נזכיר כי המחקר, שנערך עבור "מעריב" חברת "דיפרנט" המעניקה הגנה לשכר דירה עבור בעלי דירות, מתבסס על מידע שנאסף בין השנים 2020 ל־2025 מתוך כ־47,900 רשומות של שוכרים פוטנציאליים ברחבי הארץ, ובחן ארבעה פרמטרים: אחוז השוכרים שנכשלו בבדיקות רקע פיננסי, הגיל הממוצע של השוכרים, ההכנסה הממוצעת שלהם ויחס ההכנסה לשכר הדירה. בשלב השני, לאחר שמיפו את מפת השוכרים בכל עיר ועיר, "דיפרנט" בחנו באופן ספציפי את הנתונים של אלפי לקוחותיהם בין השנים 2020-2025. בכדי לבחון מהן הסיבות אשר הסבו נזק כלכלי לבעלי הנכס ומה היה גובה הנזק הממוצע.
נתוני חברת דיפרנט מראים כי בערים שונות במרכז קיימת שונות גדולה: תל אביב אומנם לא נכנסה לרשימת הערים הבעייתיות ביותר, אך אחד מכל עשרה משכירים בה חווה בעיה עם שוכר. בערים אחרות – כמו בת ים, בני ברק וראש העין – שיעורי הבעיות גבוהים בהרבה, לעיתים כמעט כפולים, והם מבליטים את השבריריות של שוק השכירות גם בלב גוש דן.
תל אביב והמעגל הראשון
הדירות המבוקשות בתל אביב הן בנות 2–3 חדרים. שכר דירה לדירת חדר עמד באוגוסט על 4,034 ש"ח (עלייה של שישה אחוזים), לשני חדרים – 6,259 ש"ח (עלייה של חמישה אחוזים), ולשלושה חדרים – 7,599 ש"ח (עלייה של חמישה אחוזים). "תל אביב לא נכנסה לרשימת הערים עם השוכרים הבעייתיים, אבל לא הייתה רחוקה משם בכלל עם כ-11% שחווים בעיות" אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בדיפרנט, "זה נתון לא מבוטל, אך נמוך יותר משאר הערים בסביבה מכיוון שהפרופיל הסוציואקונומי של השוכרים גבוה יותר וגם מכיוון שהביקוש הגבוה במיוחד מפחית את פוטנציאל הנזק בחלק מהמקרים".
סגרון מציין כי בממוצע 59% מההכנסה של השוכרים נועד עבור שכר דירה – נתון גבוה מאוד שמדגים את השחיקה בהכנסה והעליה בשכר הדירה. "תל אביב מנסה לחזור לשגרה בתקופה זו של עונת הנדידה שבה שוכרים עוברים דירה ומגיעים לעיר הגדולה לצורך עבודה או לימודים. אבל עדיין, המחירים הגבוהים,החפירות בעיר לצורך עבודות הרכבת ופרוייקטי התמ"אות הרבים מרחיקים שוכרים רבים שמעדיפים את השכנות הקרובות רמת גן וגבעתיים, המאפשרות קרבה למקורות בילוי ותעסוקה ונגישות תחבורתית.
ברמת גן, מחירי השכירות עלו ב־7% לדירת חדר (3,463 ש"ח) וב־4% לדירת שלושה חדרים (6,138 ש"ח). בגבעתיים נרשמה תופעה מעניינת: דירת חדר עולה 3,903 ש"ח – זינוק של 14% משנה שעברה. אך דירות שניים ושלוה חדרים נותרו ללא שינוי ודירת ארבעה חדרים אפילו הוזלה ב־3% ועומדת על 7,290 ש"ח.
"שתי הערים הללו אינן ברשימת הערים "הבעייתיות" ביותר, אך גם הן בסדר גודל דומה לזה בתל אביב. כמו כן, שוכרים רבים נדדו גם אל מחוץ לאזור גוש דן, עם פריחה משמעותית של הערים במעגל השני, השלישי והרביעי לתל אביב".
"בבת ים שיעור הבעיות גבוה במיוחד – 14%" אומר סגרון, ומציין שגם שם נרשמה ירידה קלה בשכר הדירה של דירות ארבעה חדרים אך הוא עדיין עומד על – 6,505 ש"ח. " "זה נובע מכך שהשכר הממוצע בעיר נמוך יחסית, סביב 9,300 שקלים, אבל 60% ממנו מופנים לשכירות. במילים פשוטות – אנשים מתחייבים לסכומים שהם לא יכולים לעמוד בהם. היתרון של העיר הוא מיקום אטרקטיבי ונגישות מהירה לתל אביב, אבל זה גם מה שמעלה את המחיר".
בני ברק היא דוגמה קלאסית לעיר צפופה שבה הביקוש לדירות מייצר מחירים גבוהים ביחס ליכולת האוכלוסייה. בעיר הצפופה, הדירות הקטנות ביותר הן המבוקשות ביותר, אך האוכלוסייה מתקשה לשאת בנטל – וכתוצאה מכך ההסתברות לבעיות עם שוכרים עומדת על 17%, כמעט חמישית מהמקרים. . "עקב המצב הכלכלי של התושבים, משפחות צעירות בעיקר, מתפשרות לעיתים על דירות קטנות של חדרים בודדים. בדומה למגמה הארצית, גם בבני ברק המחירים עולים וזאת בגלל שהשכ"ד המבוקש בהן גבוה יחסית ליכולת האוכלוסייה. הדירות הקטנות מבוקשות על ידי אברכים וזוגות צעירים. עם זאת, עם עליית הריביות והאינפלציה, קיים קושי לכלכל משפחה מרובת ילדים ולכן תושבי בני ברק עלולים למצוא עצמם מתפשרים לגבי גודל הדירה.
מעגל שני
בדומה לבני ברק, גם בנס ציונה 17% הסתברות לבעיות עם שוכרים וכ-20% נכשלים בבדיקות פיננסיות ו- 56% מההכנסה הממוצעת העומדת על 11,788 ש"ח הולך לשכר דירה. מדובר בעיר מגורים השוכנת בגבול שבין מרכז הארץ והנגב המערבי ונהנית משני העולמות. מה שמעניין בה, זה ששכר הדירה ירד בה בכל גדלי הדירות ויתכן שהסיבה נעוצה בחוסר בדירות עם ממדים עקב ביקוש גובר אחרי מלחמת "עם כלביא". "נס ציונה אינה עיר שכירות קלאסית" אומר סגרון, "וחלקם של השוכרים בה נדמה כקטן משמעותית לעומת ערים אחרות, ועל כן, פלח האוכלוסייה המבקש להשכיר דומה לממוצע הישראלי ופחות לממוצע המוכר בעיר ברמה הסוציו-אקונומית".
"בפתח תקווה ובבאר יעקב נבנו בשנים האחרונות שכונות חדשות בהיקפים עצומים כחלק מתוכניות דירה בהנחה ומחיר למשתכן, לצד פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית" מציין סגרון. "זה יצר היצע רחב של דירות להשכרה, אבל גם כאן הבעיות לא נעלמות – אנחנו רואים סביב 14% הסתברות לבעיות עם שוכרים. הפער הוא שאזורי התעשייה הסמוכים מושכים קהלים מגוונים מאוד עם רמות סוציו-אקונומיות שונות – חילונים, דתיים, משפחות צעירות – וזה מגדיל את הסיכון לבעיות".
השכנה ראש העין היא גם העיר ממחוז מרכז שהגיעה למקום הגבוה ביותר ברשימה הארצית עם לא פחות מ-19% הסתברות לבעיות עם שוכרים. "ראש העין היא סיפור מעניין," אומר סגרון. "היא קרובה מאוד למרכז וכוללת גם שכונות חדשות של מגדלים וגם בתים פרטיים. אבל הנתון המדאיג הוא ש־64% מההכנסה הממוצעת של השוכרים הולכת על שכר דירה. לכן לא מפתיע ששיעור הבעיות בעיר הוא מהגבוהים בארץ".
התרעות פיקוד העורף