עליית מחירי הדירות, לצד חוסר יכולת של חלקים הולכים וגדלים בציבור הישראלי להעמיד הון ראשוני לרכישתן, הפכו את שוק השכירות לאופציית המגורים הצומחת בישראל. על פי נתוני הלמ"ס, כ־29% מכלל כ־3 מיליון הדירות המצויות בישראל יועדו לשכירות בשנת 2024 - עלייה של 18% לעומת שיעורן בשנת 2014 ושל כ־3% מאז תחילת שנת 2023, שברבעון האחרון שלה החלה מלחמת חרבות ברזל.
השוכרים מתפרסים על פני שלל גילים ומצב משפחתי, אך עיקרם משפחות, זוגות וגם בודדים עד גיל 64 (כ־35% מכלל הישראלים בני קבוצת גיל זו גרים בשכירות, לעומת כ־28% מהם שהתגוררו כך בשנת 2014). שיעור השוכרים בקרב ישראלים בני 65 ומעלה נשאר זהה, ועומד על סביב ה־18% לאורך כל העשור האחרון.
שיעור הדירות הייעודיות לשכירות דומה לשיעורן הממוצע באיחוד האירופי, העומד על 30.8% מכלל הדירות ב־27 המדינות החברות באיחוד. גרמניה מתבלטת לחיוב עם שיעור דירות לשכירות העומד על 52.4%, ורומניה לשלילה עם 4.4%. המדינה שבה נרשמו הכי הרבה דירות לשכירות מחוץ לאיחוד היא שווייץ, עם 57.4% מהדירות בשטחה המיועדות למטרה זו, והמדינה שבה נרשמו הכי פחות היא אלבניה, עם 4.1% מהדירות הייעודיות לשכירות.
עיקר הדירות הייעודיות לשכירות ברחבי העולם ממוקמות בערים המרכזיות, ובישראל בולטת מכולן חריש, שכ־52% מהדירות בה מיועדות למטרה זו. חריש שייכת למחוז חיפה, ששכר הדירה הממוצע בו עמד על 3,544 שקל בחודשים אפריל־מאי האחרונים, ובטווח שעמד על בין 2,442 שקל לדירת 1־2 חדרים ועד 5,452 שקל לדירה בת 4.5־6 חדרים. יש לציין שמדובר במחיר ממוצע, וכי דמי השכירות לכל גודל דירה משתנה מעלה או מטה בהתאם למאפיינים נוספים, בין היתר הרחוב שבו מצויה הדירה.
שכר הדירה הממוצע הגבוה ביותר נרשם בתל אביב, שכ־48% מהדירות בה מיועדות לשכירות נכון לסוף שנת 2024, וששכר הדירה הממוצע בה עמד על 7,155 שקל, נכון לחודשים אפריל־מאי האחרונים. טווח המחירים נע בממוצע בין 5,364 שקל לדירת 1־2 חדרים ועד 10,953 שקל לדירת 4.5־6 חדרים.
לשם השוואה, שכר הדירה הממוצע הארצי עמד על כ־4,880 שקל באפריל־מאי האחרונים – עלייה של כ־8% לעומת גובה שכר הדירה הממוצע בשנת 2023, המשקלל בתוכו את פינוי תושבי הצפון והדרום בשל מלחמת חרבות ברזל, שעמד אז על 4,586 שקל. פינוי תושבי קצוות הארץ, בעיקר אל עבר הערים המרכזיות, הוביל לעלייה בביקוש לדירות בהן, ועקב כך לעליית מחירים חדה, בעיקר היות שהתשלום התבסס על מענקי הממשלה.
בשנת 2024 שכר הדירה עלה בכ־5%, והמגמה המשיכה גם בשנת 2025, שבמהלכה נערך מבצע עם כלביא, שהוביל אלפי ישראלים נוספים להתפנות מבתיהם שנפגעו במהלך המבצע היישר אל חיק שוק השכירות - גם כן במימון המדינה ותוך העלאת מחירי השכירות לכל השאר.
הזינוק בגובה שכר הדירה, כמו גם הכמות ההולכת וגדלה של שוכרים, לצד אלו שהצטרפו אליהם מכורח המלחמה, אינו מקבל את אותו הנפח בשיח הציבורי, בתוכניות הממשלה ואף לא בקרב היזמים והחברות העסקיות. בין חברות הנדל"ן הגדולות המחזיקות גם פרויקטים להשכרה ניתן למצוא את שיכון ובינוי, עזריאלי, אשטרום, אפריקה מגורים, דמרי ונוספים, קרנות ריט שונות דוגמת מגוריט, וגופים מוסדיים שהשקיעו בתחום דוגמת חברות הביטוח מגדל וכלל. פעילותן בתחום התאפשרה בזכות הטבות מס לתקופה של חמש שנים במסגרת חוק עידוד השקעות הון.
אלא שעלויות המימון, לצד קיפאון ואף ירידה במחירי הדיור, הובילו לשחיקת התשואה על הדירות להשכרה. כך, אף שפעילות זו היא נתח קטן בפעילות חברות הנדל"ן השונות, החלו חלק מהאחרונות להתפטר בשנה וחצי האחרונות מחלק מהדירות להשכרה שהחזיקו.
יש לציין שפניית "מעריב עסקים" לחלק מחברות הנדל"ן וקרנות הריט הפועלות בשוק השכירות מלמדת שבניגוד להיכרותן עם שוק הנדל"ן הארצי בהיבטי מכירת דירות, היכרותן עם שוק השכירות מוגבלת לאזורים התחומים בערים המרכזיות, ומלמדת על היעדר תמריץ לפעילות רחבה בתחום.
מתמודדים עם החוסר
בחינה שערכה החברה הממשלתית דירה להשכיר לנתוני הלמ"ס מראה שאף שבשני העשורים האחרונים ניכרת עלייה בשיעור השוכרים במדינת ישראל, שיעור השכירות הממוסדת במדינה עומד על כ־4% בלבד, בעוד בעולם הוא עומד על ממוצע של 15%־20%, כלומר עד פי חמישה.
שכירות ממוסדת היא מונח להשכרת דיור לטווח ארוך על ידי הממשלה וגופים גדולים כמו קרנות ייעודיות וחברות נדל"ן גדולות, שבבעלותן בניינים ייעודיים המכילים דירות לשכירות. רוב המשכירים בישראל, עם זאת, הם משקיעים פרטיים או יורשי דירות, והתשואה הממוצעת על דירה בישראל נעה סביב ה־3%.
כימות נתוני הביקוש וההיצע לשכירות מציג מחסור צפוי בשוק הישראלי, החסר כ־160 אלף דירות עד שנת 2030 (על פי שיעור הדירות הייעודיות לשכירות כיום, לצד קצב הביקוש לדיור בערים המרכזיות), ואילו תוכניות הממשלה החגיגיות מייעדות לשוק זה כ־40 אלף דירות בלבד עד שנת היעד.
יש לציין שמשרד הבינוי והשיכון מעריך את מחסור הדירות בישראל כיום בכ־100 אלף דירות, המפחית את המחסור הצפוי שחושב לדירות בשוק השכירות הנגזר ממנו לכ־120 אלף דירות עד שנת 2030.
המשרד מסר ל"מעריב עסקים" שהוא "גיבש תוכנית אסטרטגית להגדלת ההיצע, הן במסלול המוסדי והן בשוק הפרטי. התוכנית כוללת הרחבת פעילות דירה להשכיר, הקמת יחידה לניהול שוק השכירות, תמריצי מס והקלות תכנוניות, וכן פיתוח מודלים חדשניים כמו דיור שיתופי וקומפלקסים ייעודיים לשכירות. התוכנית נמצאת כיום בתהליך אישור מול משרדי הממשלה, ואנו פועלים לקידומה בהחלטת ממשלה".
נציין שמגמת העלייה בשיעור השוכרים ניכרת זה עשור בקרב כלל הציבור הישראלי, על שלל גילו ומצבו המשפחתי, ובכללם צעירים ומבוגרים, על פי ניתוח דירה להשכיר. האחרונים מסבירים זאת בהתאמת צורכיהם עם "יציאת הגוזלים מהקן", לצד הרצון לקבל תחזוקה מלאה ויציבות בחוזה שכירות ל־10 שנים. נציין שבעוד תקופת חוזה מסוג זה מתאפשרת בפרויקטים של דירה להשכיר, אין היא מעידה על השוק הפרטי, שבו רוב חוזי השכירות נחתמים לתקופה של שנה עם או בלי אופציה, ואינם מעניקים יציבות לשוכרים.
בקרב הצעירים נמצא שהסיבה המרכזית לפנייה לפרויקטי דירה להשכיר היא חוסר יכולת להעמיד הון עצמי לרכישת דירה, הנאמד כיום בכ־600־700 אלף שקל (בהתאם למחיר דירה ממוצע בישראל, העומד סביב כ־2.3 מיליון שקל).
"ערך כלכלי וחברתי"
"דווקא בהקשר זה, החלטת הממשלה החדשה להסדרת שוק השכירות בישראל, עם יעד שיווק של כ־40 אלף יחידות חדשות להשכרה עד 2030, מבטאת הכרה בחשיבות המכרעת של שוק השכירות המוסדי. הרחבת סמכויות והיקף הפעילות של חברת דירה להשכיר במסגרת החלטת הממשלה מאפשרת לנו להוביל שינוי מהותי בשוק", הוסיף.
עוד הבהיר פרוימוביץ', "ההכרה הזו משתקפת גם בשטח - בשנה האחרונה נסגרו בהצלחה מכרזים בצפון ובדרום הארץ, ובמכרזים האחרונים בשדה דב ראינו שבעה מציעים במכרז אחד וחמישה במכרז אחר, ביטוי להבנה לגבי ערכו הכלכלי והחברתי של מודל השכירות ארוכת הטווח גם בתקופות מאתגרות".
"מעבר למספרים המרשימים, מדובר בהתבססותו של פתרון דיור מרכזי, שמציב סטנדרט חדש בשוק השכירות עם ודאות לשוכרים. השאיפה צריכה להיות להתקרבות לסטנדרטים מערביים של 15%־20% מכלל שוק הדיור, ששם דיור להשכרה ארוכת טווח הוא רכיב מרכזי במדיניות הדיור הלאומית", אמר.
פרוימוביץ' תולה חלק מעצירת הבנייה לשכירות גם בעליית הריבית, ומוסיף שעד לעלייתה, "יזמים ראו את תחום ההשכרה המוסדית לטווח ארוך בתור מנוע צמיחה וחלק מפורטפוליו הנכסים שלהם. מרגע שעלתה הריבית היינו ערים למציאות החדשה, ולאחר הבנת המצב פעלנו נמרצות יחד עם שותפינו במשרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ורמ"י כדי לייצר הקלות משמעותיות ליזמים, ובהן פריסת תשלומים על הקרקע לשנתיים מתן אפשרות ליזמים למכור עד 40% מהדירות בפרויקט תוך שהפרויקט ממשיך לעמוד לשכירות ארוכת טווח בהתאם לתנאי המכרז.
"בנוסף, הותאמו מחדש תמהילי הדירות. צעדים אלה הובילו לשיא יחידות בהקמה וריבוי פרויקטים ברחבי הארץ. המכרזים שנסגרו זכו להצלחה גבוהה, החל ממגדל העמק ונוף הגליל בצפון ועד בני עי"ש בשפלה, לוד, ראשל"צ וכמובן בתל אביב. הדירות בפרויקטי דירה להשכיר מושכרות לטווח ארוך בתנאים הוגנים, המבטיחים לשוכרים ודאות ויציבות כלכלית וסביבה קהילתית וחברתית. חלקן מושכרות במחירי שוק, וחלקן יוצאות להגרלה במחיר מופחת ב־20% ממחיר השוק, מה שמבטיח תמהיל חברתי מגוון. דווקא כשהנתונים הכלכליים במשק מאתגרים, אנחנו רואים צורך להגביר את המחויבות לשוק השכירות ארוכת הטווח", אמר.
בחינה של אתר דירה להשכיר, עם זאת, מלמדת שעיקר הדירות הזמינות המוצעות להשכרה נמצאות בפרויקטים בפריפריה, ולא באזורי הביקוש המבוקשים על ידי עיקר השוכרים. לצד זאת, האתר גם מציג אלפי דירות בתל אביב ובערים המרכזיות הנמצאות כיום בבנייה וצפויות להתאכלס החל ממהלך השנה ועד שנת 2031.
עד שתוכניות משרד השיכון יעברו, יזמים ימצאו כדאיות להיכנס לתחום וחברי הכנסת יואילו להביט בחזרה על הציבור ששלח אותם בחקיקה מותאמת לצרכיו, שוק השכירות הישראלי ימשיך כנראה להתעמר בשליש ממשקי הבית בישראל - לקוחותיו השבויים.
התרעות פיקוד העורף