בתל אביב רוצים לגזור קופון על התושבים: פסק הדין קבע - "סוף לחמדנות"

לדברי דנוס, היטל ההשבחה הפך במשך השנים לכלי חיוני אך כבד: “מצד אחד זה מנגנון חשוב למימון הרשויות המקומיות, אבל מצד שני הוא הפך לעול כבד מדי – מדובר בהוצאה לא פשוטה שמקשה על בעלי נכסים ועלויות הגבייה הופכות להיות גבוהות יותר ויותר עם התייקרות מחירי הדיור, במיוחד בעבור ערים כמו תל אביב וירושלים, שבהן ישנם הרבה פרויקטים גדולים ומורכבים, וההכנסות שצפויות להגיע מההיטל השבחה הן משמעותיות עבור הרשות המקומית".

הבעיה המרכזית בנוגע להיטל השבחה נוגעת בשאלת גובה ההיטל, הוא מסביר. “תמיד היו ויכוחים סביב החישוב, סביב פרשנות של תוכניות תכנון, וזה לגיטימי – אבל בשנים האחרונות זה גלש לשטח משפטי, שבו כל ועדה מקומית עושה דין לעצמה".

כך התחילה המחלוקת

תמ״א 38 היא תוכנית ארצית, ולכן הרשויות המקומיות אינן יכולות לגבות מכוחה היטלי השבחה. למרות זאת, עיריות כמו תל אביב וירושלים ניסו לעקוף את המגבלה באמצעות סעיף 23 לחוק התכנון והבנייה, שמעניק סמכות לוועדות מקומיות להכין תוכנית משלימה לתמ״א, עם אפשרות להוסיף או לגרוע זכויות בנייה, לקבוע תנאים שונים ואף לחלק את העיר לרבעים. כך נולדו תוכניות כמו תוכנית הרבעים בתל אביב ו־תוכנית 9988 בירושלים, שנזכרה גם בפסק הדין של בית המשפט העליון.

לאחר שהעיריות אישרו את התוכניות והגדירו בכל אזור מה ניתן לבנות, בעלי נכסים שהחלו לממש זכויות קיבלו דרישות לתשלום היטל השבחה. במוקד המחלוקת עמדה שאלת החישוב – כיצד יש לקבוע את ההיטל?

המצב החדש, כלומר הערכת השווי לאחר מתן הזכויות, ברור יחסית. הבעיה התעוררה במצב הקודם: עיריית תל אביב הנחתה את השמאים לחשב את השווי כאילו תמ״א 38 כלל לא קיימת, כלומר להתעלם מהפוטנציאל הכללי שהיה לבניינים ישנים שנבנו לפני 1980. המשמעות – דירה בבניין ישן הוערכה כאילו אין לה שום סיכוי ליהנות מהתמ״א, אף שבפועל השוק כן תימחר פרמיה מסוימת על פוטנציאל כזה.

לדבריו, הגישה הזו יצרה עיוות, כפי שמסביר דנוס, “כשאדם קונה דירה בבניין ישן, המוכר אומר לו: ‘הבניין נבנה לפני 1980 ויש סיכוי לתמ״א 38, אז אני רוצה על זה תוספת’. זו פרמיה ריאלית שמשקפת את המציאות. עיריית תל אביב ביקשה מהשמאים לנטרל את הפרמיה הזו – וזה למעשה לעקוף את הפטור שהחוק העניק לתמ״א 38".  לדבריו, המטרה המקורית של הפטור הייתה לעודד חיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה והוספת ממ״דים, אך כאשר העירייה מתעלמת מהפוטנציאל הזה בשווי הקודם – היא למעשה גובה היטל עקיף על התמ״א, בניגוד לרוח החוק.

“אם אתה מנטרל את התמ״א מהשווי הקודם,” מסביר דנוס, “אתה גורם לכך שהפער בין השווי הקודם לשווי החדש גדל, ועל הפער הזה גובים 50% היטל השבחה. כלומר – גובים על משהו שאמור היה להיות פטור.”

דנוס מתייחס לכותרות שמדברות על כך שהעיריות “הפסידו מיליארדים” בעקבות פסק הדין: "המצב הוא פשוט של מאבק מקצועי שמתחיל עכשיו. השמאים יידרשו להיכנס לתמונה ולהוכיח במספרים היכן וכמה השפיעה תמ״א 38 על ערך הנכסים. יש דרכים לכך: משווים דירות שאין שם סיכוי לתמ״א 38 לדירות שיש להן סיכוי כזה ומראים האם הייתה עליית ערך מובהקת. כלומר, אם בבניין אחד לא נשקף פוטנציאל לתמ״א 38 ובהשוואה לבניין אחר כן - אפשר להוכיח שהייתה עליית ערך".

בית המשפט העליון שם גבול: "אי אפשר לגבות בדלת האחורית"

פסק הדין של בית המשפט העליון, לדברי דנוס, עצר את הניסיון הזה: “בית המשפט אמר לעיריות – סטופ. אם אי אפשר לגבות על תמ״א 38, אי אפשר גם לגבות עליה במסווה של תוכנית אחרת. סמכות סעיף 23 נועדה לשמור על גמישות תכנונית, לא לגבות כספים".

עם זאת, הוא מדגיש כי הפסיקה אינה סוף פסוק: “המאבק עובר עכשיו לשטח השמאי. שמאים יצטרכו להוכיח במספרים את ההשפעה של תמ״א 38 על שווי הנכסים – להשוות בין בניינים שנבנו לפני 1980 לאלו שנבנו אחר כך. זו לא משימה פשוטה, אבל זה לפחות מחזיר את הדיון למקום המקצועי ולא המשפטי".

לדברי אוהד דנוס, הבעיה המרכזית היא לא רק בפרשנות המשפטית, אלא בגישה של חלק מהרשויות המקומיות, ובראשן תל אביב וירושלים. “צריך לומר את זה - החמדנות של תל אביב וירושלים אינן מייצגות את כל הרשויות בארץ", הוא מדגיש. “יש שם חמדנות מובנית בניסיון למקסם גבייה, ולקחת כסף מאנשים, לפעמים גם כשהדבר לא מוצדק".

“יש כאן חמדנות שצריך לשים לה ברקסים, וטוב שבית המשפט העליון שם לזה סוף. לא ייתכן שעיריות יעקפו את החוק ויגבו על תוכניות שהחוק קבע לגביהן פטור. טוב שיש שופטים בירושלים".

ההשפעה על השוק

לדבריו, בעלי דירות רבים בתל אביב הופתעו לחלוטין מגובה השומות שקיבלו בשנים האחרונות בגין היטלי ההשבחה, “רוב האנשים לא בקיאים בדיני תכנון ובנייה, מסביר דנוס. “מדובר באנשים נורמטיביים שקנו דירה בבניין ישן, ופתאום מצאו את עצמם מקבלים שומה של 300–400 אלף שקל בלי להבין בכלל מאיפה הפצצה הזאת נפלה עליהם. מבחינתם – לקחו להם עשרה אחוז משווי הדירה על כלום".

לדבריו, הפסיקה של בית המשפט העליון עשויה לעורר מחדש את שוק היד השנייה, במיוחד בתחום הרובעים בתל אביב, שבו נוצר עודף היצע: “זה בהחלט יכול להניע יותר עסקאות. מוכרים יבינו שהם לא חשופים יותר לשומות מופרזות ויהיו מוכנים להתגמש במחיר, מה שיכול לפתוח הזדמנויות חדשות לרוכשים".

עם זאת, הוא מזהיר כי המאבק רחוק מסיום: “אני אומר את זה בצורה הכי ברורה – העיריות לא יוותרו. הן ינסו להוכיח במספרים שתמ״א 38 לא נכללה במצב הקודם, וימשיכו לעשות את זה בלי למצמץ. זו מלחמה שתעבור עכשיו מאולמות המשפט לעולם השמאות".

יחד עם זאת בסופו של דבר, הוא צופה שהנושא יתייצב בשנים הקרובות: “תוך שנה-שנתיים יהיו כבר החלטות של ועדות ערר שיקבעו קו אחיד. העניין המשפטי הוכרע, עכשיו נשאר רק ההיבט השמאי. אני רק מקווה שהעיריות יבינו שאין כאן הצדקה לרדוף אחרי אנשים עד חורמה בשם ‘האינטרס הציבורי’. זה פשוט לא תקין.”