקוד העורף