הראשון הוא מסלול מס קבוע בשיעור של 15% על ההכנסה ברוטו, ללא אפשרות לנכות הוצאות (למעט פחת) וללא זיכוי בגין מס ששולם בחו"ל. מסלול זה מתאים בעיקר למי שיש לו נכס ללא הוצאות משמעותיות, כאשר המיסוי בחו"ל נמוך או כאשר הנכס מומן מהון עצמי.
המסלול השני הוא מסלול מס שולי. במסלול זה ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס השוליות, אך ניתן לנכות את כלל ההוצאות המיוחסות לנכס, כולל פחת והוצאות מימון, ולקבל זיכוי בגין המס ששולם בחו"ל. מסלול זה מתאים למי שיש לו הוצאות גבוהות, הלוואות נושאות ריבית, או כאשר המס בחו"ל גבוה יחסית. עם זאת, יש להבין כי הזיכוי אינו אוטומטי ודורש תיעוד מלא של המס ששולם במדינה הזרה.
סיכון נוסף שקיים ברכישת נכס בחו"ל הוא מס עיזבון שקיים במדינות רבות בעולם, בהן ארה"ב, בריטניה וגרמניה. זהו מס גבוה שמוטל על שווי הנכסים שאדם מותיר במותו, לפני שהם מועברים ליורשים. רכישת נכס במדינה שיש בה מס עיזבון חושפת את הרוכש לסיכון ודורשת תכנון משפטי ומיסויי נכון מראש, למשל באמצעות החזקת הנכסים דרך נאמנות שעונה על תנאים מסוימים.
רבים מהרוכשים נכסים בחו"ל אינם מודעים לחובת הדיווח על ההכנסות מהנכס, או מניחים שרשויות המס בישראל לא יגלו את קיומו של הנכס בחו"ל. אולם בעידן של שיתוף מידע אוטומטי בין מדינות, הסיכוי שרשויות המס יגלו את הנכס גבוה משמעותית. אי־דיווח עלול להוביל לקנסות כבדים, תשלום ריבית ובמקרים חמורים גם להליכים פליליים.
לכן חשוב להיות מודעים לכל הסיכונים הללו, לבחור היטב את אופן ההשקעה בנכס בחו"ל ולבדוק היטב את המיסוי בכל מדינה, כולל שיעורי מס הרכישה ומס השבח. כמו כן, יש לוודא כי קיים דיווח שוטף ומדויק על כל ההכנסות בחו"ל בדו"ח השנתי. בנוסף, יש לשמור תיעוד מלא של המס ששולם בחו"ל לצורך ניצול הזכאות לקיזוז בישראל.
רכישת נדל"ן בחו"ל היא השקעה לגיטימית ופופולרית, אך היא מחייבת הבנה מעמיקה של ההשלכות מבחינת המיסוי. התייעצות מקצועית והקפדה על דיווח נכון יחסכו מכם כאב ראש, כסף – ובעיקר צרות מיותרות.
התרעות פיקוד העורף