הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה 'זמורה' והמרכז האקדמי פרס קיימו אתמול (חמישי) את הכנס "ממשבר לצמיחה: אתגרי שוק הנדל"ן בעקבות המלחמה", במעמד שרים, ראשי רשויות, צמרת גופי התכנון, דמויות מפתח בעולם הנדל"ן ובכירים במשק.
יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, בפתח דבריו דיבר על מדיניות קרקעית כמדיניות דיור: "אנחנו עובדים באופן שוטף מול מנהלת תקומה, נקטנו בפעולות במהלך השנים האחרונות כמו הרחבת שטחים לאנרגיה סולארית, הגדלת מחסניות קליטה בישובים וגדלה משמעותית של מרכזי תעסוקה. חודשיים אחרי פרוץ המלחמה יצרנו סט החלטות שמסתכלות שנים קדימה, הסתכלות המאפשרת שיקום ושגשוג של אותם אזורים. בצפון היה קשה יותר במושבים אבל גם לשם התאמנו את הפתרונות המדויקים".
קוינט נשאל איזה פעולות עשו כדי להתמודד עם משבר הדיור ועליית המחירים דווקא במהלך המלחמה. "אין באמת משבר דיור, יש יותר דירות ממשקי בית. יש מי שנוח לו להציג את זה כמשבר ושיהיה מחסור, אבל נכון להיום אין מחסור ביחידות דיור".
"אנחנו הגדלנו את השיווקים בארבע וחצי שנים האחרונות", הוסיף, "שיווקנו, פרסמנו מכרזים ל-500 אלף יחידות דיור, עשינו עסקאות ללמעלה מ-300 אלף יחידות דיור. הגדלנו את השיווקים של הסכמי הגג, שיווקנו ופרסמנו מכרזים. אם שנות השיא שהיו קודם היו 2016, 2017, השנים של כחלון, אנחנו עברנו אותם בעשרות אחוזים".
קוינט הסביר על החשש לשוק הדיור עם פרוץ המלחמה, "היה חשש שאנשים יימנעו מלרכוש דירות, ישבנו וחשבנו מה יהיה? אנשים ימשיכו לקנות דירות? מה יהיה עם קבלנים? יקבלו מימון? יצליחו להשיג מימון? נתנו אורכות והשוק מהר מאוד, ממש, תוך שבועות ספורים, חזר לעבודה רגילה, והירידה במחירי הדירות התעכבה בעיקר בגלל המלחמה".
לדבריו, "המימון כולו התייקר, תשומות הבניה התייקרו, שכר העבודה עלה, משך הבנייה הוארך והריבית הייתה גבוהה, אך לצד זה היו מבצעי קבלנים - 80/20 ו90/10 שמגלמים ירידה דרמטית - מדובר על ירידה ריאלית של בין 7%-10%. כבר עכשיו ניתן לראות ירידה של למעלה מ- 1% במחירי הדירות ומעריכים שהמגמה תימשך".
בהמשך התבקש קוינט להתייחס לנתון לפיו, נכון לאוגוסט 2025, ישנם 82,000 יחידות דיור חדשות לא מכורות, של קבלנים שנמצאות "על המדף", קוינט השיב בחיוב והוסיף כי הנתון הזה הוכפל בשנתיים האחרונות וכי רק בת"א יש 20 אלף דירות שעוד לא נמכרו. כמו כן הוא הוסיף כי הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם ביום שלישי נתון של היקף העסקאות לחודש יוני 2025, שירד בצורה משמעותית - הנתון הנמוך ביותר מתחילת שנות ה-2000 לדבריו.
ואולם, מול הצהרותיו של קוינט מציבים הקבלנים והיזמים עמדה הפוכה. לדבריהם, בשוק נדל"ן השרוי בקיפאון מתמשך, לצד התייקרות תשומות הבנייה, מחסור חמור בכוח אדם ועלויות מימון גבוהות, אין ביכולתם להפחית מחירים. לטענתם, תחת תנאים אלה ענף הבנייה מצוי על סף קריסה.
קוינט התבקש להתייחס לסוגייה לפיה, יזם סביר לא ישאיר דירה ריקה לאורך זמן, שכן בניין לא מאוכלס מתבלה ויוצר הפסדים. עם זאת, טענה נוספת שעלתה היא שחלק מהדירות שמשווקות כיום, מקורן במגרשים שנמכרו בשנות השיא של המכרזים, אז התנהלו הליכי "לכל המרבה במחיר" שהביאו לעלייה חדה במחירי הקרקע. לכך הצטרפו גם התייקרות של כ־30% בתשומות הבנייה, עלויות מימון גבוהות ומחסור מתמשך בכוח אדם בענף – נתונים המעלים סימני שאלה באשר ליכולת האמיתית של הקבלנים להפחית מחירים, ומציבים אחריות מסוימת גם על המדינה, כמי שמחזיקה ברוב הקרקעות המיועדות למגורים.
קוינט דחה טענות אלו, "אני לא עושה לאף אחד את החשבון שלו, וכשהוא הרוויח אז הוא התחלק? אנחנו אמרנו לתת הצעות הגונות. הטענה הזו לא נכונה, כי רוב השיווקים שלנו בשנים האחרונות היו במחיר מטרה או מחיר למשתכן. אלה תוכניות שהן תוכניות מסובסדות. שם אנחנו לא הולכים בעצם למרבה במחיר. ולכן, זה לא היה. באזורים מאוד מאוד מסוימים הלך על המרבה במחיר".
לדבריו, ההכנסות משיווק הקרקעות אינן "רווח" אלא כלי למימון השקעות: "זה נכס של הציבור, אנחנו מצד אחד נותנים שירות לציבור ואנחנו מנסים להגיע לדירות הזולות ביותר לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, אבל כשאנחנו מוכרים נכסים צריכים למכור אותם כדי לממן פיתוח, כדי לממן את שיקום חבל תקומה. כדי לעשות פיתוח בנתיבות, בירוחם, בדימונה, בקרית שמונה, בשלומי, בכרמיאל, וגם בבאר יעקב. זה מה שאנחנו לא, הכסף הזה לא נכנס לכיסו של אף אחד".
"המדינה צריכה לשווק בזול ויש לי ויכוח קשה עם האוצר על התוכניות המסובסדות אבל במקומות כמו שדה דב וכשהוצאנו 7,200 יחידות דיור בסוף השנה שעברה, זה היה בעצם המפץ הגדול, כי אז אמרו אתם משווקים בנתיבות, משווקים באופקים, משווקים בקריית גת, באשקלון, אבל במרכז הארץ אין לכם", הסביר.
יחד עם זאת הוא ציין כי ישנן פעולות נוספות שצריך לנקוט בהן, "לזוגות צעירים צריך תוכניות מסובסדות, מחיר למשתכן. בתוך מדד המחירים לצרכן רכיב הדיור הוא למעלה מ- 25%, זאת אומרת שהשכירות יכולה להשפיע על יוקר המחיה בישראל וסוגיית השכירות לא מטופלת בצורה הנכונה. גם בדיור הציבורי מספר הדירות פחת בעקבות חוק שהעביר בעלות לדיירים, ויש אוכלוסיות שלא יכולות לעמוד בכך, והדבר נופל על הרווחה ברשויות המקומיות".
העתיד בנדל"ן לדבריו, "לקחת התחדשות עירונית מסיבית, כמו שיש ברמת אליהו ובראשון לציון - שלוקחים שכונה שלמה, המדינה קונה את הדירות מהדיירים, ונותנת דירות בפרויקטים חדשים שהיא משווקת. ועושה הסכם פיתוח או הסכם תשתית עם הרשות המקומית. זה התפקיד של המדינה בעתיד. זה הפתרון לקריית שמונה, זה הפתרון לבית שאן, זה הפתרון. אין לנו קרקעות בלי גבול, לקחת את השטחים הפתוחים, אנחנו רוצים לשמור אותם לטובת הדורות הבאים, לטובת ריאות ירוקות. ולכן זה העתיד ולשם המדינה צריכה להיכנס, היא עוד לא שם".
קוינט נשאל לסיום בנוגע לעובדת היות רמ''י גוף ריכוזי מרכזי, והתבקש להתייחס לטענה כי מידי פעם נשמעות הצהרות לפיהן את צריך לפרק את רמ"י ולהפריט אותה. "האמירות האלה, לצערי הן פופוליסטיות. של מי אתם מעדיפים להיות חוכרים, של מדינת ישראל או של יגאל אה?", כשהוא מתכוון ליגאל דמרי שנכח בקהל והשתתף באחד הפאנלים בכנס.
"או של אחרים, שחקנים פרטיים, מחר נפריט את כל קרקעות המדינה, יקנו אותם אנשים פרטיים, והמדינה תוכל לעשות תוכנית כמו מחיר מטרה או מחיר למשתכן? היא תוכל לעשות דיור להשכרה? היא תוכל לתת מגרשי השלמה בהתחדשות עירונית? היא תוכל לעשות הסכם גג לפיתוח? היא לא תוכל".
בנוסף אמר: "היא תוכל לפנות את שדה התעופה בשדה דב? זו הדוגמה הטובה ביותר לניהול של רסיסי זכויות. היו שם אלפי בעלים, באה המדינה וניהלה את אותו מתחם. מישהו אחר יוכל לעשות את זה? אני לא מאמין. האלטרנטיבה הסבירה והנכונה יותר היא לתת לרשויות המקומיות לנהל את הקרקע. שזו אלטרנטיבה הרבה יותר סבירה ואולי נכונה, אבל גם היא, הרבה פעמים יש קונפליקט בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי, האם נכון עכשיו לשווק".
"תל אביב תשווק מגרש אחד תוכל לעשות חוגים, כבישים והכול. מה יקרה עם קריית שמונה וירוחם? יש הרבה חסרונות בניהול המרכזי. יש לנו הרבה מה להשתפר, הוא לא מספיק טוב. הוא גם גוף קטן, הוא גוף בירוקרטי, לא בהכרח בגלל ההתנהלות שלו, ההתנהלות הממשלתית היא מאוד מוגבלת. אפשר להמשיך לדבר על החלופות, אף אחת מהן כנראה לא מושלמת. לדעתי האישית עדיין ניהול מרכזי יש לו הרבה יתרונות אל מול האלטרנטיבות", אמר לסיום.
התרעות פיקוד העורף