בנק ישראל מטלטל את שוק הנדל"ן עם מגבלות על מסלולי המימון - כך זה ישפיע על הרוכשים

לפי ההנחיות החדשות, אם מעל 25% מהדירות בפרויקט נמכרו במסלולי מימון הכוללים דחיית תשלום של מעל 40% ממחיר הדירה ליום המסירה, הפרויקט יוגדר כפרויקט בסיכון מוגבר. במצב כזה - הבנקים יחויבו להקצות עבורו הון נוסף של 150% לצורכי הלימות הון, מה שיגרום להכבדה משמעותית על מימון הפרויקט. בשורה התחתונה, כתוצאה מכך, הדבר יכול להקשות על קבלת מימון נוסף ולהוביל להאטה בהתקדמות הפרויקט או לעיכובים.

בנוסף, נקבעה מגבלה נוספת: שיעור ההלוואות מסוג בלון או בולט בסבסוד קבלן לא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים של הבנקים למתן משכנתאות. לאחר חציית מגבלה זו, הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואות נוספות במבנה זה עד לחודש הבא.

כדי לעשות לכם סדר, ביקשנו ממומחי הנדל"ן של "מעוז השקעות בנדל"ן" לתת דוגמאות מספריות להמחשה: בפרויקט של 100 דירות, אם 26 דירות נמכרו במסלול 20/80 שבו 80% מהתשלום נדחה ליום המסירה, הפרויקט יוגדר בסיכון מוגבר, והבנק ייאלץ להקצות עבורו יותר הון.

במקרים כאלה, לא רק הרוכשים עלולים להיפגע, אלא גם היזמים עצמם, שהבנק עלול להטיל עליהם תנאים מחמירים יותר. כמו כן, הבנקים עצמם נחשפים לסיכון מוגבר בשל הקצאת אשראי לפרויקטים עם נראות פיננסית לא ודאית.

מאחורי השפה הבנקאית היבשה מסתתרת דרמה של ממש בשוק הנדל"ן הישראלי. בשנה האחרונה, על רקע הקיפאון והירידה בביקוש, הפכו מסלולי מימון גמישים - כמו מודל ה־20/80 - לכלי מרכזי במאמצי השיווק של קבלנים ויזמים. מודלים אלו אפשרו לרוכשים לשלם מקדמה של 20% בלבד, ואת יתרת התשלום רק בעת קבלת המפתח. המימון במקרים רבים נעשה בעזרת הלוואות גרייס או בלון, לעיתים בסבסוד היזם.

בן שלמה מציין כי הפגיעה אינה חד-ממדית: "מדובר גם ברוכשים שפחות מכירים את שוק ההון ולא מודעים לסיכונים של הלוואת בלון, וגם ביזמים שבנו תמהילי שיווק מורכבים סביב המסלולים הללו. ההנחיות מחייבות שינוי פרדיגמה מיידי".

בנוסף, ייתכן כי נראה יותר בנקים מציעים מסלולי מימון אחרים במקום הלוואות בלון, כמו הלוואות גרייס לתקופות קצרות או פריסות תשלום מותאמות אישית. גלברג מסכם: "השוק צפוי לחפש פתרונות מימון יצירתיים יותר. המשקיעים והרוכשים יידרשו להיערך בהתאם, לבדוק חלופות ולבחון לעומק את ההשפעה על תנאי המימון שהם מקבלים. האם זהו סופו של עידן ה-20/80? כנראה שלא, אך ניכר כי בנק ישראל מבקש להחזיר לשוק הנדל"ן יותר יציבות ופחות סיכון".

"הכלים שהיו זמינים בעבר אולי לא יתאימו לעתיד. אנחנו נכנסים לעידן של זהירות יתרה, ולצד זה – נדרשת גם יצירתיות פיננסית כדי להמשיך להזרים חמצן לענף", אמר לסיום. המהלכים של בנק ישראל כנראה יביאו להאטה בשוק הנדל"ן, במיוחד בפרויקטים שמבוססים על מימון גמיש, ויתקיימו שינויים בתנאי המימון שיכולים להקשות על רוכשים ויזמים. מצד שני, יש בכך גם מטרה להקטין את הסיכון הכלכלי ולהבטיח יציבות בשוק.