עבור רוכשי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, או עבור דיירים שממתינים לפינוי ולשדרוג דירתם, התהליך הממושך שנמשך לעיתים מעל עשור הופך להיות מקור לתסכול עמוק. ההבטחות לשדרוג איכות החיים, לדירה חדשה וממוגנת ולשיפור סביבת המגורים נתקעות שוב ושוב במבוך ביורוקרטי, בשינויים תכנוניים או בעיכובים מצד הרשויות והיזמים.
רבים חיים במשך שנים באי ודאות – בבניינים ישנים, ללא ממ"ד או תחזוקה ראויה – בעוד הדירה החדשה שציפו לה נותרת על הנייר. חוסר השקיפות והתקשורת מול הדיירים רק מעמיקים את התחושה שאין שליטה או לוחות זמנים ברורים, ותחושת האמון בתהליך ובמערכת כולה הולכת ונשחקת.
במסגרת פאנל בנושא פינוי ובינוי, בוועידה השנתית להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי, עלו הקשיים הללו שוב ושוב. ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, לא חסך בביקורת כלפי אחת הבעיות השורשיות שהוא מזהה: ״הרעה החולה של הרשויות המקומיות היא הוועדות המחוזיות, שבהן יושבים פקידים שלא מכירים את העיר ולא מבינים את הצרכים שלה. הם עובדים רק כדי לסמן וי על כמה דירות קידמו, בלי ראייה כוללת או שיח אמיתי עם הרשות המקומית".
כדוגמה לכך ציין את פרויקט כפר בתיה, שם לדבריו הוסכם עם הוועדה על 1,250 יחידות דיור, אך המחוזית כפתה לבסוף 2,400. "אני מתכוון להגיש תלונה רשמית – מי דחף את הדבר הזה?", שאל, "כופים עלי כמות דירות כמו בפרויקט הולילנד בירושלים? ואין לי עם מי לדבר. זה מקרה קלאסי של למה הכל נתקע".
"אני לא צריך את השמרטפות שלהם", הוסיף, "באתי עם חזון, תנו לי לממש אותו. הם רק שמים רגליים. לא צריך את הוועדות המחוזיות. אפשר לחסוך הרבה כסף אם פשוט יתנו לנו לנהל. אנחנו במדינת ישראל והרשות המקומית יודעת לעבוד, רק לא נותנים לה. תוך חמש שנים רעננה תהיה עיר אחרת לגמרי. יש לנו כ-4,000 יחידות דיור שאין להן ממ"דים. אלה מכשולים שלא צריכים להיות. הפקידים לא מבינים את הצרכים שלנו".
לעומת זאת, יקי אמסלם, מנכ״ל קבוצת אלמוג, מתח ביקורת על תפקוד ראשי הערים, וטען כי העיכובים בפרויקטים אינם נובעים רק מהוועדות המחוזיות, אלא לעיתים קרובות מהתנהלות לא מספקת בתוך העירייה עצמה. "כמות הפעמים שאישרנו הדמיות מול ראשי ערים היא עשרות וכל דבר כזה לוקח חודשים וזה כשראש העיר רוצה", הסביר.
לדבריו, ראשי ערים לא תמיד יודעים להפעיל את הצוותים המקצועיים שלהם – כמו האדריכלית העירונית או אגף שפ"ע – בשלב מוקדם, והיעדר תיאום פנימי מוביל לעיכובים משמעותיים. הוא מדגיש כי כשיש רצון ויכולת מצד העירייה, ניתן לקדם היתרי בנייה בפחות משש שנים, ולכן האחריות לקידום הפרויקטים נמצאת גם בידי הרשות המקומית, ולא רק ברמה הארצית.
צחי דידי, מנכ״ל אביב מליסרון, מצביע על שתי בעיות עיקריות: ״תחום ההתחדשות העירונית תפס תאוצה גדולה", לדבריו, כולם מבינים שכבר אין הרבה שטחים פנויים לבנייה חדשה במרכזי הערים, ולכן פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו לאלטרנטיבה המרכזית. הביקוש גבוה מאוד - אבל התהליך מלא באי ודאות.
כשיזם נכנס לפרויקט של פינוי-בינוי, הוא לא באמת יודע כמה דירות העירייה תאשר לו לבנות בסוף. כלומר, הוא משקיע כסף ומאמץ כבר מההתחלה, בלי ביטחון לגבי התוצאה. לדבריו, העלות הראשונית אמנם נמוכה יחסית, אך הסיכון גבוה בשל התנאים הלא ברורים והתחרות ההולכת וגוברת על כל מתחם פוטנציאלי.
לתוך התמונה הזו נכנסת גם מצוקת כוח האדם החריפה שמלווה את הענף מאז תחילת המלחמה. דוד יהלומי, מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, הציג תמונה קשה: ״מאז פרוץ המלחמה, למעלה מ-80 אלף פלסטינים לא נכנסו לישראל עד היום, ולפחות בעתיד הנראה לעין, המדינה לא הצליחה למלא את השורות. אני חושב שזה מחדל מאוד גדול".
יהלומי הסביר כי הנזק שנגרם בשל חוסר בידיים עובדות מוערך בכחמישים אלף עובדים. בנוסף, חסרים עוד שלושים עד ארבעים אלף עובדים. להערכתו, עד סוף שנת 2024 הנזק למשק צפוי לעמוד על יותר ממאה ושלושים מיליארד שקלים. "התוצר הענפי השנתי בישראל נכון לשנת 2022 הוא 234 מיליארד, כך שמדובר בנזק של למעלה ממחצית מהסכום הזה".
"אני קורא לממשלת ישראל להאיץ את התהליכים", הוסיף, "כל יום שבו חסרים עובדים הוא יום של נזק מצטבר. בשנת 2024 פעלנו להכשיר למעלה מ-2,000 עובדים ישראלים. ראינו בכך הזדמנות להחזיר את העבודה הישראלית לענף, ואנחנו ממשיכים בהכשרות גם השנה. מדובר גם במילואימניקים שביצעו ימי שירות רבים בשנה וחצי האחרונות וגם בחיילים משוחררים. יש לנו אינדיקציות טובות שמדובר במגמה אמיתית. ישראלים מוכנים להשתלב בענף הבנייה, שהוא מהיציבים במשק ויכול להציע ודאות תעסוקתית. יש צורך בעשרות אלפי ידיים עובדות בשוק שנמצא בצמיחה".
גם איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת "אזורים", חיזק את התחושה של חוסר ודאות וחסם תכנוני שנמשך לאורך שנים: "מדובר במסע ארוך. אנחנו מזהים שבכל רחבי הארץ יש נכונות מצד הדיירים – אבל הרשויות לא פעם משנות כיוון, אפילו אחרי שנתיים של תכנון. זה מהווה מכשול דרמטי ושוחק את האמון של הדיירים בתהליך".
על ההשקעה בהתחדשות עירונית בפריפריה אמר טישל: ״כשהמדינה מקימה בית חולים אין לה ציפייה להרוויח כסף, כי הרעיון הוא לסבסד את הרפואה כדי לא לפגוע בתמותה. אם המדינה הייתה משקיעה לפני עשור כ-5-8 מיליארד בהתחדשות עירונית, באזורי הפריפריה, תוצר הלוואי של מיגון בתי ספר, מרכזים מסחריים, היו מאפשרים לנו להמשיך לעבוד ב-100% כוח ולאפשר לחיות חיים הרבה יותר רגילים. זה לא כסף שהולך לפח, אלא כסף שהולך להניע את הכלכלה שלנו".
יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס, סיכם את רוח הוועידה בקריאה למקבלי ההחלטות: "ירושלים מובילה במדדי התחדשות עירונית תוך הבנה בצורך הרב שיש בכך. תוכן הועידה השנה חשוב אף יותר משנים קדומות ואני מקווה שהמדינה ונציגי הממשלה שיקחו חלק, ישכילו לקצר תהליכים על מנת ליצור הצפה של דירות, הורדת מחירים ומתן אפשרות לזוגות צעירים לקנות בית במדינת ישראל".
למרות הביקושים הגבוהים מצד היזמים והצורך הברור בהתחדשות עירונית, פרויקטים רבים נתקעים בשל ביורוקרטיה מסורבלת, חוסר תיאום בין הרשויות המקומיות לוועדות המחוזיות ושינויים בלתי צפויים בתכניות. הדיירים שממתינים לדירות החדשות נתקלים בהבטחות לא ממומשות, בעוד היזמים נאלצים להתמודד עם חוסר ודאות בכל הנוגע לכמות הדירות שיאושרו.