יוקר הדיור בישראל מוסיף להטריד את הציבור ואת מקבלי ההחלטות, אך חלק מהגורמים בענף טוענים כי הדיון הציבורי מפספס חלק עיקרי מהבעיה.
"במקומות שבהם הקרקע אינה המרכיב הדומיננטי, בעיקר בפריפריה ובערים שמחוץ למעגלי הביקוש החזקים, מחיר הדירה נגזר קודם כל מעלות הבנייה. אם העלות הזו גבוהה, אין ליזם כמעט יכולת להוריד מחיר, גם אם הביקוש נחלש".
לדבריו עלות הבנייה אמנם אינה מהווה בדרך כלל את רוב מחיר הדירה בשוק החופשי, אך היא קובעת רצפה כלכלית ברורה. במרכז הארץ מדובר בכ־30% ממחיר הדירה, אך ככל שמתרחקים מהאזורים המבוקשים, חלקה של עלות הבנייה עולה, ובפרויקטים שבהם מרכיב הקרקע נמוך במיוחד (כמו מחיר למשתכן למשל) היא יכולה להגיע גם ל־50% ואף ל־80%.
"המשמעות אינה רק שיעור העלות, אלא הקשיחות שלה. בניגוד לקרקע, למימון או לרווח היזמי, עלות הביצוע היא מרכיב שקשה מאוד לדחוף כלפי מטה, ולכן היא מונעת ירידת מחירים גם בתקופות של האטה בביקוש".
אחד המרכיבים המרכזיים בעלויות הללו הוא כוח האדם. "כיום כ־40% עד 50% מעלות הבנייה הולכים לשכר עובדים", הוא אומר. "ענף הבנייה בישראל עדיין מבוסס במידה רבה על עבודה ידנית. בעבר זה היה כוח עבודה פלסטיני זול יחסית, והיום מדובר בעיקר בעובדים זרים, בעיקר מסין, בעלויות של עשרות אלפי שקלים בחודש לפועל, לצד מנהלי עבודה שמגיעים גם ל־50 אלף שקל ויותר. זה מייצר עלות ביצוע גבוהה ורגישות חריפה למחסור בכוח אדם". מעבר לעלות, הוא מצביע גם על בעיית היעילות. "כשאתה תלוי בכמות גדולה של עובדים ידניים, אתה מקבל גם שונות גבוהה באיכות הביצוע. זה לא מודל שמתאים למשק מודרני".
פוקוטינסקי מוסיף כי הבעיה אינה מסתכמת בכוח האדם, אלא נעוצה גם בפריון הענף. "בעוד שבענפים אחרים במשק הייתה קפיצה גדולה בפריון בעשורים האחרונים, ענף הבנייה כמעט שלא התייעל, ואפילו רשם ירידה בפריון לעומת אמצע שנות התשעים. כשפריון נמוך פוגש כוח אדם יקר, העלות הסופית פשוט מתנפחת".
הפתרון, לשיטתו, הוא שינוי עמוק בשיטות העבודה. "צריך להתחיל לחשוב על תיעוש הבנייה", הוא אומר. "לא הגיוני שאת רוב תהליך הייצור נעשה באתר בצורה ידנית. אתר הבנייה צריך להיות מקום של הרכבה, לא של ייצור".
לדבריו, תיעוש אינו בהכרח מעבר מלא לבנייה במפעלים, אלא בראש ובראשונה שינוי תפיסתי. "אנשים חושבים שתיעוש אומר מפעלים, אבל זה לא העניין", הוא אומר. "נסו לדמיין שאת הרכב הבא שלכם בונים באתר פתוח. פועל מתחיל עם חתיכת מתכת ומכה בה בפטיש עד שיוצא מכסה מנוע. זה נשמע לא הגיוני, כי זה באמת לא הגיוני. תעשייה מודרנית לא עובדת ככה".
כך, לדבריו, צריך להיראות גם ענף הבנייה. "אתר הבנייה צריך להיות מקום של הרכבה, לא של ייצור. אפשר לבנות באתר בצורה מתועשת באמצעות שימוש ברכיבים מוכנים מראש, אלמנטים קונסטרוקטיביים ומערכות. ככל שאתה מצמצם עבודה ידנית ומעביר תהליכים לייצור מבוקר ומדויק יותר, אתה משפר פריון ומוריד עלויות".
בסיכומו של דבר, הוא רואה בתיעוש הבנייה מהלך רחב יותר. "תוכניות סבסוד והגדלת היצע הקרקע הן צעדים חשובים, אבל בלי שינוי עמוק בשיטות הבנייה, מחירי הדירות יישארו קשיחים כלפי מטה. אם רוצים שוק דיור שמסוגל להתאזן לאורך זמן, צריך להתחיל מהבסיס, מאיך שבונים".
התרעות פיקוד העורף