על רקע השינויים בשוק הדיור והעלייה בריבית, יותר ויותר רוכשים מתלבטים לא רק היכן לקנות דירה אלא גם באיזה מודל רכישה לבחור - האם עדיף לרכוש דירה יד שנייה שניתן לאכלס מיד, או להיכנס לעסקת פריסייל בפרויקט חדש מקבלן?
ההשוואה שמטעה את הקונים
"הטעות הנפוצה ביותר היא להסתכל רק על מחיר הדירה בחוזה", אומר קפלן ומסביר: "ההשוואה הנכונה היא כמה ההון העצמי שלך צומח ביחס למה שהשקעת. זה המדד האמיתי למשקיע".
לדבריו, ברכישת דירה יד שנייה מתחילים לשלם את עלויות המימון כמעט מיד. "הקונה נכנס למשכנתה מהיום הראשון, משלם ריבית, תחזוקה ולעיתים גם תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה", הוא מסביר. לעומת זאת, בעסקת פריסייל עיקר התשלום נדחה. "הנכס עדיין לא קיים ולכן גם אין את הוצאות האחזקה והבלאי בשנים הראשונות. בחישוב כולל של עלויות המימון והאחזקה, הדירה על הנייר מתגלה פעמים רבות כזולה ומשתלמת יותר כלכלית".
מה עדיף: דירה יד שנייה או חדשה מקבלן?
אחד ההבדלים הבולטים, לדבריו, נוגע להיקף ההון העצמי הנדרש. "ברכישת דירה יד שנייה ב-3 מיליון שקל, נדרש הקונה להביא מהבית כ-30 אחוז משווי הנכס, כולל הוצאות נלוות ומס רכישה. המשמעות היא ריתוק של כמעט מיליון שקל. מנגד, מסלולי המימון המקובלים כיום בפרויקטים חדשים, דוגמת מתווה ה-10:90, מאפשרים כניסה לעסקה בשווי זהה עם הון עצמי של 300 אלף שקל בלבד. במצב של עליית ערך שוק זהה, המשקיע בדירה החדשה ייהנה מתשואה על ההון הגבוהה פי כמה מזו של רוכש הדירה הקיימת, בזכות כוחו של המינוף האפקטיבי".
עם זאת, קפלן מדגיש כי לדירה קיימת יש יתרון ברור של שימוש מיידי. "בדירה יד שנייה אפשר לגור או להשכיר מיד, וזה נותן תחושת ביטחון", הוא אומר. אך לדבריו, בסביבת ריבית גבוהה התמונה מורכבת יותר. "לא פעם שכר הדירה לא מכסה את החזר המשכנתה, והמשקיע צריך להשלים כסף מהכיס בכל חודש". המשמעות היא שהנכס אמנם מניב הכנסה, אך בפועל מייצר לחץ תזרימי מתמשך.
בפריסייל, לעומת זאת, ההוצאה המרכזית נדחית לשלב מאוחר יותר. "זה מקטין את הלחץ התזרימי בשנים הראשונות", מסביר קפלן. לדבריו, גם הגמישות הכלכלית גבוהה יותר. "בדירה יד שנייה רוב ההון כבר מושקע בנכס. בפריסייל חלק מההון נשאר נזיל במשך תקופת הבנייה וניתן להשקיע אותו באפיקים אחרים שעשויים לייצר תשואה מצטברת שמאזנת חלק מעלויות ההצמדה (אם ישנן) ואף משפרת את התוצאה הכוללת של העסקה".
פוטנציאל ההשבחה - הגדלת ההון העצמי
גם לסביבת הפרויקט עצמו יש השפעה משמעותית על פוטנציאל ההשבחה. פרויקטים רבים בשלב פריסייל מוקמים בשכונות חדשות הנמצאות בתחילת דרכן, כאשר רמת הוודאות לגבי הסביבה עדיין נמוכה. דווקא שלב זה מגלם לעיתים את פוטנציאל עליית הערך הגבוה ביותר. ככל שהתשתיות מושלמות, מוסדות הציבור מוקמים והאוכלוסייה מתייצבת, מתבצעת התאמת מחירים טבעית המשקפת את הפיכת האזור משטח בתכנון לסביבת מגורים מבוססת.
לצד היתרונות, הוא מדגיש גם את הסיכונים. "בדירה יד שנייה יש ודאות גבוהה יותר. אתה רואה את הנכס, מכיר את הסביבה ויכול להעריך את הביקוש להשכרה", הוא אומר. "בפריסייל יש יותר משתנים, מהריבית ועד השווי העתידי של הדירה, והם יתבררו רק ביום קבלת המפתח. לכן עסקאות מסוג זה מתאימות בעיקר למי שמסוגל להתמודד עם תקופת אי ודאות ממושכת ואינו תלוי בתוצאה מיידית".
קפלן מסכם כי הבחירה בין שתי האפשרויות תלויה בעיקר במצבו הפיננסי של הרוכש. "מי שזקוק להכנסה שוטפת וליציבות יעדיף לרוב דירה קיימת", הוא אומר. "אבל מי שיש לו כרית ביטחון וזמן להמתין, עשוי לגלות שהפריסייל הוא כלי יעיל יותר להגדלת ההון העצמי".
התרעות פיקוד העורף