הפגיעות הישירות במבנים ישנים במלחמה הופכות את ההתחדשות העירונית מהבטחה רחוקה לכורח מיידי, כשבקו החזית של הסכנה נמצאים בני הגיל השלישי המתגוררים במבנים ישנים. זכויות ייחודיות מאפשרות לקשישים לא לחכות שנים לדירה החדשה, אלא לקבל פתרונות דיור בטוחים. החל מהאפשרות לפיצול הדירה ועד למכירת הזכויות ליזם כדי לעבור למגורים בטוחים ללא שהיה באתר בנייה למשך שנים.
מלחמת "שאגת הארי", כמו קודמותיה בשנתיים וחצי האחרונות, מחדדת שוב את הצורך הממשי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי והתחדשות בניינית, כדי לחזק את מוגנות העורף. אחת האוכלוסיות העיקריות שזקוקות לכך במיוחד היא אוכלוסיית הקשישים.
בעשור האחרון פעל המחוקק להענקת הטבות משמעותיות לקשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, וביניהן גם הטבות מס ייחודיות. מטרתן של הטבות אלה לאפשר לאוכלוסיית הקשישים גמישות אמיתית: להישאר סמוך למשפחה, לעבור לדירה אחרת בלי לחכות שנים, לקבל שתי דירות במקום אחת, או לעבור לבית אבות - וכל זאת תוך שמירה, ככל שניתן, על פטור ממס שבח וממס רכישה.
מוקש שכדאי להכיר: בעסקאות רבות יום המכירה לצרכי מס אינו מועד החתימה על ההסכם, אלא מועד מאוחר יותר (לרוב תחילת עבודות הבנייה/התממשות תנאים מתלים הקבועים בהסכם). לכן, בפועל, הזכאות להטבה עשויה להיות תלויה בכך שהקשיש יהיה בחיים במועד יום המכירה הנדחה. מוקש זה רלוונטי לכל הטבות המס לקשיש שייבחנו להלן.
למה צריך לשים לב? מדובר במסלול עם לוחות זמנים קשיחים: יש מועדים מחייבים למכירה לצד ג' ולרכישת הדירה החדשה או הזכות למגורים בבית אבות. כמו כן, הפטור המלא מותנה בכך ששווי הזכות שנרכשת לא יפחת מ-75% משווי הזכות לדירת התמורה שנמכרה לצד ג'. בנוסף, המכירה לא יכולה להיות לקרוב משפחה כהגדרתו בחוק. הטבת מס זו אינה "אוטומטית" - מדובר במנגנון שמחייב תכנון מוקדם, שמאות מסודרת ובקרה על מועדים.
אחד הקשיים הבולטים בחלופה זו הוא התנאי שלפיו המכירה ליזם תתבצע עד נקודת זמן מוקדמת מאוד - קליטת הבקשה להיתר בנייה במוסד התכנון. בפועל, זה מחייב החלטה מוקדמת ולעיתים קצב ביצוע שלא תמיד מתאים למציאות של פרויקטים. בנוסף, גם כאן חלים התנאים בנוגע לשווי הזכות החדשה שנרכשת (75% כאמור), מועדים קשיחים לרכישה, ומגבלות לגבי "קרוב".
2. אי התאמה בין חוק פינוי-בינוי לבין מנגנוני המס - חוק מיסוי מקרקעין עוסק בהטבות המס בלבד, והוא פועל לצד חוק פינוי-בינוי שעשוי לחייב יזם להציע לקשיש את החלופות שתוארו לעיל, ללא קשר להטבות המס הכרוכות בהן. יחד עם זאת, לא כל חלופה חברתית/מסחרית היא בהכרח חלופה שמקבלת את הפטור המלא לפי מנגנוני המס. אם בונים את העסקה לא נכון - אפשר לייצר אירוע מס משמעותי דווקא אצל מי שהמחוקק ביקש להקל עליו.
3. 75% שווי - תנאי "שובר עסקה" - ירידה מתחת לרף עלולה לבטל את הפטור ולהפוך את המהלך כולו לרווי מס - לפעמים גם בצד היזם, כולל השלכות מע"מ ומס רכישה.
4. לוחות זמנים - חלופות מכירת דירת התמורה לצד ג' או חזרה ליזם מחייבות הקפדה רבה על תזמון. סטייה קטנה מהמועדים הקשיחים יכולה לעלות ביוקר.
התרעות פיקוד העורף