מומחים מזהירים: המשקיעים נעלמו – וההשלכות עלולות לטלטל את שוק הדיור כולו

דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר ליוני מציג את אחת התקופות הקשות ביותר בענף הנדל"ן מאז תחילת שנות ה־2000. מכירות הקבלנים ירדו ב־46% לעומת יוני אשתקד, והסתכמו ב־1,954 דירות. בשוק החופשי, ללא דירות בסבסוד, הירידה חדה אף יותר ומדובר בירידה של 50% - הרמה הנמוכה ביותר לחודש יוני מזה עשרות שנים.

גם סך העסקאות בשוק החופשי צנח: 5,331 דירות בלבד – ירידה של 29% לעומת השנה שעברה ו־12% פחות מהחודש הקודם. הנתונים מעידים על האטה חדה שאינה מוגבלת למגזר אחד אלא פוגעת בכלל סוגי הרוכשים – משקיעים, זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה.

בחודש יוני נרכשו על ידי משקיעים 847 דירות בלבד – ירידה של 36% בהשוואה ליוני הקודם,  זאת בהמשך לירידות חדות בחודשיים הקודמים ולירידות מתונות יותר ברבעון הראשון השנה. שיעור המשקיעים מכלל העסקאות עומד על 14% בלבד.

"הצונמי הכלכלי הכי קשה של ישראל זה עשרות שנים"

בריק מזהיר, "זה קורה כשהריבית הגבוהה שממשיכה להיות הבעיה הגדולה ביותר של השוק, היא תוצר של המשך זינוק מחירי השכירות. מחירי השכירות הרי מהווים מעל רבע ממדד המחירים לצרכן. הגיעה השעה שמוסדות המדינה, מהממשלה ועד בנק ישראל, יתעשתו ויבינו שככל שעובר הזמן והם לא מטפלים בצרכים של ענף הבנייה והתשתיות, הם מייצרים פה את הצונמי הכלכלי הכי קשה של ישראל זה עשרות שנים".

מבט מהשטח

בסיכומו של דבר, שנת 2022 ננעלה עם עלייה של 18% במכירות נדל"ן למשקיעים, בין היתר בזכות מבצעי תשלום מפתים כדוגמת מודל ה־20/80 והלוואות קבלן נוחות. כיום, המצב שונה – הבנקים מקשיחים את תנאי ההלוואות, מה שמצמצם את יכולת המשקיעים להיכנס לעסקאות חדשות, ולטענתה מדובר ב"גול עצמי" שמחליש את השוק כולו.

לדבריה, היעדר המשקיעים גורר ירידה בהיצע הדירות להשכרה – תופעה שכבר מורגשת בעליית מחירי השכירות בערים כמו פתח תקווה ורחובות. "כשאנחנו מדברים על זה שיש פחות משקיעים - יש פחות דירות להשקעה, בסופו של דבר זה גורם לזה שמי שצועד לבד הם הזוגות הצעירים, שמגיע להם לגור בדירות חדשות והם נאלצים לגור בדירות ישנות ומעופשות. אם לא נדע לתת ולהציע למשקיעים תנאים אטרקטיביים לרכישה בסופו של דבר מה שקורה הוא שמחירי הדיור להשכרה עולים ועולים וכבר עכשיו ניתן לראות את העלייה כי אין היצע -  אין דירות להשכרה ואין דירות שמתאימות למשפחות".

הריבית הגבוהה מהווה כיום חסם משמעותי עבור המשקיעים, היא מסבירה, כשהכסף "עולה" סביב 5%, רבים מעדיפים להשקיע את כספם בשוק ההון ולהימנע מהתעסקות עם נדל"ן – אף שבפועל, רבים מהם אינם יודעים כיצד להשקיע שם באופן מיטבי, ולכן בסופו של דבר חוזרים לשוק הנדל"ן. "בכל ירידת ריבית השוק של המשקיעים חוזר ובענק, ולראיה, מה שקרה כשמס הרכישה בזמנו ירד ל-5%, זה היה אמנם רק לכמה חודשים, אבל בשביל ה-3% שבתאכלס זה יוצא 30-40 אלף שקל אנשים נהרו בהמוניהם לנדל"ן".

במונחי פריסת תשלומים, מסבירה דידי, כי רכישת דירה להשקעה במחיר של כ־2 מיליון שקל כרוכה בעלות מימון נוספת ליזם, משום שהרוכש זקוק לפריסת תשלומים. מגבלות הבנק, שנשענות על "דו"ח אפס" המחייב את היזם לא למכור בפחות מהמחיר שנקבע בו – הכולל גם את הרווח היזמי וגם את שווי ההטבות – יוצרות מצב שבו היזם מצהיר: "אני רוצה למכור, אבל איני יכול להוריד את המחיר". לדבריה, יש לזכור שחלק ניכר ממחיר הדירה, לעיתים כמחצית ממנו, מגיע בסופו של דבר לקופת המדינה כמיסים, והיא זו שמרוויחה את הנתח הגדול ביותר מהעסקה.

עם זאת, היא מזהירה ש"לעשות שרירים" מול הקבלנים עלולים לפגוע בצרכנים עצמם, כפי שקרה במחאת הדיור בעבר, כשהמחירים המשיכו לעלות למרות הלחץ הציבורי. "כזכור, הייתה כבר מחאה על מחירי הדיור ואנשים ישנו באוהלים, הם היו בכותרות, המחירים המשיכו לעלות ויצאו לנו משם כמה חברי כנסת".

גם עסקת נדל"ן יכולה להפוך למלכודת

"מצד שני אני כן מחזקת את בנק ישראל כי היו מקרי שרלטנות בעקבות המבצעים האלה", דידי מציינת כי בנק ישראל פעל נכון כשהגביל את מבצעי ה־10/90, לאחר שהתברר כי רבים מהמשתתפים בהם לא היו מסוגלים להשלים את העסקה בפועל. במקרים אלה, נרכשו דירות יקרות עם הון עצמי נמוך, תוך הסתמכות על מכירה עתידית לפני המסירה – אך בפועל, הבנקים לא העניקו משכנתאות לרוכשים החלופיים, והדבר הותיר אותם במבוי סתום. לדבריה, ללא תכנון פיננסי מוקפד, גם עסקת נדל"ן עלולה להפוך למלכודת, והגבלת המבצעים נועדה למנוע מדרון תלול של חובות ואי־יכולת לעמוד בהתחייבויות.

"זה העקב אכילס בכל הסיפור הזה, ואנחנו נראה עוד שנה וחצי-שנתיים יותר ויותר מקרים של אנשים מסכנים שמכרו להם חלומות, במקום ליצור עליית מדרגה של משפחות שרצו להשתדרג, כי זה מה שרוצים משקיעים שקונים נדל"ן - שתהיה להם את היכולת לדאוג לעצמם כלכלית בעתיד. בקיצור אנחנו נראה כמות גדולה של אנשים שיעלו דגל אדום כי הם לא יוכלו להשלים את העסקה".

דידי מדגישה כי למשקיעים תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן – הם לא רק מניעים את הכלכלה ומזרימים הון למדינה, אלא גם מגדילים את היצע הדירות להשכרה ותורמים ליציבות בשוק. לדבריה, היעדרם יוצר מחסור שמוביל לעליות חדות במחירי השכירות. היא קוראת למדינה לנקוט בצעדים לעידוד חזרתם, ובראשם הורדת מס הרכישה, לצד יצירת תנאים שיקלו על פעילותם. לטענתה, הירידה בהיקף השקעותיהם היא זמנית בלבד, וברגע שהריבית תרד והמצב הביטחוני יתייצב – המשקיעים יחזרו ויחזירו את השוק לפעילות מוגברת.

הגאות והשפל

השוק מצוי בשפל מחזורי, כך לפי גורמים בכירים בענף, שמנסים לשמור על אופטימיות, וגם הם סבורים כי במידה והריבית תרד והמצב הביטחוני יתייצב, צפוי גל חזרה של משקיעים, שיכול להביא לעלייה חדה במחירים - ולא רחוק היום.

"עם זאת, חשוב לזכור כי שוק הנדל"ן פועל במחזוריות טבעית של גאות ושפל. התקופה הנוכחית מייצגת את שלב השפל במחזור, אך אין ספק כי מדובר במצב זמני. ברגע שהריבית תחל לרדת, יופעל מחדש מנוע הביקושים, ויחד עם שיפור בתחושת הוודאות הכללית - אנו צפויים לראות התאוששות במכירות. ההיסטוריה מלמדת כי בשוק זה, לאחר כל תקופת קיפאון, מגיע שלב של חזרה לערכי צמיחה, ולעיתים אף בקצב מואץ".