למה אף אחד לא קונה דירה? רמז: זה לא בגלל המצב הכלכלי

לדבריו, התייקרות העלויות הובילה את גופי המימון להגיב, ובשונה מהתדמית, דווקא לגלות גמישות: "אנחנו בתקופה שבה עלויות ההקמה עלו בצורה משמעותית, ולכן אנחנו כגורמי מימון נרתמים יותר לסייע ליזמים ומגדילים מסגרות אשראי".  עם זאת, הוא מדגיש כי עיקר האחריות להקטנת הסיכון היא של היזמים עצמם: "הדרך היחידה של יזמים להקטין את הסיכונים שלהם היא למכור דירות כמה שיותר, כי כספי הרוכשים מכסים את האשראי".

אלא שהמכשול המרכזי, כפי שמתאר טטרו, איננו בהכרח בביקוש, אלא במחיר שבו היזמים דורשים למכור. הוא מסביר כי כל פרויקט נבנה על בסיס "דוח אפס" – מסמך כלכלי שמרכז את כל מרכיבי הפרויקט ומציג רווחיות סבירה של כ־15%. בפועל, רבים מהיזמים מנסים למכור את הדירות ב־200 עד 300 אלף שקלים מעל המחיר שנקבע בדוח, בתקווה להגיע לרווח של 20% ואף יותר. "כשאתה מגיע למשרד המכירות, מנסים למכור את הדירות ב־200–300 אלף שקל מעל דוח האפס". הוא אומר. "היזם מנסה למקסם רווח, אבל בפועל הוא מסכן את כל הפרויקט".

טטרו מדגיש כי גופי המימון כמעט שאינם מגבילים יזמים בהנחות, דווקא משום שהבעיה מתחילה בשלב התמחור הגבוה מלכתחילה. הוא מתאר מקרה שבו יזם התעקש במשך חצי שנה על מחיר גבוה ולא מכר דירה אחת. "מה אני מבין? שהוא לא באמת מנסה למכור. בינתיים הוא צובר עלויות ריבית, מחדש הלוואות, משלם עמלות. כל מה שהוא מנסה להרוויח במחיר הגבוה מתאדה בעלויות המימון".

עם זאת, הוא מציין כי קיימים גם מקרים שבהם הירידה במחיר כמעט בלתי אפשרית - בעיקר בפרויקטים מורכבים כדוגמת תמ"א 38/1. שם, לדבריו, נרשמו בשנתיים האחרונות עליות תקציב משמעותיות עקב ניהול שמתבצע לא פעם על ידי קבלני משנה שאינם מהדרג המקצועי הגבוה. התוצאה: פריצות תקציב משמעותיות שמצמצמות את הרווחיות ומקשות על היזם להתגמש במחיר.

לעומת זאת, בפרויקטים שנעשו "בדרך הקלאסית", כלומר בעסקאות קרקע או קומבינציה, פוטנציאל ההפחתה במחיר גדול בהרבה. למרות זאת, טטרו טוען כי גם שם רבים מהיזמים מסרבים להוריד מחירים, בין היתר בניסיון לכסות הפסדים שנגרמו להם בשנתיים–שלוש האחרונות. "ליזמים נגרמו נזקים והם מנסים לכסות אותם דרך המחיר," הוא אומר.

בסיום הוא מדגיש כי המסקנה שלו, כמו גם של הבנקים, ברורה: חשיפה פיננסית עודפת מסכנת את כל המערכת. "לא אנחנו ולא הבנקים נהנים לגבות ריביות יתר. כשאני גובה ריבית מעבר לתוכנית העסקית, אני מבין שמשהו השתבש. הפרויקט נכנס לחשיפה שלא היה אמור להיות בה. אנחנו רוצים לעבוד בשוק רגוע, מבוקר, שעובד לפי תוכנית עסקית - ולא להיות במקום של חריגות ומעקפים. זה לא טוב לאף אחד".