"שלב הפרויקט שבו אירעה הפגיעה משפיע באופן דרמטי על ההמשך", אומר חיו. "אם מדובר בפרויקט מוקדם שטרם הגיע להיתר בנייה או לליווי בנקאי, הנזק עלול להחזיר את הצדדים לשולחן המו"מ. לעומת זאת, בפרויקט מתקדם שכבר קיבל היתר או מימון, ההרס עשוי דווקא להאיץ את הביצוע, שכן המבנה ממילא מיועד להריסה והצורך בדיור חלופי מתממש בפועל".
מבחינה חוזית, פגיעה בבניין אינה מבטלת אוטומטית את הסכמי הפינוי בינוי. רוב ההסכמים כוללים סעיפי כוח עליון שמאפשרים הארכת לוחות זמנים, אך אינם שוללים את זכאות הדייר לדירה החדשה. חיו מדגיש כי יש להבחין בין שני מסלולים נפרדים: הפיצוי הציבורי על הדירה הישנה, והתחייבות היזם למסירת דירה חדשה בהתאם להסכם. קבלת פיצוי מהמדינה אינה גורעת מהזכות החוזית.
כאשר המבנה מוכרז כלא ראוי למגורים, מתעוררת שאלת הדיור החלופי. המדינה מממנת מגורים זמניים, אך בפרויקט מתקדם ייתכן שהיזם ייכנס לתמונה מוקדם מהצפוי וייטול חלק בארגון הפינוי או במימון שכר הדירה. כאן, לדבריו, חשוב לבדוק מי נושא בעלויות נוספות כמו אחסון והובלה, ומה קורה אם הבנייה מתארכת מעבר לצפוי.
חיו ממליץ גם לבחון את פוליסות הביטוח הקיימות, הן של הדיירים והן של היזם, שכן לעיתים ניתן להפעיל מנגנוני פיצוי נוספים, בכפוף לכללים שמונעים כפל תשלום. בנוסף, לפיצויים עשויות להיות השלכות מס עתידיות במסגרת הפרויקט, במיוחד אם הכספים שימשו להשקעה במבנה לפני הריסתו. "תכנון מס מוקדם ותיעוד מדויק של השימוש בכספים יכולים למנוע מחלוקות בשלב מאוחר יותר של מימוש הזכויות בפרויקט".
"בסופו של דבר", הוא מסכם, "אירוע של פגיעה מלחמתית מחייב ניהול קבוצתי מוקפד של הדיירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית הכוח מצוי בפעולה משותפת, ואירוע משברי עלול לגרום לפיצול אינטרסים, לפניות סותרות לרשויות או לפתיחת הסכמים מחדש. נציגות דיירים פעילה, ייעוץ משפטי אחיד וריכוז תיעוד מסודר של הנזקים והפיצויים הם תנאי הכרחי לשמירה על זכויות הקבוצה ולהמשך התקדמות הפרויקט".
"פגיעה בבניין המצוי בהתחדשות עירונית היא לא רק משבר אלא גם נקודת מפנה. לצד הזכאות הברורה לפיצוי מהמדינה, נדרש ניתוח חוזי, מימוני ותכנוני רחב של המשך הדרך. כאשר ההתנהלות המשפטית והאסטרטגית נעשית נכון, ניתן לעיתים להפוך אירוע קשה למנוף שמאיץ את הבנייה החדשה ומבטיח את מימוש מלוא הזכויות של בעלי הדירות במסגרת הפרויקט".
התרעות פיקוד העורף