כשר, אבל מסריח: כך הבנקים בישראל מונעים את ירידת מחירי הנדל"ן

הדו"ח מצביע על כך שבשנת 2024 החלו להיבנות רק כ־65,000 דירות – פחות מ־75% מהיעד השנתי הדרוש על מנת לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה. בנוסף, זמני התכנון והביצוע ממשיכים להתארך: מדד תשומות הבנייה עלה ב־2.6%, בין היתר עקב עלויות כוח אדם גבוהות, מחסור בעובדים פלסטינים והחלפתם בעובדים זרים.

הפעילות בשוק נמשכת, בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה – שהיוו כ־46% מהעסקאות ברבעון הראשון של 2025. חלק ניכר מהרכישות בוצע בפריפריה או בפרויקטים של פינוי־בינוי, המהווים פתרון זמין יחסית לאוכלוסיות צעירות ומשפרי דיור.

גם שוק השכירות מאותת על לחצי ביקוש: לפי הלמ"ס, השכירות החודשית הממוצעת בתל אביב עברה את רף 7,000 השקלים, וברוב המחוזות נרשמה עלייה רוחבית. מגמה זו מעידה על מצוקה גוברת בשוק, שמקשה על חסרי דירה לצבור הון עצמי ולצאת ממעגל השכירות.

הדו"ח כולל גם ניתוח השוואתי בינלאומי: שיעור הבעלות על דירה בישראל עומד על כ־67% – גבוה בהשוואה לממוצע באירופה, העומד על כ־50% בלבד, אך נמוך ממדינות מזרח אירופה, שם הבעלות נעה סביב 80%. נתון זה מחזק את ההבנה שהשוק הישראלי מונע ממוטיבציה גבוהה לרכוש נכס מגורים, ולא רק לשכור אותו – מוטיבציה שמחזקת את הביקוש גם בתקופות של חוסר ודאות.

על פי תחזיות בנק ישראל, הריבית צפויה לרדת בהדרגה במהלך 2025 – מה שעשוי להאיץ שוב את קצב העסקאות. תחזית משרד האוצר כוללת צמיחה של 4%–4.5% בשנים הקרובות, לצד אינפלציה מתונה ושיעור אבטלה נמוך – שילוב שמבסס את שוק הדיור על קרקע יציבה.

המסקנה העולה מכלל הנתונים ברורה: שוק הדיור בישראל אינו מצוי בירידה עקבית, אלא בתהליך התאמה איטי לסביבה של ריבית גבוהה. המחירים שומרים על יציבות, והביקוש הבסיסי נותר גבוה. כל עוד לא יימצאו פתרונות שורשיים לגידול בהיצע – לא סביר לצפות לירידת מחירים מהותית.