המתקפה האיראנית האחרונה, שזרעה הרס כבד והביאה להרוגים ונפגעים רבים בערים מרכזיות בארץ, חשפה פעם נוספת את הפער המסוכן בין מבנים חדשים עם ממ"דים לבין בניינים ישנים שחסרים כל אמצעי מיגון. בעוד חיל האוויר ומערכות היירוט סיפקו מענה מרשים בזירה הביטחונית – אלפי אזרחים נותרו חשופים לגמרי, בבתים שלא עומדים במבחן המציאות מול טילים מדויקים וקטלניים. כעת, מתחדדת הדרישה לתוכנית לאומית נרחבת של התחדשות עירונית – לא כאופציה כלכלית, אלא כהכרח ביטחוני.
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, מזהיר: "יותר ממחצית מהדירות בישראל הן בלי ממ"ד. כל הבתים שנבנו לפני שנות ה-90 פשוט לא עומדים באיום. אנחנו מתריעים על זה שנים – עכשיו זה התפוצץ לנו בפרצוף, תרתי משמע".
"מרכז הבנייה הישראלי מזה כ-25 שנים מקדם בכל העוצמה את נושא ההתחדשות העירונית, בין אם זה תמ"א, ובין אם זה פינוי בינוי - הפרויקטים האלה אמורים לספק את ההגנה שכל אזרח ישראלי חייב לה", לדבריו, מדובר באיום מתמשך שהיה ניתן למנוע. "גם אם חיזבאללה היה זה שמבצע את ההתקפה – היינו רואים את אותם מראות. אנחנו רואים ילדים שנרצחו, קשישים שנותרו ללא הגנה, וכל זה קורה במבנים שעדיין לא עברו חיזוק או פינוי-בינוי".
המציאות בשטח, לדבריו, היא אבסורדית: "כשיש אזעקה, אי אפשר לרדת שש קומות למקלט. בשורה התחתונה, כשיש 2-3 אזעקות בלילה הניסיון מראה שבפעם השנייה או השלישית אנשים מקסימום מאלתרים – ומסתתרים בחדר מדרגות, וראינו את המחיר בימים האחרונים".
רולס מדגיש כי כדי להביא לשינוי מהותי, יש צורך במהלך משולב: "קודם כל הממשלה חייבת לחוקק חוקים דרקוניים לקיצור הליכים. לא יכול להיות שמרגע שמתחילים פרויקט של פינוי בינוי ועד הרגע שמאכלסים אותו לוקח 12 שנה. לא יכול להיות שדייר אחד או שניים ייתקעו את כל התהליך שנים וזה מזדחל לו בבית משפט, לרוב מדובר גם בדיירים סחטנים שרוצים עוד ועוד זכויות".
לדבריו, בבת ים, שנפגעה קשות במתקפה, ישנה פעילות התחדשות עירונית נרחבת, אך לא בכל מקום זה המצב: "יש ראשי ערים שפשוט עוצרים פרויקטים כי זה לא באג'נדה שלהם - כי זה יצריך מהם עוד בית ספר, עוד גני ילדים, עוד טיפול באוכלוסיות, שירותי רווחה ותחבורה - אבל החיים פה בסוף יקרים יותר מהכל וצערי הרב, נכשלנו בגדול בסיפור הזה".
לטענתו, הממשלה הייתה יכולה להימנע מאובדן חיי אדם, אם היו פועלים בנושא. "חייב להיות שינוי כי אנשים בפאניקה", בין הדברים מזכיר רולס גם את ההשלכות הכלכליות המיידיות: "אנחנו כבר רואים ירידות של 12–15 אחוזים בערך הדירות שאין להן ממ"ד – וזה רק יילך ויחמיר. בסוף, מי שנדחק לקנות את הדירות הללו, אלו משפחות מוחלשות – והן ישלמו את המחיר".
גם קובי אופק, בעלים ב"אופק החזקות התחדשות עירונית", שמלווה עשרות פרויקטים של הריסה ובנייה מזה כשלושה עשורים, מביע תסכול: "אנחנו חיים במציאות חדשה-ישנה. מדינה שלמה תחת איום טילים, וההתחדשות העירונית חייבת להיות התחדשות מאסיבית וזה פתרון שמתבקש. אנחנו רואים מה קורה באיראן ותימן ואנחנו רואים את התוצאות ההרסניות".
לדבריו, ההרס בבת ים ממחיש היטב את התמונה. "חלק מהאזורים שנפגעו אמורים היו לעבור פינוי־בינוי. רואים שרוב הנפגעים היו במבנים ללא ממ"דים, או שבכלל לא שהו בהם בעת הפגיעה. מי שהיה בתוך ממ"ד – יצא מזה בשלום. מי שלא – שילם את המחיר. מי שגר בבניינים החדשים פשוט חטף פחות. זה כל הסיפור".
לשאלה, האם נראה האצת תהליכים בעקבות המראות הקשים הללו ענה: "אני סקפטי, כאחד שמאוד וותיק בתחום - אחרי כל מלחמה ואירוע יש רצון - אבל יש הבדל בין רצון למעשה וזזה לא קורה. גם הרשויות הממשלתיות וגם העירוניות מאוד בירוקרטיות - לוקח זמן לדחוף את זה ולקדם את זה".
כעת, אופק קורא להניע את המערכת באגרסיביות. "הרשויות צריכות להתעשת. לא מחר – אתמול. כל תוכנית של פינוי־בינוי כיום כוללת ממ"ד ומרחב מוגן דירתי. זה מציל חיים. היינו יכולים למנוע מוות – פשוטו כמשמעו. הרשויות, גם המקומיות וגם הממשלה, חייבות להפסיק עם הבירוקרטיה ולדחוף את הנושא הזה בכל הכוח".
"במעל 55 אחוז מהדירות בישראל אין ממ"דים, בצפון למשל אין ממ"דים כמעט, יש הרבה תוכניות אבל הן על הנייר", ומה יקרה בעתיד? לדבריו, מדובר לא רק בפתרון למצוקה ביטחונית עכשווית, אלא גם בהיערכות לגלי עליה קרובים. "ביום שתיגמר המלחמה – והמשק יתאושש, וזה יקרה תוך שנה־שנה וחצי – נראה כאן נהירה המונית לרכישת דירות חדשות עם ממ"דים. ולא נהיה מוכנים לזה. גם בגלל פערי בנייה, גם בגלל עלייה צפויה מצפון אמריקה ואירופה. יהודים בורחים מהאנטישמיות ומהמצב הכלכלי – והם יגיעו לפה, ואנחנו לא ערוכים".
עו"ד שבות רענן, שותפה ומנהלת את סניף הצפון בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מתמחה בייצוג בעלי דירות וקידום הליכי פינוי בינוי ומציעה פתרון הפוך: לתת לדיירים את ההובלה. "אל תחכו ליזם או לעירייה – תתארגנו, תתכננו, תפעלו. זה החיים שלכם. במודל שלנו, הדיירים קובעים את התנאים ומובילים תהליך מול הרשות המקומית. רק אחר כך נכנסים היזמים".
לדבריה, "הרבה יותר מעשי לרתום את המדינה להשלמת הכדאיות הכלכלית במקומות המיועדים שהוגדרו לכך. ייתכן שיוגדרו מקומות נוספים בעקבות המערכה הנוכחית מול איראן שהכניסה את כלל הארץ לאזור סיכון הדרוש מיגון".
מעבר לאחריות שיכולים לקחת בעלי דירות על גורלם, ביטחונם ועתידם, נדרשת גם התעוררות ממשלתית. היא גם מדגישה את ההיבט החברתי הלאומי: "דווקא בפריפריה – איפה שאין כדאיות כלכלית ליזם – המדינה חייבת להיכנס עם סובסידיה. לא מספיק להכריז על אזור מועדף – צריך להשלים את הפער. אחרת, רק המרכז יתחזק, והשוליים – יתרסקו".
"המלחמה מול איראן היא מלחמה שבה העורף האזרחי הוא חלק מהחזית, והביטחון של האזרחים חיוני לצמצום הפגיעה ולניצחון.
על משרד האוצר לייצר תכנית השלמה כלכלית מהירה ופשוטה שתאפשר לענף ההתחדשות העירונית לעשות את מלאכת מניעת האסון והשיקום בצורה מהירה שהשוק החופשי יודע לעשות. נכון, זה לוקח זמן, ידוע שהזמן הכי טוב לשתול עץ הוא לפני 10 שנים אבל אם לא עשית זאת, הזמן הבא הוא היום", היא מוסיפה.
לדבריה, האבדות הקשות מהימים האחרונים, במבצע "עם כלביא", מעצימות את חשיבות הממ"ד להצלת חיים: "נדרשת גם הבנה של הממשלה ושל משרד האוצר שהממ"ד הוא אחד מהנשקים הכי חזקים שלנו במלחמה הנוכחית. כשם שהממשלה משקיעה ביצירתיות רבה בפיתוח נשק ומערכות הגנה מתקדמות כך עליה להשקיע בממ"ד ולהבין שהממ"ד כמוהו כטיל חץ או מערכת כיפת ברזל. אבל באוצר רואים בהתחדשות עירונית ובמתן האפשרות לבעלי דירה לשפר את הדירה שלהם ככלי להתעשרות הפרט במקום כחלק מהותי ממוגנות העורף וחלק מהיכולת שלנו לנצח במלחמה".
"השקעה ציבורית נכונה עכשיו שתצטרף להשקעות השוק הפרטי בו מנהלות מקצועיות, בעלי דירות, עיריות ויזמים יודעים לעבוד בשיתוף פעולה יעיל - תגדיל את הרווחה הציבורית, את הביטחון בעורף, את הבטיחות שנים קדימה, ותקטין את הסיכון לפגיעה בחיי אדם רבים ויקרים. למעשה היא חלק מהמאמץ לניצחון מדינת ישראל", אמרה לסיכום.
יוסי ברק מייסד ויו"ר קבוצת ברק פיננסים, יזמים בהתחדשות עירונית, מצטרף גם הוא לקריאה: "הרס הבניינים בימים האחרונים מחייב אותנו להפסיק לדבר על התחדשות עירונית כעל פרויקט נדל"ני רגיל ולהבין שהיא שכבת ההגנה האזרחית של המדינה. בישראל קיימים עשרות אלפי מבנים שנבנו לפני תקן רעידות האדמה וללא ממ"דים; הם פשוט לא תוכננו להתמודד עם איומי הטילים של 2025. לכן צריך לעבור עכשיו למתכונת חירום: לקצר לוחות זמנים להיתרי פינוי-בינוי, להקל ברגולציה, ולחייב כל רשות מקומית להציג מפה ברורה של מתחמים שמיועדים להתחדשות עירונית. יזמים יודעים לבנות — המדינה והרשויות צריכות להסיר את המחסומים, להגדיר יעדים שנתיים ולתת גב תכנוני. זה צו השעה, והוא מציל חיים".
חה"כ אתי עטיה יו"ר השדולה למיגון העורף, מזכירה כי חוק חובת המיגון עבר בכנסת בקריאה טרומית לפני כמה חודשים וכעת הינו בהליכי חקיקה, על פי ההצעה: המדינה תעניק מענקים ייחודים לבניית מרחב מוגן לקשישים, נכים, ואזרחים חסרי יכולת כלכלית, בנוסף לכך יינתנו הלוואות בריבית אטרקטיבית באמצעות בנקים או חברות ביטוח לבניית המיגון, וקבלנים אשר יבצעו אשכול בניית ממ"דים, יקבלו הטבות מיסוי בגין רווחי החברה.
"אדגיש כי כל פרוייקט אחר, גם כזה שיצליח היכן שתמ"א 38 נכשל - עדיין יהיה בעל שיקולי רווח בלבד ולא יתן מענה באזורים שאינם אטרקטיביים ליזמים או שמתגוררת בהם אוכלוסייה מוחלשת שאין לה יכולת כלכלית לממן את ההוצאה הגדולה".
עוד אמרה: "כמדינה לא נוכל לתת לשיקולים אלו להשפיע על הצלת חיי אדם, הצעת החוק תבטיח ששיקולים כלכליים ורווחיים לא ישפיעו על ההגנה המגיעה לכל אזרח, ובפרט לקשישים ומעוטי יכולת, אעשה כל שביכולתי להמשיך ולקדם את החוק עד לשלב הסופי".
הגורמים בענף קובעים: המלחמה העבירה מסר ברור – מי שגר בדירה בלי ממ"ד, חי בסיכון. והמסקנה: הביקוש להתחדשות עירונית, לדירות ממוגנות, ולהשקעה במיגון – רק יילך ויגבר. השאלה שנותרה פתוחה היא האם המדינה תדע לרתום את הרגע – כדי להציל חיים.