בכיר בענף הנדל"ן על המהלך הדרמטי: "זה בלון חמצן"

בשנה האחרונה יותר ויותר חברות נדל"ן מצטרפות לבורסה באמצעות הנפקת מניות או הנפקות אג"ח, ממש כמו פטריות שצצות אחרי הגשם. המגמה בולטת על רקע התאוששות הדרגתית מאירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה עם איראן, אך גם על רקע האתגרים הגוברים בגיוס מימון בנקאי מסורתי והריבית הגבוהה. מדובר במגמה מתרחבת שלא נרשמים בה כמעט כישלונות – כאשר רוב ההנפקות זוכות לביקושי יתר.

השוק מחבק את חברות הנדל"ן

בשיחה עם "מעריב", ברוקין מסביר למה לאחרונה אנחנו שומעים על יותר ויותר חברות נדל"ן שנכנסות לשוק ההון: "דבר ראשון, יש חיבוק של השוק שבא ומחבק את חברות הנדל"ן, ז"א שבתוך ההיצע והביקוש יש איזושהי התנגשות כי ככה זה עובד בעסקים - אנשי שוק ההון מחפשים להשקיע את כספם במקום שהם מאמינים בו, ואנחנו במדינה כזו שהצמיחה בה היא לא נורמלית, ואחרי המלחמה ירגישו את זה - התעסוקה תחזור, רכישת הדירות יחזרו, הריבית תרד. אנחנו היזמים חייבים להיות אופטימיים כי אם לא נהיה כאלה אין לנו מה לחפש בענף הזה".

למרות שדווקא כעת, הנתונים מצביעים על ירידה במכירות, בורקין מתאר אווירה יותר אופטימית: "אנחנו בטוחים שכבר עברנו את השיא של הקושי, של הרבית הגבוהה. זה לא פשוט לעבוד בגזרת ריבית שעוברת את ה-6 אחוז. הקושי הכי גדול הוא בעלות המימון, אז כשאנחנו פוגשים את שוק ההון יש לנו עזרה בלהוזיל את עלויות המימון שלנו משמעותית".

הירידה בתשואות – והחיפוש אחר אלטרנטיבות

"הבנק לא הוריד את הרבית שלו, הפועלים, שהם כבר לא הפלסטינים הזולים, לא עשו לנו הנחה בעלות היומית שלהם, אפילו הבטון והברזל משחקים כל הזמן ועולים", טוען בורקין, ומזכיר גם את הדו"ח המעודכן של לשכת השמאים של עלויות הבנייה. "לצערי במדינת ישראל הצרכן הוא הסובל הראשי, ולא בגללנו היזמים, כי אנחנו בעצם מורידים את שימור הריווחיות שלנו משנה לשנה - פעם ב-10 מיליון דולר ניתן היה לקנות מגרש של 250 דירות, היום במחיר הזה בקושי ניתן לקנות מגרש של 50 דירות - הפער הוא עצום".

חברת 'אריה פרשקובסקי גרופ' ביצעה עד כה גיוס אג"ח אחד, כשהעמידה כבטוחה קרקע בבעלותה בדרום ראשון לציון, המיועדת לבניית כ־200 יחידות דיור. לדברי ברוקין, מדובר במהלך שנועד לחזק את ההון העצמי של החברה ולאפשר את השקת ארבעה פרויקטים חדשים כבר השנה – צעד שהוא מגדיר כ"מדרגה שהחברה צריכה כדי להתפתח".

כשנשאל מדוע נרשמת עלייה ניכרת במספר חברות הנדל"ן שפונות לשוק ההון, מצביע ברוקין על פתיחתו של השוק לגיוסים חדשים ועל רמות הביקוש הגבוהות: "אני לא ראיתי גיוס שנכשל, כמעט לכל גיוס יש ביקושי יתר. אין אלטרנטיבה לשוק ההון להשקעה, אז מוצאים אותה בנדל"ן".

הדינמיקה הזו מושכת אל השוק מגוון רחב של משקיעים – ממוסדיים ועד פרטיים. "מהחברות הגדולות - מור, מגדל, אקסלנס ועד אנשי היי טק ומגוון עצום של משקיעים", הוא אומר, ומסביר מדוע מבחינתם ההחלטה פשוטה: "היום בפיקדון בבנק אפשר לקבל 4.2%-4.4%, בנק ONEZERO ייתן לאדם פרטי 5%, אם אני נותן 7.95% – מה עדיף? להשקיע באג"ח או בפיקדון? אז זאת בדיוק המגמה, זה בדיוק הסיפור".

לדבריו, גם הציבור מרוויח מהמהלך: "דבר חשוב נוסף הוא שלציבור יש הזדמנות - בכל חברה שעשתה גיוס ציבורי, לראות את הפעילות של החברה מהיותנו שקופים, מהיותנו מדווחים את פעילות וביצועי החברה. כך שהאזרח שבא לבנק, והבנק הציע לו להשקיע אג"ח בחברת נדל"ן, הוא יכול לקרוא את הדוח"ות ולהבין את הביצועים שלנו - שזה יתרון עצום למשקיע, הוא לא משקיע על עיוור הוא רואה את הפעולה".

---

השוק משתכלל - והחברות משנות כיוון

חברת גשם החזקות גייסה בשנה שעברה 80 מיליון שקל בסדרת האג"ח הראשונה שהנפיקה למוסדיים. בשיחה עם מעריב, גורם בכיר מהחברה מסביר על המגמות, ומה גרם לחברה להיכנס לסגמנט הזה: "בראש ובראשונה, כמו כלל הענפים, גם ענף הנדל"ן מושפע משינויים גלובאליים וגיאופוליטיים - יש שינויים שמביאים את החברות למצב שבו הן בוחרות לשנות כיוון בכל מה שקשור לגיוסי הון".

במציאות החדשה של חוסר ודאות ביטחונית, עלייה בריבית ועלויות מימון גבוהות - חברות הנדל"ן מתאימות את עצמן: "בשורה התחתונה אנחנו רואים שבגלל הריבית המאוד גבוהה, שלמרות כל מיני איתותים ותחזיות שהריבית תרד, אנחנו רואים שהריבית נשארה במקומה. הפריים היום היא ריבית של 6%, נוסיף על זה מרווחי תיקון של הבנקים ומגיעים ללא פחות מ6.5%-7%, והיום כולם מבינים שנדל"ן שווה בסופו של דבר למימון, כמו כל מוצר, ומתחילת השנה אנחנו רואים עוד ועוד חברות שנכנסות כדי לשפר את היכולות הפיננסיות שלהן".

לדבריו, הבחירה בהנפקת אג"ח נועדה לא רק לגיוס ההון הדרוש אלא גם לאפשר קידום ורכישה של פרויקטים חדשים – תוך צמצום התלות בגופים מממנים אחרים: "גם גשם החזקות נכנסה למהלך הזה בשביל לגייס את ההון הנדרש, ובשביל רכישה וקידום של פרויקטים חדשים, זה נותן הרבה דלק. בשורה התחתונה אלו הסיבות של כל חברה לגייס חוב במדינת ישראל, זוהי אלטרנטיבה הרבה יותר זולה מגיוס באמצעות בנקים או גופים חוץ בנקאיים".

לדבריו, בניגוד לחברות אחרות, ל"גשם החזקות" יש שליטה מלאה על קצב הפיתוח ועל יכולת התגובה לשינויים בשוק: "גשם אחזקות הקימה את הפעילות שלה ב2017, בשונה מחברות אחרות, האסטרטגיה שלנו היא לעשות הכל 'בתוך הבית', גם כדי להנות מהשליטה וגם החברה היא מה שנקרא 'ONE STOP SHOP', היא גם מתכננת - אנחנו גם האדריכלים של הפרויקט, המשווקים, והמבצעים של הפרויקט, למעשה אנחנו שולטים על כל השרשרת".

אך ישנם עוד יתרונות בשימוש באג"ח כמנגנון גיוס חלופי למימון בנקאי: "בעולם של סביבת ריבית מאד גבוהה יש התייחסות מאוד משמעותית למרכיב הזמן, ככל שמקצרים את הזמן, ברגע שאתה נכנס לפוזיציה בקרקע, משך הרישוי ומשך הביצוע מהווים קטליזטור מאוד משמעותי ב"אי שחיקת הרווח" כתוצאה ממרכיב המימון".

לדבריו, לא רק גיוס החוב חשוב – אלא גם האופן שבו הוא משתלב עם שיווק נכון ואסטרטגיות מכירה גמישות: "אז באמת מימון ושיווק היום הם שם קוד, וצריך לזכור שהשיווקים מצמצמים את צריכת האשראי שהחברה לוקחת מהבנקים. ואנחנו רואים היום הרבה מבצעים, למשל המבצעים שעשו גינדי, שהורידו את מחיר הדירה ובעצם העבירו את מרכיב הריבית - במקום לשלם את מרכיב הריבית על מימון קרקע פשוט המירו והסבו אותו בהנחה".

האבולוציה של השוק

סביבת הריבית הגבוהה מחייבת חשיבה יצירתית גם ברמת תנאי התשלום לרוכשים, לא רק בהיבטים של גיוס הון: "אנחנו עכשיו בוחנים יציאה לקמפיין של 80/20 - ולא במובן שאנחנו רגילים לשמוע - הכוונה היא לתת לרוכש אופציה לשלם עד 80% תשלום מראש, בטווח של עד שנה ממועד הרכישה, תמורת 20% הנחה ממחיר הדירה. היום תא משפחתי שיכול להרשות לעצמו לשלם מראש, במקום להשקיע את הסכום הזה בבנק ולקבל סכום חד ספרתי של ריבית, יכול לגלם את הרווח הזה במחיר הדירה, זה גורם לקבלן ל'גלגל' לרוכש את הסכום שהוא בלאו הכי היה משלם לבנק על הריבית, אז אנחנו רואים שהשוק משתכלל".

"בהתחלה כשהריבית עלתה אז קבלנים חשבו על תנאי תשלום, ופתאום ראינו שזה בא לידי ביטוי בהלוואות קבלן, הלוואות קבלן צמודות או קבועות, וראינו איך אנחנו יכולים להתגבר על מרכיב הריבית, ואז נכנסו הגבלות של בנק ישראל ואז אנחנו רואים סוג של נהירה מהגופים הבנקאיים לגופים אחרים ששם יש פחות רגולציה, אנחנו רואים בעצם את ההתפתחות ואת האבולוציה של השוק", הסביר.

לדבריו, השוק נאלץ להתמודד עם המציאות הכלכלית החדשה בדרכים יצירתיות: "השוק הישראלי הוא מאוד דינאמי ומאוד יצירתי, ואנחנו רואים את מבצעי המשכנתאות והסבסוד החלקי של היזמים, כל מיני מבצעים של קבל דירה ושלם בעוד שנתיים והכל בסופו של דבר מתנקז למקום אחד - לסביבת הריבית, שגורמת ליזמים להיכנס לשוק ההון כדי לייצר גיוסי הון במחיר זול יותר".

"בנוסף, יש גם את השיווקים והיצירתיות של היזמים כדי לייצר תזרים יותר טוב וקצב של שיווק יותר גבוה. איכשהו השוק מצליח להתגבר. הכיוון היום הוא להסב את העלויות שהייתי משלם לבנק אל מול הלקוח, זאת חד משמעית בשורה", אמר לסיכום.

עושה רושם כי כניסתן הגוברת של חברות נדל"ן לשוק ההון אינה רק תוצאה של מצוקת אשראי או סביבת ריבית גבוהה – אלא ביטוי לשינוי עומק באסטרטגיות המימון והניהול בענף כולו. בעוד הבנקים מהדקים את התנאים, שוק ההון פותח דלת להזדמנויות חדשות, עם נגישות רחבה יותר להון, שקיפות כלפי הציבור ומשקיעים, וגמישות תפעולית שיכולה להפוך למנוע צמיחה. יחד עם התאמות יצירתיות בתנאי התשלום והשיווק, נראה כי חברות הנדל"ן בישראל לא רק מגיבות לאתגרים, אלא גם בונות מסלול עצמאי שמחבר בין צורכי השוק, צורכי המשקיעים – והצורך לצמוח, גם בתקופות מאתגרות.