סקר חדש של חברת iPanel שנערך בתחילת יולי עבור חברת פאלמו מגלה עד כמה המלחמה השפיעה על תפיסות הישראלים: כמחצית מהציבור הישראלי מתעניין היום ברכישת דירה בחו"ל, ו־31% מהנשאלים דיווחו שמאז תחילת המלחמה גבר אצלם הרצון לרכוש נכס מחוץ לישראל. 14% מכלל הנשאלים אמרו שהם שוקלים זאת ברצינות כבר בשלוש השנים הקרובות.
אבל האם באמת יוון היא המקום האידיאלי להשקעה? הרי רק בשלושת החודשים האחרונים היא עלתה לא פעם לכותרות בנסיבות פחות מחמיאות: אירועי אנטישמיות, מחאות אנטי־ישראליות ו"ימי זעם" יצרו תמונה לא פשוטה עבור ישראלים שרק מחפשים מקום שקט לשים בו את הכסף שלהם.
“יום הזעם" שלא היה
“הדבר הראשון שחשוב להגיד זה ש'יום הזעם' הוא המצאה של התקשורת בישראל", אומר כהן. “הייתי באתונה באותו יום, ואני מבטיח לך שלא היה שום מונח כזה. נכון, הייתה הפגנה, אבל אלה בסך הכל כמה מאות צעירים אנרכיסטים שמפגינים כל שבוע על משהו אחר".
ועדיין, יריב וכהן מבינים שיש אנשים שהכותרות מערערות אותם, אבל מבקשים לסייג. “גם אם היה משהו ביוון, זה היה אולי רלוונטי למי שחושב לעבור ליוון, לא למי שחושב להשקיע שם. זה לא שאם קנית נכס ואתה יהודי אז פתאום יש דגלי ישראל מהחלון. הנכס הוא שלך, והרווחים הולכים אליך, אבל מי שמנהלת אותו היא חברה יוונית. אז גם אם יש אנטישמיות", ושוב הם ממהרים לציין שהם מסתובבים המון ביוון ושחוץ מכמה מדבקות פה ושם של Free Palestine הם לא נתקלו בכלום, “איפה בדיוק זה פוגש אותך כמשקיע?".
את המשקיעים הם מסווגים לשלוש קטגוריות. “יש את הנייטרליים, שהמלחמה לא השפיעה עליהם ושמסתכלים על השקעה בנדל"ן בחו"ל פשוט בתור עוד כלי להגדיל את הפיזור בתיק ההשקעות; יש את מי שבעקבות המלחמות רק מחפשים דרך להוציא כסף מהארץ ליום שחור, כמו שכבר קרה גם במהפכה המשפטית; ויש גם כאלה שאומרים בדיוק ההפך: יש מלחמה עם איראן? עכשיו אני דווקא קונה נדל"ן בארץ כדי לתקוע יתד".
ומה הגישה שלהם? “בסוף המדינה שלנו היא מדינה מורכבת", מסבירים שני החברים שעשו לא מעט ימי מילואים בשנתיים האחרונות. “מצד אחד אנחנו הכי ציונים שיש: משרתי מילואים, שירתנו בקבע, המשפחות שלנו באות מהרקע הביטחוני - אנחנו אוהבים את ישראל וחיים בישראל. ומצד שני, אנחנו גם חייבים לדאוג לעתיד שלנו".
מבה"ד 1 לאתונה
עוד לפני שהקימו את חברת הנדל"ן, יריב וכהן כבר הפרו כלל ותיק בעולם העסקים - לא לערבב חברים וכסף. “באופן כללי זה נכון", מודה יריב, “אבל יש לזה הסתייגות: כשמדובר בחברים של אמצע החיים, חברים שאתה בוחר ולא כאלה שנולדת איתם - זה הרבה יותר מתאים ונכון לעבוד ביחד. לא חושב שהייתי מסוגל להקים עסק עם חברי ילדות שלי".
“אני מוכר בתור נכה 86%, אבל היום אני משוקם לגמרי - אפילו הספקתי לרוץ חמישה מרתונים. הפציעה שלי הייתה מורכבת מאוד, וברגעים הראשונים יש המון תשומת לב - זה קצת כמו שבעה. כולם מגיעים, מביאים מתנות, עמותות עוטפות אותך. זה נהדר, אבל מסוכן, כי קל להתאהב בתדמית של ‘הגיבור הפצוע'. נפצעתי בגיל צעיר יחסית, 24, כבר בתור מפקד צוות בדרגת סרן, ומה שהציל אותי היה לחזור לשגרה".
פלג מספר שכבר במהלך השיקום הוא חזר פעם בשבוע ליחידה לתפקיד לא קרבי, אבל משמעותי. “זה אפשר לי לא לסיים את הפרק הצבאי שלי רק עם זיכרון של פיצוץ בעזה, אלא גם עם חוויות חיוביות".
העסק הוא כמובן חברת פאלמו, שהתחילה בדירה של שני חדרים שהשניים קנו ב־70 אלף יורו באתונה ב־2017 מחסכונות הקבע, ומכרו חצי שנה אחר כך ב־120 אלף יורו. “זה לא המון כסף, אבל כשהסתכלנו על האחוזים הבנו שיש כאן משהו", מסביר כהן. באותה תקופה הוא עבד בהייטק ויריב בנדל"ן בישראל.
“החלטנו להשקיע הכל בעסק היווני. התחלנו ללוות חברים ומשפחה, ומהר מאוד הפכנו מ'פרנדס אנד פמילי אופיס' לחברה מקצועית". כיום פאלמו מנהלת למעלה מ־40 בניינים ו־500 יחידות דיור, ומוכרת בין 400 ל־500 דירות בשנה - או, כמו שהם מספרים בקריצה, “בערך דירה וחצי ביום".
לאחרונה גם הצטרף אליהם שותף מפתיע לאחד הפרויקטים - פיני גרשון, שההיכרות איתו התחילה כשמאמן הכדורסל לשעבר הגיע להרצות בכנס שהם עשו במרץ האחרון. “האימפקט של ההרצאה שלו היה מאוד טוב. והתחברנו ברמה האישית - שככה כל דבר טוב מתחיל. בכללי גם פיני מאוד מזוהה עם יוון, וכשאתה נוסע במונית באתונה ושואל ‘מי זה פיני גרשון?' לאנשים שם נפתחות העיניים".
המשבר שעליו מדברים השניים הוא כמובן משבר הסאב־פריים האמריקאי מ־2008, שהיכה קשות גם באירופה ובמיוחד ביוון, שנכנסה אליו כשהכלכלה שלה גם ככה על כרעי תרנגולת. “ב־2008 משבר הסאב־פריים פגש את היוונים בצורה אגרסיבית", מסביר יריב. “המדינה הייתה על סף פשיטת רגל, ובחלק מהמקומות הנדל"ן צנח ב־60% מ־2008 עד סוף 2017".
לטענתם, מאז 2017 הנדל"ן באתונה עלה בממוצע 10% בשנה, אבל עדיין נמוך ב־10% ממה שהיה לפני המשבר. לעומת זאת, מדינות אירופאיות אחרות כבר עברו את רמות 2008 ב־70%.
“יש פער של 80% עד להשתוות למקבילות האירופאיות", אומר כהן. “למה זה לא התפוצץ? זה שוק לא ממונף". אחרי המשבר הבנקים הפסיקו לתת משכנתאות, מה שיצר הזדמנות לישראלים שהגיעו עם מזומן כמו פלג ואביב בעצמם לפני שמונה שנים.
היום, כשהמשכנתאות בישראל הגיעו לריביות של מעל 5%, הריבית ביוון עדיין עומדת על 3.25־4%, והבנקים לאט־לאט חוזרים לתת משכנתאות. “חוק ראשון בכלכלה: ברגע שיש מימון, יש יותר ביקוש. ריביות נמוכות - המחירים עולים. אנחנו מאמינים שהסכר הזה ייפרץ, ואז נראה את המחירים עולים משמעותית", הם אומרים.
הם מוסיפים לספר שבשנים האחרונות התשואות שהם הניבו למשקיעים בשכירות לטווח ארוך היו כ־5% תשואה נטו (לעומת 2.1־2.3% בישראל), ובשכירות לטווח קצר 8־10%. “אבל בנדל"ן אתה לא מסתכל רק על התשואה הפירותית אלא גם על התשואה ההונית", מזכיר פלג. “התשואה הכוללת לאחר מכירה יכולה להגיע ל־15־20% לשנה".
מעבר לקרבה ולמחירים הנמוכים, אחד היתרונות הגדולים של יוון על פני יעדי השקעה אחרים טמון בפרט משפטי יבש - אמנת המס עם ישראל. “יש מצב כזה רק עם צרפת ויוון", מסביר כהן. “פטור ממס שבח: לא שילמת מס במכירה ביוון – לא תשלם גם בישראל". למשל, אם קנית דירה ב־150 אלף יורו ומכרת ב־200 אלף יורו, תשלם על רווח של 200 אלף שקל בדיוק אפס מס. “בכל מקום אחר היית משלם 25%. זה גיים צ'יינג'ר מבחינת המשקיע הישראלי".
החלום הישראלי החדש
כהן ויריב ממשיכים לדבר ולהציג גרפים ונתונים על תשואה ושכירות, אבל “החלום הישראלי" על דירה הוא כבר מזמן הרבה יותר מזה - והשאלה היא האם דירה באתונה תוכל באמת להגשים אותו. פלג ואביב עוצרים לרגע לחשוב. “החלום הישראלי הוא קודם כל להיות בעלים של נכס", מנסח אביב. “לקבל ביטחון שאם יגרשו אותי מהבית אני יכול לגור שם - וברובד הזה דירה באתונה מגשימה את החלום".
אבל גם עבור מי שלא ויתר על חלום הדירה בישראל, אתונה יכולה להיות תחנת ביניים. “במבט מלמעלה אפשר להגיד שיש שלושה סוגים של משקיעים שקונים דירה באתונה: יש את מי שזו הדירה היחידה שלו ולא יכול לקנות בישראל; יש את מי שכבר יש לו דירה בישראל ומעדיף להשקיע בחו"ל, מכיוון שלדירה שנייה בישראל מקבלים מימון של 50% בלבד; והשלישי - צעירים שרוצים מקפצה להון עצמי לדירה בישראל".
המכנה המשותף של שלושת הסוגים האלה הוא למעשה מה שהסקר שהזמינה החברה חשף: מי שקונה דירות ביוון הם לא בעלי ההון הגדול במשק. “מי שיש לו מיליון שקל נזיל - פחות יחפש אותנו", מודה אביב. “רוב האנשים שמגיעים מגיעים בשביל לקנות דירה אחת".
מהשיחה עם כהן ויריב אני יוצא עם תמונה קצת יותר מדויקת של המציאות הישראלית ב־2025, ועם הבנה של מיהם אותם מחצית מהציבור שמתעניינים ברכישת דירה בחו"ל. אלה לא המיליונרים של המשק ולא אלה שמתחת לקו העוני - אלה בדיוק אותו מעמד ביניים שמגלה שהחלום הישראלי המסורתי מתרחק ממנו, ולכן הוא יוצא לחפש חלום חדש, במרחק שעתיים טיסה מתל אביב.
התרעות פיקוד העורף