"מעריב" שוחח עם ד״ר רחל שלום־גילה, שהרחיבה על נושא הרגולציה בענף. על אף שהשיח על העומס הרגולטורי גבר מאז מבצע "עם כלביא”, לדבריה הטיפול עדיין רחוק ממספיק. הנתונים שהציגה מציבים זרקור ומדגישים פער בולט: אנחנו לא מודעים לכך שברוב העולם ההליכים פשוטים וקצרים יותר, ואילו בישראל הם נותרו מסורבלים, דווקא כשהצורך בהקלות נדרש יותר מתמיד - אין מי שמרים את הכפפה.
העכבר והפיל שבחדר
כדי להבין קצת יותר את הנושא, נחזור רגע לפאנל, בו טענה ד"ר שלום-גילה, כי לוחות הזמנים בישראל לא סבירים בשום קנה מידה, בהשוואה למדינות אחרות במערב. "רק בשביל לסבר את האוזן, ודרך אגב זה עולה עם הזמן, זה לא הולך ויורד - בישראל בשנים האחרונות משך הזמן לקבל היתר בנייה לוקח בין שנה לשלוש שנים, נניח שבממוצע זה שנתיים. אם מדברים על אירופה, או על ארצות הברית, אז אנחנו מדברים על משך זמן של כמה חודשים, שבדיה נחשבת איטית, כי זה חצי שנה".
"זאת אומרת שחצי שנה לקבל היתר בנייה - זה איטי", הדגישה, "בגרמניה זה שלושה חודשים, אם אנחנו מדברים על צרפת זה חודשיים, עוד מדינות במרכז אירופה זה כמה שבועות, בפלורידה לוקח 35 ימים בממוצע - זה משך הזמן במדינות המערב לקבל היתר בנייה". על משך הבנייה הוסיפה כי "בניין של 10 קומות עד 29 מטר גובה בישראל לוקח בממוצע 42 חודש - 3.5 שנים, אם אנחנו מדברים על מדינות אחרות זה גג שנתיים, תעודת גמר, טופס אכלוס, הזמן הממוצע בישראל לקבל תעודת גמר - שנתיים. זה הנתון ל- 2023"
"אבל בואי נדבר על העכבר שבחדר", אמר עו"ד גדרון, "כבר לפני שנה וחצי נכנס מסלול של 'מורשה להיתר', שמאפשר לאדריכלים להוציא את היתרי הבנייה. אני לא רואה את היזמים עומדים בתור, אני לא רואה את האדריכלים עומדים בתור, המסלול שמורשה להיתר יאפשר להוציא היתר בנייה תוך חצי שנה".
"אני אגיד לך למה אתה לא תראה אותם", השיבה, "כי צריך לשנות - צריך לשנות את כל החוק. בעולם יש שתי מגמות חזקות. מגמה אחת זה הפרטה. אבל הפרטה, עושים אותה עם עוד דברים שפה לא עשו. אתה לא יכול לעשות חצי, ואת החצי השני לא, ולהגיד אוקיי עשיתי משהו".
"כשישראלים שומעים את זה, זה נשמע פנטזיה, כל כך מהר לוקח לבנות שם, והבנייה שם הרבה יותר איכותית והרבה פחות ליקויי בנייה מאצלנו".
ד"ר רחל שלום-גילה, חברת סגל אקדמי בכיר באוניברסיטת תל אביב, ובמכללה האקדמית גליל מערבי. בשני המוסדות היא מכהנת כראש מסלול לימודי שמאות מקרקעין. כלכלנית, ובעלת דוקטורט במימון. לפני אוניברסיטת תל אביב, כיהנה כמרצה למימון 15 שנים באוניברסיטה העברית, מתוכן כ-5 שנים כראש התמחות מימון נדלן. בשיחה עם "מעריב" הסבירה מה הבעיה ברגולציה, איפה מקורה ולאן צריך ללכת עם הפתרונות, וגם איך זה מתבטא במחיר הדיור.
ההליכים מאוד מסורבלים, ארוכים ומצריכים המון אישורים
"לסרבול ולמשך הזמן יש חלק גדול לא רק בסבל שבתהליך עד לטופס האכלוס, אלא במחיר - זה מתבטא במחיר", הדגישה, "אם אנחנו משווים את עצמנו למדינות מערביות אחרות ומדברים על נשיגות דיור, על מספר משכורות שנדרש לרכישת דירה, זה לא יקרה עד שמשך הזמן והמורכבות לבנות דירה בישראל יהיו כמו במקומות האלה. אי אפשר שפה משך הזמן והמורכבות יהיו פי כמה, ומחירי הדיור יהיו כמו שם. זה תנאי הכרחי להורדת מחירי הדיור. ועכשיו זה דחוף עוד יותר, לא רק בגלל המחירים אלא בגלל המלחמה: יש הרבה דירות לא ממוגנות, צריך ממ״דים, יש שיקום הכרחי; וגם מי שביתו לא נפגע ורוצה לעבור לדירה ממוגנת או לשפץ - תקוע. זה דחוף גם בגלל הסיטואציה הנוכחית".
אי־בהירות ואי־ודאות
לדבריה, החוק בישראל נבנה טלאי על טלאי (כמו הרבה בישראל), ויש חוסר אחידות בין כללים במקומות שונים, אי־בהירות לגבי סמכויות, וכפל סמכויות. "קשה לקבל תמונה פשוטה וברורה, וגם כשמחליטים לבנות - לא תמיד ברור איזה מסלול מתאים. מעבר לזה, קיימת אי־ודאות: אפשר לשנות דרישות רטרואקטיבית תוך כדי תהליך. דוגמה: יזם בנה לפי תוכנית האינסטלציה שאושרה בהיתר, וכשמגיע לתעודת גמר אומרים להוסיף רכיב חדש שנכנס לתקנות אחרי שההיתר ניתן. זה קורה - ויש עוד דוגמאות רבות".
"אז יש מורכבות, סרבול, כפל סמכויות ואי־ודאות. לכן צריך לפשט את החוק. אני חושבת שצריך לכתוב חוק תכנון ובנייה חדש לגמרי, לאשר בכנסת ולהחליף את הישן. החוק החדש צריך לכלול אחידות, כללים ברורים, להיות הרבה יותר פשוט; חלוקת סמכויות ברורה. לתקן מערכת מסורבלת באמצעות עוד טלאים - לא יעזור. צריך חוק פשוט".
הנטל שהחוק מפיל על הרשויות המקומיות
שלום- גילה הזכירה כי בכנס דיברו על הוועדות המחוזיות, אך הבעיה הקשה לטענתה, נמצאת דווקא ברשויות המקומיות. "לא הופתעתי לשמוע שיזמים מעדיפים להגיע למחוזיות ולא למקומיות - זה בגלל הנטל הלא סביר שמוטל עליהן. החוק מציב אותן במצב שבו הן גם מחוקקות (תב״ע), גם נותנות היתר, גם מפקחות, גם קובעות את היטל ההשבחה וגם נהנות ממנו, גם נותנות בסוף תעודת גמר וגם יכולות לתבוע אם לא פעלת לפי הכללים. יותר מדי סמכויות וכוח ביד אחת - כשלהן יש אינטרס תכנוני־פיסקלי מובהק".
"ולרשויות רבות אין תמריץ אמיתי לדיור: דירות מגורים מכבידות על התשתיות התשואה מארנונה למגורים ביחס להוצאות העירייה נמוכה יחסית, בעוד שעסקים משיגים את ההפך ויותר כדאיים כלכלית. לכן אין להן עניין לזרז הליכי מגורים", הוסיפה.
אין בחוק מסגרות זמן המחייבות את הרשות להגיב
ד"ר שלום גילה מציעה לפשט את הדרישות וההליכים, ולהטיל אחריות מקצועית כבדה על גורם מוסמך חיצוני, לסמוך עליו, ולגבות זאת במשטר סנקציות ורגולציה חכמה. "באנגליה, למשל, יש מודל שאני רואה בו דוגמה מצוינת: שלושה מסלולים. מסלול רגיל מול העירייה (מסורבל יותר), ושני מסלולים שבהם גורם פרטי מוסמך מבצע את שלבי ההליך. באחד - מפקח פרטי; בשני - גורם בעל סמכויות רחבות יותר. אלו גופים מפוקחים, נדרשים לעמוד בדרישות ומתחדשת להם ההסמכה מדי זמן; יש גם ביקורות פתע. המפקח מגיש לעירייה בקשה בסיסית; לעירייה יש חמישה ימי עסקים לענות - ואם לא ענתה, זה מאושר אוטומטית".
"משם רוב ההתנהלות אצל המפקח, והוא גם מוציא את תעודת הגמר. כך תעודת גמר יכולה להינתן בשבועות. בניין פשוט: כ־12–18 חודשים מרגע הבקשה ועד טופס אכלוס. אצלנו אותו פרויקט יכול לקחת חמש שנים במקרה הטוב, בפועל לוקח הרבה יותר - אז איך מחיר הדירה יהיה דומה?".
"איך זה עובד כשהאחריות אצל המפקח? כמו רואה חשבון: המדינה מסמיכה, השוק סומך, ויש אחריות מקצועית כבדה - אם יתרשל, יאבד רישיון ושם. זה מייצר יעילות וזהירות גם יחד". היא מוסיפה כי המדינה לא יכולה לרדוף אחרי כל פרט בכל בניין באמצעות עוד רגולציה. "זה לעולם לא יכסה הכל - וזה גם לא מבטיח איכות. דווקא אחריות ישירה של גורם מקצועי צמוד לפרויקט משפרת איכות".
"המגמה בעולם בתחום היתרים ורישוי בנייה היא הפרטה. בישראל הוכנס לאחרונה ״רישוי עצמי״ אצל אדריכלים - אבל זה לא תפס. למה? כי כדי שהפרטה תעבוד, צריך במקביל לפשט משמעותית את הרגולציה, להפחית פיקוחים כפולים וליצור הליך סביר. אחרת, האדריכל נדרש לקחת אחריות על תהליך מסובך, ארוך ובלתי־כלכלי - רבים פשוט לא ייכנסו לזה, או שיידרשו שכר טרחה גבוה מאוד". היא מוסיפה כי ההליך בישראל הוא "יחסית חדש", וכי ועדיין אין מספיק אדריכלים שנענו. "כל עוד התהליך מסובך, זה לא ישתנה".
ההשפעה על המחיר
"באנגליה - כסף מושקע שנה; בישראל - חמש שנים. התשואה הנדרשת (פר שנת השקעה) גדלה ככל שהזמן מתארך; גם הסיכון גבוה יותר (אי־ודאות רגולטורית, שוק בעוד חמש שנים וכו׳), ועל סיכון דורשים פרמיית רווח. נוסיף לכך עלויות מימון ועלויות רגולציה, יועצים וכפלי פיקוח - הכל מגולגל למחיר הדירה", הסבירה.
"בכמה זה יכול להוריד מחיר? בהערכה גסה: אם נקצר דרסטית את הזמנים (היתר בכמה חודשים; בנייה חצי מהיום; טופס אכלוס בתוך ימים), אפשר לראות ירידה של כ־10% במחיר הדירה רק מהקיצור והוודאות וזה עוד לפני אפקט הגדלת ההיצע. זה המינימום; הגדלת ההיצע תוסיף אפקט אפילו גדול יותר", הדגישה.
לסיום אמרה ד"ר שלום-גילה: "צריך לומר את זה בקול, לדרוש את זה ולקדם את זה. בעולם יש הפרטה. באירופה, למשל, אדם שרוצה להוסיף עד 50 מ״ר לבית פרטי - ברבות מהרשויות כלל לא צריך היתר, רק הודעה; ואם צריך היתר - זה הליך סופר־פשוט ומהיר, חודשים ספורים כולל הכל. לכן: צריך להסיר היתרים איפה שלא הכרחי; היכן שכן - לפשט מאוד, להפחית בדיקות כפולות ולהשאיר אחריות למפקח הפרטי, לא צריך שהרגולטור ייכנס לכל פרט".
השינויים שבדרך
חשוב לציין, כי בסיום הפאנל, ראש מטה התכנון הלאומי שחר בקשי ביקש למסגר את השינויים שבדרך: ״הרבה ממה שהזכרת כבר התחילו להיות מיושמים. המטרה שלנו היא קיצור הליכי ההיתר. ‘מורשה להיתר’ לוקח היום את הכול; במקומות שהוא מכיר אין צורך בתיק מידע מלא. מכוני הבקרה, שפעלו עד 10 קומות, הורחבו למבנים ציבוריים ולעסקים - עד 42 מטר (כ-14 קומות). סוגיית ‘עיקרי ושירות’ בוטלה - היזם מקבל ‘קופסה’. אנחנו גם נכנסים ברשויות המקומיות עם תוכניות העיצוב שהיו עושים את המוות, ובודקים בימים אלו את צווי התחלת עבודה כדי לאתר צווארי בקבוק. יש ירידה ממשית בזמנים, וכ-190–200 אנשי מקצוע כבר רשומים כמורשים להיתר״.
יו״ר הוועדה המחוזית חיפה, רותי שוורץ, הוסיפה: ״חשוב שהיזמים ידעו שיש את המסלול הזה, והמסלול הזה כרגע הוא עד 42 מטר, ובינואר, כשמכוני הבקרה ייקחו את הכול, אז הם ייקחו את הכול. וזה מסלול שהמורשה להיתר בודק מההתחלה עד הסוף, כולל תעודת גמר. כמו ששחר אמר, בערך 200 אנשים רשומים בפנקס המורשים להיתר וזה לאט לאט יתפוס תאוצה. גם התאחדות הקבלנים הייתה איתנו וגם התאחדות האדריכלים הייתה איתנו, זה מסלול. שבאמת משחרר רגולציה מהוועדות המקומיות, וממוקד מגורים. חשוב שתדעו את זה"
עו"ד גדרון הוסיף: "לא ירחק היום שמשרד האדריכלים, שלא יהפוך להיות מורשה היתר יישאר מאחור. מכיוון שבנקודה מסוימת יזם יתחיל לספר לחבר שלו שהוא הוציא היתר בנייה תוך חצי שנה, גם אם זה עלה לו יותר, הוא חסך שנה וחצי של ריביות בבנק, אז משרדי האדריכלים שלא יעלו על העגלה יישארו מאחור".
התרעות פיקוד העורף