אחת מנקודות התורפה המשמעותיות שקשורות בעליית מחירי הדיור, היא הבירוקרטיה העודפת שמקשה משמעותית על הליכי התכנון, שהם המרכיב המרכזי בשיווק קרקעות לדיור. דו"ח הוועדה לשינוי כלכלי חברתי, בראשות פרופ' עמנואל טרכטנברג, משנת 2011, התייחס לנושא ואף הציע מס' הצעות, אולם לא ניתנה התייחסות משמעותית לבעיה המרכזית בהליכי התכנון – והיא הבירוקרטיה התכנונית ומדוע המדינה לא מצליחה, ולטעמי אף לא מנסה, להפחית אותה ולייעל הליכים.
האם המערכת התכנונית דמוקרטית?
על פניו, ההיגיון המבני של המנגנון התכנוני בישראל הוא דמוקרטי בבסיסו, האומנם כך ? לכאורה, לכל אזרח יש זכות להתנגד לתוכנית אם הוא רואה את עצמו כנפגע ממנה. גם המודעות לנושא של "שיתוף ציבור" בהליכים תכנוניים עולה עם הזמן. למוסדות התכנון נוח להציג כלפי חוץ את הליכי התכנון כדמוקרטים, למרות שאינם כך. למערכת התכנון בישראל ישנה היסטוריה לא דמוקרטית. מוסדות התכנון "ירשו" את הן את המנגנון הבריטי והן את הגישה הציונית. כלומר, תפיסת התכנון כאחד מכלי השליטה במרחב הציבורי וגם כלי ליישום מדיניות לאומית. המסורת התכנונית הלא דמוקרטית באה לידי ביטוי באי הפרדת הרשויות ובריכוזיות, כאשר כמעט תמיד האינטרס הציבורי גובר על האינטרס הפרטי.
תכנון בהגדרה הינו התערבות מוסדית להשגת מטרות ומדיניות רצויה. התערבות זו אינה דמוקרטית, ולעיתים היא נכפית על הציבור. המערכת תוכננה כך שבראש ובראשונה היא תשמור על שליטתה במנגנוני המנהל הציבורי ודרכם באוכלוסייה. היא ביטוי לתפיסה של ממשל פטריארכלי ולהטלת מרותו על הפרט.
המורשת הבריטית, שהנהיגה את התכנון המתערב, נשתמרה גם לאחר חקיקתו של חוק התכנון והבניה ובתיקונים הרבים שהותקנו במהלך השנים. הליכי התכנון והבניה בישראל מולאמים באופן מלא ע"י המדינה, כאשר כל החלטותיה מתקבלות ע"י זרועותיה השונות, שאחראים על חלוקת העושר הציבורי. המערכת ששולטת על המשאב הציבורי העיקרי קובעת מי יזכה בהטבות כלכליות, ומכאן מתפתח כר פורה של שחיתות ציבורית.
הצפיפות הגבוהה המאפיינת את ישראל לצד הדמוגרפיה, מביאים לביקוש הולך וגדל לקרקע מתוכננת. עם זאת, הליכי התכנון והרישוי אורכים זמן רב, מורכבים מאד ומאופיינים בחוסר ודאות. כל הליך משפיע ומושפע מזה שהיה לפניו וזה שיבוא אחריו והתב"ע מתווה את כל ההליך עד לסיומו וקבלת אישורי הבניה.
במהלך השנים נעשו ניסיונות רבים במטרה לצמצם את הנטל הבירוקרטי, בדגש על תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה. התיקון הגדיר מספר מצומצם ביותר של עבודות בנייה (כגון פרגולות, גדרות וכיו"ב) שאינן טעונות היתר, אבל מדובר רק במספר עבודות מצומצם ולא כזה שיכול לשחרר את הפקק בצינורות התכנון. בנושא הוודאות.
בנושא חוסר הוודאות של הליכים אין כמעט בשורה. 80% מהבקשות להיתר בניה מלווים בבקשות להקלות ולשימושים חורגים (בעיקר בהתחדשות עירונית) , כך שהתהליך כפוף להתנגדויות, אורך המון זמן והוא נטול ודאות.
לממשלה אין אינטרס להוזיל מחירים
אז מדוע הממשלה אינה מפחיתה באופן משמעותי את הבירוקרטיה התכנונית, דבר שבהכרח ישפיע על מרכיב הזמן והוודאות להוצאת תוכניות אל הפועל ויגדיל את היצע הדיור? בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדיור, שגרמה לגידול ניכר בנטל הוצאות הדיור של משקי הבית בישראל ומקשה באופן משמעותי על היכולת לרכוש דירה. עליית המחירים הינה תוצאה ישירה של מחסור חמור בהיצע לדירות ושל עלייה חדה בביקוש לדיור. ההיגיון אומר שצמצום הבירוקרטיה והוזלת מחירי הדיור צריך להיות אינטרס של הממשלה, אבל לא בטוח שכך הם פני הדברים.
השלטון במדינה דמוקרטית שולט, בין היתר, על הציבור באמצעות כלים רגולטורים שונים המהווים כלי שלטוני בעל עוצמה רבה. ובישראל המדינה בהחלט מעוניינת לשלוט על הקניין של הפרט, ובאופן עקיף לשלוט על הפרט עצמו. אחרת לא ברור מדוע לא מפשטים את הליכי התכנון, שהרי על פניו קל לעשות כן.
זכות הקניין מעוגנת כזכות יסוד מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ונכתבו אינספור מאמרים ופסקי דין על החשיבות של זכות הקניין במדינה דמוקרטית. יחד עם זאת, מה שווה זכות הקניין אם אינני יכול לעשות דבר בקנייני ואם אני כולי תלוי בשלטון ובבירוקרטיה תכנונית?
לסיכום, על מנת להפחית את מחירי הדיור, יש לצמצם באופן משמעותי את הבירוקרטיה התכנונית. זה אמור להיות פשוט, שקוף, מהיר ובעל ודאות מוחלטת. שיקול הדעת של מוסדות התכנון אמור להיות מועט ביותר, וזאת תחת פיקוח של בתי המשפט המנהליים, (שכן כל החלטה תכנונית הינה החלטה מנהלית). אינני בטוח שהממשלה מעוניינת לפשט את ההליכים ולכן, מטבע הדברים, מחירי הדיור לא ירדו אלא ימשיכו להאמיר.
התרעות פיקוד העורף