התנאים הכלכליים בישראל, מחירי הנדל"ן הגבוהים ויוקר המחיה מביאים ישראלים רבים לפזול אל האי השכן. קפריסין, עם קרבה גיאוגרפית, תרבות דומה, מדיניות מיסוי מיטיבה והזדמנויות השקעה משתלמות, הופכת בשנים האחרונות ליעד מועדף להשקעה בנדל"ן.
הפרויקטים שמשווקים בישראל נוצצים ואטרקטיביים ומבטיחים דירות מעוצבות, בריכת שחייה שלא מביישת בתי מלון, חדר כושר מפואר ומתחמי דיירים אינסטגרמיים - והכל בהון עצמי נמוך. אך האם מדובר בהזדמנות של ממש – או בהבטחה מפתה שלא תמיד מתממשת?
"נדל"ן תמיד היה אפיק השקעה יציב", מוסיף רוזנברג, "אבל בחו"ל זה מאפשר כניסה בסכומים קטנים יותר ועם תשואות גבוהות יותר, 5% עד 6% מהשכרה חודשית, ובנוסף יש צפי לעליית ערך".
למה דווקא קפריסין?
קפריסין, לדבריו, מציעה למשקיעים לא רק מחירים סבירים, אלא גם מדיניות מיסוי אטרקטיבית: "חברות הייטק מקבלות בקפריסין מס חברות של 5% ופטור מדיבידנדים ומעתיקות את המרכזים שלהן לקפריסין – וזה מושך לשם אלפי עובדים, שזקוקים למגורים. זה יוצר תנועה שמרימה את כל שוק הנדל"ן המקומי".
צריך גם לדבר על הסכנות
"אני הגעתי לזה דבר ראשון כמשקיע ואני חושב שהשקעות בחו"ל הן מאתגרות מכמה סיבות. יש את היתרונות והיתרונות ברורים אבל צריך לדבר גם על החסרונות", הבהיר רוזנברג. "בנכסים בחו"ל, ולא רק בקפריסין, יש כמה בעיות למשקיעים: דבר ראשון - הם לא מכירים את השוק המקומי, כלומר, אם אני קונה נכס בעיר בישראל אני יודע נתונים כמו מה השכ"ד המקובל בשוק, אני יכול להסתכל בעיניים לשוכר שלי ולדעת אם הוא יכול לעמוד בתשלומים או לא, וכשאני בא להשקיע בחו"ל החיסרון העיקרי הוא שאני לא מכיר את השוק".
הוא מביא דוגמא לכך: "יש כל מיני מודעות אקזוטיות על ערים באירופה אם זה בוקרשט או אתונה או בטומי, מה אני יודע על אתונה? זאת עיר של כ-3 מיליון איש, ענקית, גודל חצי מדינת ישראל. בהשקעות בחו"ל אתה צריך בעצם גורם שאתה יכול לסמוך עליו במאה אחוז שיבחר עבורך את הנכס, יכין את הנכס להשכרה, יגבה את השכ"ד, יטפל בכל הניהול של הנכס, ובסוף גם ימכור את הנכס עבורך".
"אם משהו משתבש למשל, אתה צריך לאסוף את עצמך ולטוס לנכס, לחפש את עצמך שם ולהבין איך אתה מטפל בבעיה. כשבאתי להשקיע בעצמי, אחרי חיפושים, הציעו לי כל מיני פרוייקטים באנגליה, באתונה ובארה"ב - אני באופן אישי לא אוהב להיות בחוסר שליטה". רוזנברג מסביר כי בקפריסין החסרונות האלה כמעט מתבטלים.
"זה מאוד קרוב לישראל, הרישום של הנכסים כמעט זהה לאיך שזה נעשה בישראל, המנטליות דומה לישראל, המזג אוויר דומה לישראל, וקל מאוד להתחבר ולהבין בתור משקיע איפה המקומות המבוקשים - מרכזי הערים או קרוב לים, הרבה אנשים כבר חוו את קפריסין כתיירים ומכירים את הפוטנציאל שלה".
רוזנברג ממחיש את פוטנציאל ההשתכרות: "אני רואה את זה בשטח, אני רואה שלקוחות שלי שקנו דירה משכירים אותה לזוג אוקראינים ששניהם עובדים בהיי טק, הם שכרו דירה בקומפלקס ליד הים וזה היה החלום שלהם, הם באים מארצות קרות ובנוסף גם יוקר המחיה בקפריסין הוא נמוך יותר".
"כמשקיע, הבנתי שקפריסין מאפשרת לי לשלוט על הנכס שלי, גם קל מאוד לנהל אותו, וגם האנשים שאתה משכיר להם את הדירה - הם בסוף יהיו זרים באו לעבוד ומרוויחים הרבה כסף. לקוחות שלי שקנו דירה, ואני מלווה אותם, מהשלב שהם מחליטים שהם רוצים לרכוש נכס, דרך איתור הנכס, המו"מ, הרישום - ועד הרגע שהם משכירים אותו, לכן אני רואה גם מי שוכר", הוא מדגיש.
"איפה אני יכול לקנות ב-800 אלף שקל דירה שנמצאת 50 מטר מחוף ים? וגם נמצאת 17 דקות משדה תעופה?" רוזנברג מספק דוגמא נוספת כדי לעשות קצת סדר לקוראים: "ממש השבוע לקוחה שלי הגיעה, היה לה סכום של 170 אלף יורו והיא קנתה דירה יד שנייה במרכז העיר בבניין מטופח מאוד, מרפסת עם נוף לים, היא תקבל שכירות של 850 יורו בחודש - תשואה של 6% ואני גם מאמין שהדירה הזאת תהיה שווה יותר בעוד 4-5 שנים. במקרה שלה, היא רצתה מה שנקרא "קצבה חודשית", ואני עזרתי לה גם למצוא נכס שתהיה לו גם עליית ערך".
"יש אנשים שיש להם כבר עכשיו את הכסף נזיל והם רוצים כבר עכשיו תשואה", הוא מסביר, "יש אנשים שיש להם סכומים שמאפשרים להם להשקיע בלימסול ויש אנשים שרוצים בית נופש במקום מסויים ליד הים ולהשכיר אותה באייר בי אנד בי - השאלה מה הוויז'ן, מה החלום, מה הרצון - ולכן התשובה לשאלה איפה להשקיע תלויה בסופו של דבר בצורך של האדם".
רוזנברג עושה קצת סדר בנושא: "אם אתה מחפש תשואה כנראה יתאים לך נכס יד שנייה כי תקבל תשואה מהיום הראשון. אם אתה מחפש נכס שאתה רוצה להשקיע את התשלומים לאורך זמן ולהיכנס לאט אז יותר נכון להשקיע בנכס חדש. אם משקיע רוצה להשתמש בנכס ושבחלק מהזמן הוא יהיה מושכר צריך לבחור מקום שיש לו ביקוש לתיירים, ויש מקומות שמתאימים יותר להשכרה לטווח ארוך. זה מאוד תלוי במה השימוש שאני רוצה בתור משקיע ומה יותר חשוב לי - עליית הערך בטווח הרחוק או תשואה בטווח הקצר".
הוא ממליץ למשקיעים לפנות לגורם שיציע להם מנעד רחב לצרכים שלהם, "זה גם השירות שאני מציע - בסוף משקיע חכם צריך גם להיות מודע לאפשרויות ולהכיר כמה שיותר לפני שהוא שם את הכסף שלו. הבעיה היא שהיום ברשתות חברות השיווק המאוד דומיננטיות שמשקיעות הרבה כסף בשיווק מטרגטות כל מי שכותב בגוגל 'השקעה בקפריסין' - הם בדרך כלל חברות שיש להם על המדף מספר אפשרויות מצומצם והם ינסו לנווט את הלקוח למה שיש להם על המדף".
רוזנברג מציין מספר דברים נוספים שצריך לבדוק לפני שקונים נכס: "למשל בעיות ברישום, חריגות בנייה, צריך לעשות בדיקה ברשם המקרקעין. לי יש עורכת דין שאני עובד איתה והיא עושה בדיקות כאלה והיא הצילה הרבה רוכשים, זה קרה לי השבוע וזה קרה גם לפני חודשיים - הנכס נראה נורא מפתה, המחיר אטרקטיבי, התשואה נראית אטרקטיבית אבל אתה יכול למצוא את עצמך תקוע עם נכס שיהיה לך קשה למכור אותו אחר כך".
לשאלה האם הוא שמע על מקרי "עקיצות" של משקיעים ענה: "יש כל מיני חברות כאלה ואחרות בעיקר כאלו שמשווקות שהן פחות אמינות, אני רואה בעיניים את הדברים האלה. דיברתי עם מאות אנשים בשנה שאני עושה את זה בצורה מקצועית ושמעתי כל מיני דברים, חשוב לציין, לא רק בקפריסין".
לא לכולם זה מתאים
"צריך להגיד שזה לא מתאים לכולם", הוא מוסיף, "יש פעמים שמגיע משקיע ואומר שהוא רוצה לקנות נכס, לפעמים זה סכום קטן ויחיד שיש לו, ואחרי בדיקה אני אומר לו 'תשמע, לא בטוח שזה הדבר הכי מתאים לך'. השבוע דיברתי עם זוג צעיר שמוכרים דירה בארץ ויש להם משכנתא גדולה, הצעתי להם קודם כל לבדוק כמה כסף יישאר להם אחרי המכירה ולשקול שוב את העניין, כי אני חושב שכדאי שיהיה להם קודם כל נכס בארץ".
"ברור שהתשואות מפתות והערך עולה אבל צריך לחשוב מה יקרה אם בעוד כמה חודשים או שנה, המשקיע יצטרך את הכסף מייד נזיל, השקעה כזאת לא תתאים לו", יחד עם זאת הוא מבהיר, "צריך הבנה מה זה אומר להחזיק נכס בחו"ל - להרבה אנשים זה כדאי אבל יש אנשים שלא", הוא מדגיש.
"הרבה פעמים אני מרגיש קצת כמו פסיכולוג וצריך להרגיע את הפומו, אני אומר משהו שלא משתלם לי כלכלית אבל אני חושב על האינטגריטי וחשוב שזה ייאמר, יש אנשים שנכס בחו"ל הוא לא האופציה הטובה ביותר להם".
רןזנברג מרחיב גם על ההתפתחויות האחרונות בנושא המהגרים: "יותר מזה, הם אלרגים לכל הנושא הזה של אסלאם קיצוני, אין תופעות של פרו-פלסטינים, אין הפגנות, עכשיו יש הקשחת עמדות בנושא הפליטים הסורים - ממשלת קפריסין הודיעה שהם מבטלים את אשרות השהייה של הפליטים הסורים. קפריסין הם מהראשונים שסגרו את הגבולות לפליטים פלסטינים מעזה, הם מאוד פרו-ישראלים. אחת הסיבות שבחרנו להישאר היא בגלל שאנחנו מרגישים בבית".
לבסוף הוא מסכם: "כשאני הגעתי בהתחלה ישבתי מול חברות שיווק והבנתי מהר מאוד שהם מציעים לי שניים - שלושה פרויקטים שככל הנראה כדאי להם למכור כי הם מקבלים איזושהי עמלת שיווק גדולה והם לא מראים לי דברים נוספים. אני חושב שהקושי הכי גדול למשקיעים בהיבט הזה הוא להשיג מידע רחב כדי להגיע להחלטה הנכונה".
התרעות פיקוד העורף