שוק המשרדים בישראל מתמודד בשנים האחרונות עם עודף היצע חריף, מגדלים חדשים במרכז הארץ נותרים ריקים כמעט לחלוטין, ובעלי נכסים מציעים הנחות משמעותיות, חודשים ללא שכר דירה וריהוט מלא כדי למשוך שוכרים, כשחוזי שכירות למשרדים נסגרים בפועל בפחות מ-80 ש"ח למ"ר.
פרידברג מציינת כי בעשור האחרון נבנו בממוצע כ־635 אלף מ"ר משרדים בשנה, ובחמש השנים האחרונות כבר כ־795 אלף מ"ר, בעוד שהביקוש האמיתי מוערך בכ־450 עד 500 אלף מ"ר בלבד. "כלומר, מאות אלפי מטרים רבועים עודפים מצטברים מדי שנה, ומיליון מ"ר נוספים צפויים להיכנס לשוק במרכז בשנים הקרובות", היא מציינת. במקביל, יזמים כבר החלו להאט פעילות: התחלות הבנייה ירדו בכ-20% והשלמות הבנייה בכ-35%, וחלק מהשימושים במקרקעים נוסבים למגורים, מסחר ולוגיסטיקה.
"לתוך שוק רווי זה נכנסת מהפכת הבינה המלאכותית ומשנה את כללי המשחק. חברות הייטק בעולם כבר הודיעו על צמצום של כ־20 אחוז בשטחי המשרדים שלהן, לאחר שהמערכות החדשות הגדילו משמעותית את תפוקת העובדים והפחיתו צורך בגיוס כוח אדם. בפועל אנחנו עדים לכך שעבודות שבעבר דרשו צוות רחב מבוצעות כיום על ידי אדם אחד בעזרת כלי AI. המשמעות הישירה היא פחות עובדים ופחות עמדות עבודה, ולכן גם פחות שטח".
התוצאה היא מבנים ריקים שמכבידים על בעלי הנכסים. "עודף ההיצע יוצר אתגר ליזמים ולאנשי נדל"ן. במקום משרדים שמניבים תשואה, אותם פילים לבנים עולים הרבה כסף. התשלומים השוטפים של הארנונה והחזרי ההלוואות ממשיכים, וזה מחייב מציאת דיירים או מקורות הכנסה אלטרנטיביים".
הפתרון שהיא מציעה הוא הסבה לשימושי דיור, בכפוף לאישורים תכנוניים. "בהנחה שתוכנית בניין העיר תאפשר זאת, האלטרנטיבה המתאימה ביותר שמתגברת על הבעיות הקונסטרוקטיביות באופן המיטבי היא דיור", היא אומרת. עם זאת, היא מדגישה כי מדובר במהלך מורכב. "הבעיה המרכזית בהסבת הבניינים היא התאמת עומס רצפה מותר ותשתיות מים וניקוז לשימוש החדש. ההסבה צריכה להיעשות בעלות נמוכה, שכן בעלי הבניינים הריקים כבר סופגים הוצאות רבות ממילא".
לדבריה, השוק כבר בשל לבחון ברצינות מודלים של מגורים שיתופיים. "לצעירים יש היום תפיסה אחרת של סביבת המגורים. הם מחפשים שיתופיות ומוצאים אותה ביחידות דיור קטנות וצנועות לצד חללים משותפים מושקעים. בניינים כאלה יכולים לשלב גם חללי עבודה, חדרי כושר ומקומות בילוי שיתנו מענה לדיירים".
פרידברג מצביעה על כך שבערים כמו תל אביב ופתח תקווה, שכבר עכשיו קיימים בהם הרבה מאוד שטחי משרדים ומסחר פנויים שאף צפויים להתרחב, יש גם צעירים רבים שגרים בדירות שכורות בעלויות גבוהות ובתנאים ירודים. "קונספט המגורים המשותפים מוזיל את העלויות ומייצר חיי קהילה עשירים. אם יתנו לצעירים מענה דיור הולם עם שירותים משלימים, זה יאפשר להם לפנות דירות מגורים לטובת משפחות ועשוי גם להוביל לירידה בעלויות השכירות לצעירים", היא אומרת.
"הסבת בנייני המשרדים למעונות סטודנטים ולפתרונות דיור ברי השגה באזורי תעסוקה תיתן מענה מיידי למצוקות הדיור הקיימות, תחיה את המתחמים לאורך כל שעות היממה, תחזיר ליזמים את הנדל"ן המניב ותאפשר לצעירים וסטודנטים לגור באזורים מבוקשים במרכז הארץ במחיר נמוך יחסית".
עם זאת, היא אינה מתעלמת מהאתגרים הרגולטוריים. "זה אינו פתרון טריוויאלי כלל וכלל. הוא מחייב התגייסות של הרשויות לקצר את הבירוקרטיה ולשנות תב"ע במקרה הצורך. אבל לעיתים זמנים נואשים דורשים צעדים יצירתיים".
התרעות פיקוד העורף