לפני שנצלול לעומקה של בנייה, ובעצם למה שקורה כאן בארץ בתחום הזה, הנה פרט מידע שהפתיע אותי וייתכן שיפתיע גם אתכם. "ישראל היא אחת המדינות היחידות בעולם שחוקקו חוק בנייה ירוקה", מציין אלפסי ומוסיף: "החוק מחייב בניינים של מעל שש יחידות דיור לעמוד בתקן של בנייה ירוקה, וזה נושא מהותי מאוד. כמובן, החוק מדבר על בניינים חדשים בלבד או כאלה שעברו תמ"א 38".
מי מכם, ויש רבים, שממתין לאכלוס ונתקל בדחיות כאלה ואחרות לגבי טפסי אכלוס - טופס 4 בעגה המקצועית – יגלה שהסיבה טמונה לרוב בכך שהקבלן/יזם לא ביצע את הנדרש על פי החוק בעניין בנייה ירוקה. הסיפור הזה יכול להיות תיק משמעותי עבור אנשים שבסך הכל מחכים להיכנס לביתם החדש. כאן, מדגיש אלפסי, הכל קשור ליועצים.
"הרבה מהם לא תמיד מבינים בתהליך הזה. טופס 4 ניתן ברגע שאתה מראה שקיבלת אישור של המשרד להגנת הסביבה שהבניין עומד בכל הדרישות של בנייה ירוקה - בדיוק כפי שנדרש אישור על בטיחות אש או חשמל. יועצים שלא מבינים בתהליך יוצרים עיכוב בשל תכנון לא יעיל או אי־֫הבנה של חלק מהאלמנטים הנדרשים, ונזכרים בכך ברגע האחרון".
אינטליגנציה עיצובית
לשיטה שפיתחה WAWA, המבוססת על בינה מלאכותית, קוראים בפשטות DI (Design Intelligent). מדובר במוצר שמסייע ליועצים בבנייה ירוקה לחבר במקום אחד את כל המידע שיש על הפרויקט עצמו.
"החיסכון מתחיל", אומר אלפסי, "בהבנה למי אנחנו יכולים למכור - האם זו תהיה בנייה יוקרתית או לא, מה החתך הסוציו־אקונומי של הסביבה. אגב, בהמשך לשאלתך, דווקא לאנשים מחתך סוציו־אקונומי נמוך הבנייה הירוקה מספקת איכות חיים הרבה יותר גבוהה: חיסכון ויעילות אנרגטית לאורך זמן. כל אלה אמורים לפרק את הסטיגמה הלא נכונה שמדובר בבנייה לעשירים בלבד".
אלפסי מסביר שבנייה ירוקה היא לא רק לוחות סולאריים, חלונות גדולים לאור או שימוש בתחליפי בטון כדי לחסוך אנרגיה בקיץ ובחורף. היא גם מחשבה על שכונה, על נוחות, על רחובות רחבים ומסלולי אופניים ומקום לבתי קפה ומסחר - כמו גם סוג הקרקע שעליה נבנה הבניין, עד כמה היא מזוהמת וכמה היא רווחית גם ליזם. מבנים בני־קיימא עשויים להציג עלייה בערך הנכס של 7%־10% בהשוואה למבנים רגילים. נכסים אלו גם נוטים ליכולת מכירות גבוהה ולשיעורי תפוסה גדולים יותר.
נכס כלכלי
"אנחנו מתכננים את הבניין מהתחלה ויוצרים סימולציות בזמן אמת, כולל כל פיסת תכנון. למשל, מה גודל החלון, איפה הוא ימוקם ובאיזו זכוכית נשתמש", מסביר אלפסי. "אנחנו יורדים לרזולוציות שמאפשרות תכנון נכון, וכך אנחנו גם מונעים טעויות וגם מוודאים שנדע לעבוד נכון מהיום הראשון עד שהבניין יאושר".
"אספר לך סוד", הוא מוסיף. "בנייה ירוקה הרבה יותר יעילה וחסכונית. הרי אם אני יודע לחסוך כבר היום אחוז אחד, זה לא נשמע הרבה. אבל אם יש בניין מגורים שלבנות אותו יעלה סביב 100 מיליון שקל, אז חסכתי לפחות מיליון רק בתחום הבנייה".
בעיית החוסן העירוני
לאלפסי יש ביקורת רבה על האופן שבו מדינת ישראל מפגרת אחרי מדינות רבות במערב בכל הנוגע לבנייה ירוקה, וגם על הקבלנים שחלקם עדיין מנסים לעגל פינות ואחרים פשוט מפגינים בורות בנושא. "אם היו מאמצים פתרונות תכנוניים ירוקים, היו יכולים באותה נשימה להעלות באופן דרמטי את ערך הנכס, במקום זאת, רבים מהם הופכים בניינים לכאלה שהחיים בהם בלתי נסבלים בגלל תכנון שגוי".
דווקא במלחמה, מסביר אלפסי, העניין הזה חשוב ביתר שאת משתי בחינות. "לפני חודשיים, כשהחלו איומי הטילים מאיראן ומלבנון, חצי מדינה הלכה לקנות גנרטור כיוון שפחדו שלא יהיה כאן חשמל שלושה או ארבעה ימים. תחשבי שיש לך בית שעל החזית או על הגג שלו יש תאים סולאריים שמייצרים אנרגיה, כי מדינת ישראל מבורכת בשמש מפה עד הודעה חדשה. זה חוסן לאומי, ובשעת משבר את תחווי אותו בצורה מתונה יותר. אם יש לי את תשתית ואמצעים, אני צריך מעט חשמל כדי לספק את הצרכים הבסיסיים וגם יש לי אפשרות לייצר אנרגיה - אז למה לא?".
"קורים דברים משמעותיים: משרד האנרגיה למשל פנה אלינו בבקשה להניח על גגות וחזיתות הבניינים הממשלתיים שלו טורבינות רוח, שיוכלו לייצר אנרגיה לבניין ולאו דווקא השמש. יש היענות מאוד גדולה בעניינים האלו, והבנה שצריך חוסן עירוני שהוא בעיה בעלת ערך עליון בארץ ובעולם בכלל".
"בפילדלפיה למשל, מי שבונה גג ירוק מקבל 100 אלף דולר במסגרת הבנייה או כהנחת מס מצטברת. ומי שעושה חשמל חכם מקבל מימון של 25% מהרכישה. בגרמניה 45% מהאנרגיה המופקת היא מתאים סולאריים, כי יש מימון ויש הנחה במיסוי. במדינת ישראל אנחנו מייצרים בין 12% ל־14% בלבד אנרגיה נקייה. אז אומנם בישראל התקציב הולך לביטחון, אבל לממשלה יש יכולת לתת 'פוש' שפשוט ישנה את התמונה לחלוטין, ולטובת כולם".
התרעות פיקוד העורף